凯辉高德总裁谈子信“以运营思维为城市创造价值”
凯辉高德总裁谈子信。受访机构供图
伴随着我国经济的快速发展，包括深圳在内的诸多城市遇到了土地资源紧缺的难题。根据深圳市土地利用总体规划，到2020年全市建设用地总规模控制在1004平方公里以内，截至去年，全市现状建设用地996平方公里，新增土地所剩无几。当前，不少大中城市进入了向存量资源要价值要场景的时代，亟需用好包括土地在内的宝贵的存量资源。
对此，凯辉高德总裁谈子信表示，与众多做增量市场的开发运营主体大不同的是，凯辉高德将自己定位为中国城市存量地产集成化系统方案提供商，通过为城市创造价值而实现自身价值。
A只见树木不见森林的开发弊端
不同于工厂化生产商品，对于存量的项目来说，其有着自身的特点与空间范围的属性。从现实来看，太多地方为了做项目而做项目，导致全局观的缺失。站在城市的高度看，往往既浪费了城市空间，又造成了文化和历史的破坏。如某些商业项目，虽然位于成熟商圈之内，区位优势和环境特色明显。但是以前经过多轮失败的改造开发，多家入驻商户也受拖累而经营不善纷纷倒闭，对于后期的再改造增加了时间、资金等诸多成本，往往成为被拿来说事儿的负面典型，给项目未来发展带来各种困扰。
在凯辉高德的价值逻辑里，城市更新是城市功能的重新定位，也是城市动能的重新发现，是一揽子的系统工程，光靠某个环节发力是不够的。在城市维度上的布局是凯辉高德真正用心之处。城市需要基于长期性及全局性政策考虑的整体利益更新，需要保障各个群体在城市升级过程中的需求和权益。通过全盘分析研判，各个存量项目在城市未来中的角色会逐渐清晰，根据各个存量项目的更新需求，凯辉高德会匹配导入相对应的资金和商业产业资源，并在最具潜力的重点项目上，配置最优资金和资源。
B存量地产运营需要新思维
基于对人与城市的关系的深层次思考，凯辉高德提出以人为本的理念，站在城市的高度，关注城市怎么样更好地满足人们对美好生活的追求，将此作为城市更新的价值观和出发点。具体来说，就是“以人为本”，以人为中心做“好城市”。既有自然、人文、设计控制塑造的特有空间特征公共体验；也有高效便捷的公共服务系统，给人美好生活体验和认同感。好城市需要结合城市不同发展阶段，基于不同利益维度的公众需求，不断优化空间内涵。而在这个过程中，如何以人为本，实现人、产、城融合，正是凯辉高德要通过中国城市存量地产投资运营系统解决的问题。
对于许多开发商来说，之所以选择传统的土地增量开发，基本还是遵从开发周期和回报效益的旧思维和老模式的价值逻辑，而凯辉高德理解的存量与增量最大的差异在于，存量通常承载着成熟的交通路网、文脉、生活方式。政府做城市更新，应该要先形成以“适应、改善、保护、活化”为核心的“存量优化”思维。分析清楚城市的实际情况，围绕“人居环境改善”“产业转型升级”“历史文化保护”的城市更新目标，去精准地匹配资金、资源与资产的关系，否则将导致新的混乱和浪费，为城市发展付出不可挽回的时间成本。由此来看，凯辉高德着眼于系统化的全局理念匹配资源，优化利用每一处承载着自身价值与意义的载体，实现总体的最优价值与提升，以人为本，摸得到树木，看得见森林。
在凯辉高德总裁谈子信看来，对于城市更新方向的选择并不是非此即彼的关系，而是根据项目或片区的系统性要求来满足需求，比如配建绿地、公共配套设施及场所。而对于承载了历史文脉的、特定意义的建筑和风格都要尽量保留，让老一辈人能在安身之所记得住乡愁，看得见历史和记忆，上海的瑞安新天地石库门建筑就是个很好的案例。对于上述认识，在深圳及其他城市不少人亦有同感，并不是所有人都喜欢所谓的楼高车快的文明，也许有记忆陪伴的元素才是内心更贴心的需求。
C为城市创造价值
政府在招商引资包括城市更新工作中，基本上都需要借助外部资金投入和资源引入来实现。政府在资本运营、产业导入和就业等方面的资源是相对欠缺的，因此需要一个社会平台在原来的基础上将资源落地，但很多导入的资金和资源的质量、数量都不足以满足城市的真实需求。谈子信表示，凯辉高德以城市更新基金为抓手，以资本的力量聚拢高级智慧、优质资源，力求将城市建设得更好。通过政府搭台授权，由专业的第三方资源整合供应商来“唱戏”，对存量项目和需求进行梳理，进行相关的优化匹配。通过长时间的系统优化运营培育，提升整体效益之后，再从增值部分中分享收益，多方共赢，以守正而出奇，因惠人而达己。
“先为城市创造价值，能够创造多大的价值，市场就有多大。”谈子信认为，企业可与政府成立平台公司来运作，不再是只做咨询报告就拿到全款付费，而是采用风险共担利益共享机制，各机构与部门互相高效配合，都需对结果负责，构建以高效低成本激活各方的责、权、利的利益共同体。在他看来，只有为城市创造越多的价值，才能让自身更有价值。因此，凯辉高德从原来做项目的角度和思维窠臼中脱离出来，进阶到目前的存量城市更新的集成化的系统方案提供商与执行者。就容量与内容来说，凯辉高德将内容放到了更优先的位置和高度。
D以专业打动思考者
凯辉高德以“PIMRIM”运营系统，将城市更新所需要的数据、资金、产业、智库、运营机构、科技、人才等资源整合，构建价值与利益共同体；为城市提供全体系的咨询、资本、资源导入和城市运营监控服务，从而为“数据化、系统化、生态化”的城市更新和城市运营打造优秀的城市模板。在资源整合方面，凯辉高德已拥有6000多个商业品牌和合作商家资源，与国内外30多个一线知名品牌达成优先合作关系，200多家房地产并购基金及相关金融渠道可以提供超过1000亿元的资金体量。
在机制上，凯辉高德与政府共建平台，与各方构建风险共担利益共享机制的利益共同体；在路径上，通过资源整合匹配、导入动能，系统优化运营再从增值部分中分享收益。以这样的模式和运营培育思路，让不少地方政府认识到其潜在价值，形成政府、城市、产业以及各方主体的最优价值生态链，从而获得认可与推崇。据了解，目前已经有一些城市与凯辉高德达成合作，比如凯辉高德受西安市雁塔区政府的委托，负责10.9平方公里的小寨商圈的城市更新和商圈规划运营工作，计划三年内将该片区打造为社会消费品零售总额超过350亿元的国际化创新型智慧商圈。凯辉高德综合运用大数据调研、科学规划定位、优化项目布局带来商业转型升级，同时做好历史文脉传承与商圈整体运营管理系统，形成良性循环的生态圈。在业态方面，为雁塔区小寨商圈导入购物休闲、餐饮、文体双创、国际商务、现代服务等，涵盖年轻时尚商品消费、文体产业以及商务与服务业资源，形成集吃、喝、玩、购、娱、游及商务的完整的消费产业链，保持高度的资源互补与客群粘性。
此外，正是基于对凯辉高德的价值理念和专业度的认同，汕头市龙湖区政府也已与凯辉高德达成了城市更新的合作。凯辉高德将为汕头市龙湖区引入数据化、系统化、生态化的城市更新系统，对该区进行空间和内容的全面优化，最终整体提升区域价值，助推片区和城市的全面发展。
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