竞得人需建300米高综合体+引入一线高端商业购物中心 岐江新城东区总部经济区250亩商住地块拟入市
文/记者 梁展宏 图/记者 洪喜鹏
◇地块档案
编号：G21-2020-0133
宗地位置：中山市东区濠江西路北（原金基汽车城地块）
宗地面积：167314.9平方米（折合约251亩）
规划土地用途：商业用地、二类居住用地、城市道路用地
出让年限：商业用地出让年限40年、二类居住用地出让年限70年
起始总价：275133.3万元
市场动态
A 需建300米高商业地标：东区总部经济区再推大宗复合型用地
记者了解到，本次拟出让地块位于东区长江北路以东、沙湾路以西、广珠城际铁路以南、濠江西路以北。资料显示，该地块用地面积167314.9平方米（折合约251亩），分为住宅（QJ-M-02-06地块）和商业（QJ-M-02-09地块）两部分，起拍价27.51亿元。地块将于2021年1月6日进行限时竞拍。
在开发指标方面，QJ-M-02-06地块的用地面积94043.8平方米，规划用途为二类居住用地，容积率上限为3.1，建筑密度不高于30%，绿地率不低于35%，建筑限高为100米。计容建筑面积上限约为29.154平方米。
QJ-M-02-09地块的用地面积58690平方米，规划用途为商业用地（兼容商务用地），容积率上限为4.2，50%≤建筑密度≤60%，绿地率不低于15%，建筑限高为300米。计容建筑面积上限为24.65万平方米。
在公建配套设施要求上，QJ-M-02-06地块需配建100平方米至200平方米的社工服务站一处、老年人日间照料中心一处（建筑面积大于300平方米）；文化活动中心需大于6000平方米。
QJ-M-02-09地块则需配建农贸市场生鲜超市一处（建筑面积500平方米至1500平方米），公交首末站一处（用地面积不低于3300平方米）。此外，还需配建10KV开关站两处、通信综合接入设备用房、公共厕所、汽车充电站一处、规划邮政所各一处，单个建筑面积由数十平方米到数百平方米不等。
B 竞得人需运营一线购物中心、艺术中心等
值得注意的是，上述商业地块的竞买人须与国内知名品牌购物中心（太古汇、恒隆广场、APM、K11、瑞安新天地、来福士、宝龙广场、正大广场其中一家）的商业管理公司签订拟建购物中心项目之管理意向书。
在具体开发要求上，该商业中心的计容建筑面积不小于8万平方米，并包含一个不少于 3000平方米的艺术中心；须建设计容建筑面积不小于2万平方米的五星级艺术酒店并整体确权；建设商业街计容建筑面积不高于2万平方米，其余计容建筑面积作为商务办公等用途。记者粗略计算，以该商业用地24.65万平方米的开发面积为计，上述商业中心的“五星级酒店+一线购物中心+艺术中心+商业街”业态部分的经营面积至少达到14.3万平方米，其余约10万平方米则作为写字楼。这意味着，如果这幅地块顺利出让，东区总部经济区将迎来一个知名品牌商场+五星级艺术酒店。
文件更明确说明，地块开发商的商业自持比例不少于商业建筑面积的40%（包括8万平方米国内知名品牌购物中心、2万平方米五星级艺术酒店），自项目竣工验收之日起自持20年。
同时，竞得人须在签订土地出让合同之日起90天内，引进不少于一家香港主板主营商业管理的上市公司。
记者观察
城市天际线几度刷新：下半年来岐江新城土拍市场“有点热”
今年来，翠亨新区、岐江新城数宗大型土拍除了地块规模引人注意外，其开发指标要求更加成为了业绩和舆论讨论的焦点。其中，新增商业建筑的限高已经多次刷新中山城市天际线的纪录。
譬如，今年7月，富元携手香港旭日集团竞得了东区总部经济区“巨无霸”地块。该地块位于东区总部经济区濠江西路北侧，占地约387亩，地块性质是含住宅、商业、商务、公园绿地、文化设施的大型综合用地。这个“富元旭日综合体”项目总建筑面积约120万平方米，总投资预计超百亿元，将建成498米超高层地标综合体，集108层超甲级写字楼、国际品牌五星级酒店、酒店式SOHO、高端江景豪宅、风情商业街区、购物中心于一体，沿岐江一线江景打造城市生态走廊、滨水市民广场、科学艺术馆、文化展览馆等。这个超490米的高层建筑一旦建成，将成为中山的第一高楼。
10月21日，保利地产以底价28.28亿元拿下位于东区总部经济区沙湾路东侧约124.41亩城镇住宅用地。该地块宗地面积8.3万平方米（折合约124.4亩），总开发面积约34.17万平方米，由17栋33层住宅，6栋3层公建配套建筑，1栋2层地下室组成，当中包括了一所12个班的幼儿园。根据广东省投资项目审批平台公布的备案信息，该项目案名为保利天珺花园。
除了商住用地外，岐江新城的教育配套用地出让同样有亮点。今年9月，中山市启迪教育投资有限公司以1.023亿元摘得中山东区97.44亩教育科研用地，该地块紧邻上述保利天珺花园，将规划打造成中山首家K15模式国际学校。记者了解到，该地块预计将会引入阿丁莱学院，打造强有力的国际化学校。该校是一所IB全球排名前20的从幼儿园到高中一贯制国际化学校，也是中山首所十五年一贯制国际学校。该校初步预计在2022年秋季开学。
值得一提的是，国际学校、国际班在中山并不少见，但作为从幼儿园到高中全覆盖的K15模式的国际学校，则是首次落地。
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