突破土地集约化瓶颈： 上海加速城市 更新项目高效盘活
本报记者唐韶葵上海报道
市区土地集约化、供应骤减的前提下，上海市中心城市更新项目经过近几年的运作，渐次推出。
6月21日，石榴集团筹备6年的城市更新项目“IMSHANGHAI长宁国际”亮相，其前身是“上海市第十钢铁厂”；5月25日，万科上生新所面世，这是上海城市更新的一个新地标；5月28日，上海推出新天地135.8亿元起拍的综合地块，这是新天地太平桥重建地块的收官商办之作，瑞安与另一港资房企已报名。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，在开发边界既定的背景下，上海新增土地供应一直是短板。旧改是土地供应的重要来源，一方面体现土地集约化使用，提高土地经济效能；另一方面满足城市更新需求。
关注城市未来
在核心城市进入存量时代的背景下，城市更新成为必然。但不少业内人士认为，其复杂在于，是将存量土地，通过贡献一部分公共用地或空间，调整控规，实现更佳利用，通过存量补地价直接实现土地的转性。在上海，今年以来不乏这样的项目，但都是多年沉淀与改造的结果。上述“IMSHANGHAI长宁国际”就是从2013年起，历经六年耗资百亿投资而成。
资料显示，该项目前身为“上海市第十钢铁厂”，2013年被石榴集团拿下。石榴集团上海副总裁兼商业资产总经理杨狄伦指出，团队始终在思考，在确保投资与回报的平衡基础上，如何将城市资源、生态资源、人文资源融入，实现创新与多元化平台的构建。“更重要在于提升城市价值的核心理念贯穿于设计规划、开发建设、经营管理的全产业链中”。
5月25日，上生·新所一期开业。上海万科对该项目的更新改造，源自3年前。2016年6月，上海万科投标成功，获得该物业整体租赁权。随后，其委托上海城市房地产估价有限公司做评估工作。
据上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目经理邵明浩介绍，上生所整体租赁时，约定的是现状整体租赁，当时用途是科研设计。近年，上生所地块被列入长宁区城市更新重点项目，新一轮的控规调整为商业、办公、社区服务设施用地。今年4月，上生所获批以存量补地价方式，完成土地转性。
综合前述案例来看，上海城市更新主体对于城市的未来关注度更高。
“最近20年中国城市呈现出更多科技性，比如在四维空间、云、基础设施和运营底盘方面，我们也不断地享受它带给我们的便利。但要保持历史风貌，那什么是历史文化街区的未来？”万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海透露，上生·新所在做设计之初，就采用土地混合发展方式，包括保护、改建和新建。保护主要是修缮保护城市文脉、历史建筑；改建是保留价值部分，其余部分改造利用，重点处理工业建筑利用。
张海认为，关注城市的未来，是城市更新的核心，也是引擎。因此，上生新所在打造成创意办公场所、文化艺术生活圈和时尚文化聚集地的基础上，有新的探索，比如多方共建共享，将政府、社会资本、学术机构，还有社会组织、居民各方综合安排。
城市更新也为房企转型城市服务运营商提供了机会。21世纪经济报道记者独家获悉，上海龙湖日前向市场推出长租公寓全国首个高端产品，该项目原是老城区一个90年代建成的洗浴中心，由上海龙湖2017年拿下，筹备一年改建而成。据透露，龙湖下一步将以复合业态开发优势投入到长租公寓研发建设中。
突破用地瓶颈
城市更新背后，是城市土地集约利用的瓶颈突破。同策研究院首席分析师张宏伟认为，对于一线城市而言，存量用地由于涉及拆迁、土地转性等，开发难度较大。因此需要探索新模式，引入市场化运作，若纯粹按照拆迁安置补偿，解决难度已增加。
卢文曦指出，今年上海土地市场热度有所减缓，土地供应不多，而从去年开始上海有关部门就不在年初公布年度供应计划了。“这对稳定预期不太有利，另外，现在土地准入门槛高，不少房企评分都可能不达标，所以现在拿地的基本都是大房企或者国企央企”。卢文曦认为，上海在土地集约上的做法，恰恰给予了城市更新释放的机会。“别看商办地块，这两年房企也在谋转型，加上市区地块，稀缺度比较高，所以感兴趣程度还是高的”。
上述业内人士指出，此前上海城市更新的限制条目较多，现在由于新增建设用地较为紧张，而开始加快部分项目的建设进度。据其透露，前几年上海平均每年新增建设用地都在10平方公里，现在逐渐有所下调，到2020年大约在每年新增5平方公里。换言之，每年盘活5平方公里的存量土地，才能满足城市发展的需求。
除了加速存量用地盘活外，上海在新出让的土地上还提出要提升土地利用效率。
6月12日，网易上海分公司以19.6亿元、楼板价2.55万元/平方米拿下位于上海市徐汇区滨江板块的1宗商办地块，地价不高但上海国土部门对地块开发设置了较高条件，具体包括地上地下空间利用、自持年限、导入产业、研发投入强度等方面。
上述业内人士认为，这是主管部门有意鼓励和引导土地节约、集约利用的体现。近年来上海在经营性用地出让中，一改过去单纯通过提高容积率来提升土地利用效率的做法，转而实施全生命周期管理，将项目建设、运行质量与综合效益等相关要素纳入土地出让合同管理中，通过土地核验、定期评估、诚信管理等，进行全过程监管。
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