关于加快处理汕头市不动产登记历史遗留问题的意见
汕头市自然资源局印发《关于加快处理汕头市 不动产登记历史遗留问题的意见》的通知
汕自然资发〔2020〕97号
各区县人民政府，市政府各部门、各直属机构：
经市人民政府同意，现将《关于加快处理汕头市不动产登记历史遗留问题的意见》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请向我局反映。
汕头市自然资源局
2020年8月27日
为加快处理汕头市不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范不动产登记行为，以“依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民”为原则，以维护人民群众利益为核心，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律法规，以及广东省自然资源厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》（粤自然资规字〔2018〕5号）等文件的相关规定，结合汕头市实际，统筹兼顾、分类处理，提出如下处理意见:
一、已取得房屋所有权证，未办理土地登记，当事人申请办理不动产登记，按下列情形处理：
（一）有合法土地权属来源的，不动产登记机构应予以办理，有关土地权属来源材料认定，可依据取得土地使用权时的相关政策。
（二）没有合法土地权属来源的，不动产所在地的自然资源管理部门依法拟定处理意见，依法履行报批手续后，向不动产登记申请人发出土地问题处理结果的证明文件，不动产登记机构依据土地问题处理结果的证明文件办理不动产登记。
（三）集体所有土地上开发的商品住房，一律不得办理不动产登记。
二、在合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权证，但没有同步办理土地使用证转移，房屋、土地权属证书的权利主体不一致，当事人持房屋所有权证和土地使用证共同申请不动产登记的，不动产登记机构予以受理，经调查核实，注销原土地使用证，办理房屋、土地权利主体一致的不动产权证。属划拨用地的，应先按汕头市地价管理的有关规定转为出让用地、补缴土地出让金及相关税费后，再申请办理不动产登记手续。
三、不动产统一登记实施前，已办理用地、规划、建设等手续的商品房项目，在开发建设中存在违反规划要求、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率等问题，但已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收（或已建成竣工）且购房人已取得房屋所有权证，现申请不动产登记的，不动产登记机构予以办理，按已建成的建筑现状进行测绘落宗，并在登记簿及证书上标注“相关违法违规情况须待进一步处理”，由相关部门在登记后对违反管理规定问题依法作出处理，并将处理结果送不动产登记机构存档。
适用前款处理方式的同一幢楼中未取得房屋所有权证书的其他购房人，可适用前款处理方式。
四、因开发单位已注销等原因，购房（回迁）人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的，购房（回迁）人可凭购房合同、回迁合同、购房款票据（或证明）、契税缴纳凭证等单方申请登记，不动产登记机构经公告30天无异议的，办理不动产登记。
五、本意见实施前已依法取得商品房预售许可或者现房销售备案手续的商品住宅配套的服务设施，给予开发单位或购房人办理预购商品房预告登记、首次登记或转移登记手续，为购房人核发《不动产权证》。所核发的《不动产权证》中注记“属历史遗留问题，业权人应按照登记用途使用服务设施”。
六、1999年6月11日前中心城区范围内使用国有土地建设且已发生销售的商品房项目，已由市政府或市区处理商品房确权发证遗留问题领导小组办公室列为商品房确权发证遗留问题项目的，按以下方式处理：
（一）自然资源管理部门认定同时具备以下四个基本条件的，参照本意见第三点规定给予登记发证，以及进行后续处理：
1.土地来源基本清晰。符合以下情形之一：商品房项目有用地证书、证明或批准文件；合建项目出地方有用地证书、证明或批准文件，并有合建协议可以证明合建用地转让行为的；旧城（危房）改造项目有市旧城（危房）改造指挥部下达的正式计划或建设、立项依据；有足以证明土地来源基本清晰的其他情况。
2.建设主体基本明确。符合以下情形之一：规划许可、施工许可、商品房预售许可等手续中有1项以上（含本数）体现建设单位主体资格的；有足以证明建设主体基本明确的其他情况。
3.购房（回迁）行为基本成立。符合以下情形之一：购房合同已经备案的；持有购房合同、付款凭证，经开发单位证实，或经不动产登记机构公告30天无异议的；回迁户持有回迁协议及房屋土地权属来源依据等能证实回迁安置事实的。
4.整幢建筑基本建成：建筑物虽欠缺工程竣工、消防验收等手续，但已交付使用的。
（二）完善用地手续的规定
1.1992年7月3日前改建合建的商品房项目，属划拨用地的，按合建转让用地面积每平方米150元的标准补交土地使用权出让金，土地使用权视同有偿出让。
2.1992年7月4日后改建合建的商品房项目，属划拨用地的，原用地单位为企业的按转让时的标定地价的60%补交地价款（原已缴交的市政设施配套费和市政建设费可抵减，不计息），土地使用权视同有偿出让；原用地单位为党政机关、事业单位的按转让时的标定地价的40%补交地价款（原已缴交的市政设施配套费和市政建设费可抵减，不计息），土地使用权视同有偿出让。
（三）因开发单位责任导致购房户欠缺购房发票或契税缴纳凭证的，不动产登记机构给予登记发证，再移交税务部门处理。购房人已将应纳契税交开发单位代收的，视为已经履行纳税义务；购房人欠缴契税的，应依法缴纳。购房人所持购房合同或缴纳房款凭证记载的购房面积少于实测面积，且持有资料未能证明不需按实结算的，由不动产登记机构设立专户代收购房人应补缴的购房款，暂行予保管。
七、中心城区工业区工业房产确权发证历史遗留问题的处理
2004年5月25日前在中心城区范围内的各级工业区使用国有土地建设，因行政管理体制变化等历史原因，无法按现行必备要件申请办理不动产登记的工业房产，属不影响城市规划，可以保留使用或可采取纠正整改措施的，经用地企业补办所欠缺的规划、用地、质量验收和消防等手续后，给予办理不动产登记。
无法补办质量验收手续的，由用地企业委托房屋安全鉴定机构进行鉴定；经鉴定符合使用安全条件房，房屋安全鉴定机构出具房屋安全鉴定书。住房和城乡建设管理部门凭房屋安全鉴定书和建设(监理)、勘察、设计、施工等单位参建各方主体同意验收的书面意见,给予办理工程资料存档手续，作为不动产登记依据。
八、福利房历史遗留问题的处理
（一）国有（集体）单位因照顾内部职工已转让的房产
对2004年4月1日前国有（集体）单位照顾内部职工已转让但未办理过户手续的房产，凭单位及单位主管部门的证明，以及转让合同或者其他能够证明房产当时已发生转让的证明文件办理不动产交易、转移登记手续，免予进场交易。
（二）国有（集体）单位集资房
1.不动产原已由国有（集体）单位办理权属登记的，由集资建房单位和职工双方凭单位及单位主管部门的证明、集资合同和收款收据等资料，办理有关不动产转移登记手续，免予进场交易。
2.不动产尚未办理权属登记的，集资建房单位提供土地来源依据、报建资料、立项计划及经主管部门确认的干部职工集资花名册向不动产登记部门申报，经审核达到登记条件的，办理集资建房单位的不动产首次登记后，按第1点意见办理转移登记。
3.国有（集体）单位的职工集资建房项目，部分不动产由其上级单位协调系统内兄弟单位职工以集资建房形式购买的，按第1、2点意见办理转移登记。
（三）有限私有产权住房上市转让回收补贴款比例
市区有限私有产权住房（含“三三四”“三七”“二二六”“二八”等政府、单位补贴出售住房）上市转让，计算回收政府、单位补贴款时，以政府、单位的出资比例乘以房地产评估价的40％计收。
九、其他规定
（一）不动产统一登记实施前，房屋所有权证和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，不动产登记机构应按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。
（二）已取得房屋所有权证，房屋的幢基底涉及跨宗地，当事人申请不动产登记的，由不动产所在地的自然资源管理部门对涉及宗地按照房屋与宗地对应一致原则进行分割、合并或调整边界处理，不动产登记交易机构依据处理结果办理登记。
十、本处理意见适用于汕头市金平、龙湖、濠江区，其他区（县）参照执行。各区（县）可结合实际情况，视情况制定本区（县）的处理意见。
十一、本处理意见由汕头市自然资源局负责解释。
十二、本处理意见自2020年9月1日起实施，至2025年8月31日止，有效期5年。有效期届满，经评估认为需要继续实施的，根据评估情况重新修订。
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