网签房被开发商抵押仍可维权 香榭丽花园业主遇购房糟心事，律师为他们支招
网签通过交了契税，还入住了几年，结果发现自家购买的套房竟早已被开发商拿去抵押！梅江区正兴路香榭丽花园的不少业主遇到了这糟心事。日前，该小区业主向本报《民生一线》栏目反映，开发商在商品房、公寓和车位被抵押给金融机构的前提下，违规销售问题房源、车位，导致这些房子车位不但不能办理不动产权证，还被法院查封、拍卖，业主遭受重大财产损失。
●本报记者梁志航
网签的房子竟早被开发商抵押
“我在香榭丽花园的房子是在2015年全款买的，在住建部门官网进行了网签，2016年去房管局交了契税。”香榭丽花园小区业主何女士告诉记者，她原以为交了契税之后，不动产权证很快就能办下来，但不曾想自己的房子竟被开发商抵押了。“2018年我们小区有几十套业主的房子被法院查封，搞得人心惶惶。第二批查封名单上，就有我的房子。”何女士告诉记者，虽然后来解封了，但她咨询相关部门和查阅相关信息得知，小区开发商在业主购买套房或车位之前，就已经将小区多套商品房、公寓及多个停车位抵押给了金融机构。
早在2018年，本报《民生一线》栏目曾报道，该小区开发商借款纠纷一案，相关民事判决书已经发生法律效力，梅江区人民法院查封被执行人所有的房产一批，包括公寓、车位，杂货间等共计53套。
记者从该小区受害业主近期草拟的《请愿书》了解到，小区业主购买的100多套公寓房、20多套商品房、100多个车位被法院查封或拍卖，业主或遭受巨大损失。
房源未锁定被开发商钻了漏洞
令业主不解的是，既然商品房已被抵押，在未解除抵押的情况下，为何能销售给业主且通过网签呢？ 市住建局房地产市场管理科在2018年回应媒体时作出的说明提到，2016年1月实施不动产统一登记以前，梅州市区房产抵押登记工作由市住建局原下属单位“梅州市房地产交易登记中心”负责。由于工作制度不健全、流程设置不够严谨，房地产登记中心在开发商申请办理现房抵押登记时，未同时将楼盘表中的房源进行锁定，造成梅江区大华房地产开发有限公司钻管理漏洞，擅自将已抵押的房源违规进行网签销售。
律师表示业主有法可维权
广东圣图托斯律师事务所主任、《梅州日报》法律顾问陈垚律师认为，尽管业主购买的房源先前已被抵押，但相关权益仍受法律保护。
建设部《城市房地产抵押管理办法 》中第三十七条明确规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或出租，所得价款应当向抵押权人提前偿还所担保的债权，超过债权数额的部分归抵押人所有。“因此商品房在抵押后可以销售。抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。但根据现有情况来看，开发商可能在售房时对抵押一事进行了隐瞒，侵害了业主的知情权。”陈垚说道。
另外，根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39条规定：取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。
据此，陈垚认为，业主可依法请求法院确认，其购买房屋的权利优先于银行抵押权，来保障自己的合法权益。
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