阳江市场变化导致成交量萎缩
[摘要]今年以来我市二手房交易市场大幅降温——
今年以来二手房中介市场降温。李向东 摄
“去年，全市的二手房交易市场呈井喷式增长。市场火爆，从业人员的数量也大幅增多。在金融环境和新政策的影响下，整个二手房市场逐步转淡，最近更是急剧萎缩……”在市区东风三路上的一家地产中介，其负责人如是说起行业的起伏。
近日，记者走访我市多家房产中介营业部负责人获悉，今年以来，全市二手房交易市场相比去年热度明显减弱。在“三价合一”新政4月起在阳江实施、银行贷款利率处于高位的背景下，购房者买二手房的成本和压力不断“加码”，导致二手房行业成交量持续低迷。
二手房市场由
井喷繁荣转急剧萎缩
据市住建局统计数据显示，2017年，我市二手房交易面积共160.43万平方米，同比增长37.01%；交易均价为2923元/平方米，同比增长30.37%。在阳江不少行业人士心里，去年房地产市场一派鼎盛繁荣的景象仍让他们印象深刻、历历在目，这股量价齐升的大好形势也鼓舞着众多开发商、楼盘销售人员，以及二手房中介圈。
“去年一手房、二手房交易都很旺，我们公司业务量同比2016年翻了一倍多。”在全市有8家营业部的一家房地产经纪公司总经理姜先生看来，2017年对二手房交易市场而言可谓一个“分水岭”，由于整个市场行情好，他们公司的业务员数量也急剧上升，相比2016年增长了40%多。据他估计，市区内目前约有200多家房产中介营业网点，整个行业从业人数比2015年、2016年增长了三倍左右。
对于二手房市场的变化，另外一位业内人士也有深刻体会。去年11月，原本专门从事一手房代理销售的张先生看好二手房市场，在市区新开了9家房产中介营业部，公司业务人员有30多名。不曾想，2018年起二手房市场形势就发生了大的变化。“新实施的调控政策、银行利率上浮导致市场萎靡，公司业务量也受到很大影响，开店到现在赔得一塌糊涂。”他感慨道。
“三价合一”直接影响二手房购买成本
“整体而言，阳江二手房的价格比一手房还是要实惠些，同时具有入住快、配套设施完善的优点，今年年初的时候公司业务也还可以，到4月份开始就没法做了。为了节约各项成本，公司的营业部有时会暂停营业。”张先生对记者说，今年4月份起，阳江的二手房市场开始实施“三价合一”政策，直接增加了购房者的购房成本，降低其积极性。
所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管部门计税评估价，三个价格将不再“各自为政”，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。
姜先生告诉记者，政府有关部门不对外公布二手房网签情况，因此实际操作时，二手房买房者会以卖方发票价为基准来申请银行贷款，但城区内许多二手房当前的价格相比开盘价已大幅上涨，导致不少买房者按揭贷款的额度不高。“假如有10个人买二手房，可能有3至4个人还要选择其它借贷。加上首付比例和房贷利率高企，导致一些本来打算买二手房的人也转向考虑一手房了。”姜先生说，为了打压存量房的炒作行为，“三价合一”可能也扼制了部分刚需或以小换大的改善型住房需求。
二手房银行贷款利率高审批时间长
除了贷款额度低，贷款利率高、审批时间长也是阻拦二手房意向购买者的硬性门槛。姜先生表示，银行二手房贷款利率去年约在4.9%的基准利率上浮20%至30%，如今各大银行至少上浮40%，根据贷款者具体情况，部分银行会上浮50%。在房产贷款额度紧张的大背景下，四大国有银行目前已基本不受理二手房贷款业务。同时，楼梯房二手房一律不受理贷款。二手房贷款批复时间也相对变慢，少则三四个月，长则半年时间。
记者采访获悉，一般买一手商品住房交楼期至少两年，出房产证又是两年。因此，选择二手房的人一般是看重房产证快速到手、房源带装修方便入住、社区配套设施成熟等因素。其中，大部分二手房购房者会选择商业贷款，一次性付清全款的情况较少。目前，市面上买一手房首付比例一般为三成，部分楼盘可优惠至两成半，而买二手房首付比例最低要求四成。
价格方面，根据各个片区发展及规划不同，城南、城北、城中心、城西、阳东等地区的二手房源价格均有所差别。一般而言，城中心内配套成熟的楼盘至少售价在5000元/平方米；房产证2年以上、社区面积较大、园林绿化环境尚可的中高端楼盘，二手房价格高至每平方米6000多元；一些比较陈旧的楼梯房小区，二手房价格可低至每平方米4000元左右。“房产证发证2年至5年期间的二手房，换手率会更高。”张先生说。
撰文/许倩
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