购房者贷款买房，还款账户余额不足拖欠本息两年多 银行凭预告登记能否优先受偿？

如今买房子，大多数购房者都会采取向银行贷款的方式。但如贷款人逾期还贷，在仅办理抵押预告登记、未办理正式抵押登记的情况下，银行能否对房子行使优先受偿权呢？

对于这个疑问，新丰法院日前审结的一宗金融借款合同纠纷案作出了回答。

基本案情：

2014年3月，潘某、谢某夫妻二人向新丰县某度假村有限公司（以下简称度假村公司）预购该公司开发的商品房1套，以度假村公司为保证人，向某银行（以下称银行）申请贷款，并与银行签订了《个人购房按揭贷款合同》（以下称贷款合同），约定从该银行贷得39万元钱款用于房屋购买。翌月，潘、谢二人以所购商品房作为该笔贷款的抵押，办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为某银行。

同年5月，银行完成放款，潘某亦依约逐月归还贷款。但自2016年11月始，潘某的还款账户便因余额不足，开始拖欠借款本金及利息。截至2019年3月20日，共欠下借款本金及利息共计47000余元。

2019年5月13日，迟迟未能收回贷款的银行诉至新丰法院，诉请解除银行与潘某、谢某、度假村公司签订的贷款合同，判令潘某等3被告立即偿还借款本金及借款利息合计41万余元；度假村公司承担连带担保责任；银行对涉案抵押物实现抵押权并享有优先受偿权。

新丰法院经审理认为，该案中，银行与潘某、谢某签订的贷款合同基于双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，受法律保护。潘某因还款账户余额不足开始拖欠借款本息长达两年多，其行为已构成违约，银行请求解除双方签订的贷款合同、提前偿还借款及本金于法有据，法院予以支持。

根据我国物权法相关规定，抵押权预告登记的实质为对将来可能发生的物权变动请求权的登记，不能作为直接实现抵押权的依据，故虽然潘某、谢某将涉案房屋为本次债务设定抵押、并办理了预购商品房抵押权预告登记，但在未办理房屋抵押权设立登记之前，银行享有的只是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权而非现实的抵押权。因此，银行要求对涉案房屋行使抵押权及享有优先受偿权于法无据，不予支持。

据此，法院依法判决解除银行与潘某、谢某、度假村公司签订的《个人购房按揭贷款合同》；潘某、谢某偿还银行借款本金及利息共计41万余元；度假村公司对潘某、谢某的上述还款义务承担连带清偿责任；驳回银行的其他诉讼请求。

法官说法：

预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来的物权实现，而按照约定向登记机关申请预先登记的行为。

《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此我们可知，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。该请求权具有排他效力，不具备物权效力，其形成时房屋权属尚未最终得以确认。

本案中，虽然潘某、谢某将涉案房屋为本次债务设定了抵押，并办理抵押权预告登记，但在未办理房屋抵押权设立登记之前，银行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，而非对涉案房产享有现实的抵押权。且自2014年4月抵押权预告登记以来，涉案房产的抵押登记手续始终未完成办理，故银行尚未取得抵押权，银行要求对涉案房屋行使抵押权及享有优先受偿权没有法律依据。

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