梅州楼市呈回暖趋势，全市1—3月销售80.69万平方米商品房 户型需求生变 房企调整产品结构
随着梅州城市的提质扩容，城市山水底蕴进一步凸显。南方日报记者何森垚摄
梅州一房地产销售中心有序开放，迎来不少客户。
受访者供图
市政配套工程逐渐完善。南方日报记者何森垚摄
进入4月，梅州不少房企推出新品，抢占市场。
南方日报记者何森垚摄
“近期我们结合市场需求，重点推出公寓户型，整体销售量有所回升。”“这是我们新推出的户型，面积达到160平方米，大四房，能够满足一家人的居住需求。”“疫情过后，我们更加注重小区的优化以及物业管理，提升品牌竞争力。”……
随着新冠肺炎疫情防控形势好转，梅州房地产市场也逐渐复苏，不少楼盘项目加紧推盘，争取弥补前期因供货不足对销售造成的损失。
与之对应的是，消费者的购房需求也在同步回升。数据统计，今年前两个月梅州房地产市场整体销量呈断崖式下降，进入3月呈现回暖趋势，销量有所回升，住宅成交套数为2534套，环比上涨170.3%。
然而，这是否意味着梅州楼市已经恢复？在楼市下行压力大的环境下，梅州楼市如何进一步发力，真正实现“稳”发展？
●南方日报记者黄培强汪思婷
惨淡
房企纷纷转战线上营销
门店停业、销售下跌、停工停建……2020年的房地产企业，因一场始料不及的疫情变得空前紧张。
“我们在2月中旬复工，很快一季度就过完了，销售任务压力特别大。”位于梅城的某楼盘项目营销负责人告诉记者，复工复产以来，真正来看房的客户并不多，基本都是通过线上寻找客户。
实际上，该楼盘的销售情况折射出疫情影响下房地产市场的发展境况。
疫情来袭，城市按下暂停键。各行各业都发生了改变，对房地产行业和房企具体影响有多大？据梅州1—2月的楼市成交月报显示，疫情对梅州楼市产生“冰冻式”打击：梅州房地产市场整体销量呈断崖式下降，2月份梅州市住宅成交套数仅937套，环比下跌56.01%，原本应该迎来返乡置业潮的成交行情明显冷淡。
新房成交量滑坡，带来的最直接影响，就是房企的销售数据。
从1—3月商品房网签数据来看，第一季度梅州商品房销售面积为80.69万平方米,同比下跌21%；住宅销售套数为5601套，同比下跌17%；住宅销售面积为88.71万平方米，同比下跌18%，可见全市网签量均大幅下降。
艰难处境下，如何逆境求生？
梅州市房地产协会相关负责人介绍，疫情突袭，梅州本应迎来的“返乡置业”楼市小阳春消失，使得梅州房地产市场整体处于降温、甚至冰冷状态。但在疫情期间，房企积极开展自救，营销手段多样，主要围绕“以价换量”来展开，特别是线上售楼处成为各大品牌房企抢滩登陆的新战场。
恒大、保利、碧桂园、奥园、客天下、锦绣国际等推出了线上看房、线上选房、线上购房的一站式服务，“线上售楼处”“VR云看房”“无接触”网签等营销业务不断升级。同时通过全民营销、720°全景看房、微信公众号、抖音等平台的辅助，进行了在售项目的推广。部分房企采取新颖的看房直播方式，展现了梅州优质的生态环境、逐渐完善的配套和贴心的物业服务，消除线上购房者的顾虑。
客天下相关负责人表示，疫情期间，通过建立全员营销的机制，采取老带新、联合中介的方式，积极转发促销信息，推动完成销售任务。其创新推出的“客天下车位银行”营销活动，通过线下call客、小区电梯画报覆盖、横幅覆盖等方式，创造1亿多元的销售业绩。
梅州房企及时转变营销策略，不得不提及素有“全民营销”传统的恒大。克而瑞研究中心发布的《2020年1—2月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，恒大是极少数逆势突围，实现正增长的房企。从2月至今，其在梅州地区的销售额也达到7亿元。
回温
“五一”成交或迎小高峰
随着疫情防控阶段性成效进一步巩固，梅州各大房企陆续复工，安静许久的销售中心逐渐热闹起来，成交呈现稳步增长。据梅州市住建局公布的数据，3月全市新建商品房销售面积36.4万平方米，销售均价6611.14元/平方米。其中，住宅销售2534套，环比上涨170.3%；销售面积共计32.46万平方米，环比上涨166.07%；销售均价6112.42元/平方米，环比上涨4.35%。
业内人士分析，在稳地价、稳房价、稳预期的政策大环境下，从3月开始楼市成交量会稳步回升，整体表现也会略好于前两个月。但需要注意的是，这并不意味着楼市“小阳春”的到来。“在疫情过后，各大房企推出系列优惠，以价换量必然会导致成交量的上升。”
在价稳量升的大前提下，今年第一季度梅州全市有37个楼盘，共8317套房源（包括住宅、商铺、公寓）获得商品房预售许可证，包括奥园、敏捷、碧桂园、保利、富力、恒大等房企旗下的多个楼盘均有大量房源获得预售证。
“我们针对市场，第一时间推出了客天下东城新作——花漫里组团。整体户型产品跨度较大，目前首推产品以梅州罕有的一二房小户型为主，且整体社区品质较高、居住氛围佳。”客天下相关负责人表示，希望凭借这个刚需置业的品质之作，在一定程度上补充现有产品线，撬动市场。
值得注意的是，不少楼盘在做好防疫措施的同时，动作频频，推出系列优惠活动吸引购房者。部分刚需或配套资源齐全的项目受到市场热捧。
“其实年前也看了几个楼盘，有初步的购买意向，现在就是对比一下购买需求和优惠。”正在看房的刘先生表示，他已经初步确定了楼盘户型，准备入手。
业内人士分析，如今忙着看房的客户，基本上都是在春节前就已有买房计划的刚需人群。在市场下行的情况下，稳步回升的梅州楼市给房企和消费者都注入了一剂强心针。一方面，房企更加注重业主的居住舒适感和质量，另外一方面，消费者也更加理性消费。
根据预测，梅州房地产需求可能延后但不会消失。历经疫情考验，市场将产生大批有迫切置换需求的客户，改善型群体也将成为新的刚需客群，预计开发商将促成此类意向客户成交，争取在“五一”迎来销售小高峰。
“即将进入"五一"黄金周，作为楼市传统的"红五月"旺季，不少楼盘都把这个假期当成"冲刺窗口"，借机开盘或推出新货，同时以折扣、特价房等手段以价换量。”梅州市房地产协会负责人分析说。
后市
购房需求改变产品供应
记者走访过程中发现，对于梅州楼市来说，在这个特殊时期，信心比黄金更重要，提振市场信心成为当前的关键。
据了解，梅州相关部门多方面发力，助力楼市稳定发展，如延长缴纳土地出让金期限、适当调整履约监管要求、优化规划许可流程、实行不动产登记“容缺受理”、放宽预售监管资金留存比例、增加提取次数、缓交住宅专项维修资金、加大信用激励力度……
与此同时，梅州市房地产协会也发布维护梅州房地产行业平稳健康发展的倡议书，倡导各大房企积极落实国家“稳地价、稳房价、稳预期”政策措施，防范和化解房地产市场风险，恢复梅州房地产市场活跃度。
“政策的叠加效应，在一定程度上提振购房者的入市信心，促进年内楼市成交的复苏回暖，梅州的房地产市场需求将逐步释放。”梅州市房地产协会相关负责人表示，政策扶持只是提振信心的其中一方面，更重要的是自身发展，下半年或将成为梅州楼市发展的关键期，同时上演一场品质之战。
“接下来购房我会更多关注小区和周边的环境，还有设施配套。地段周边的环境。”市民陈小姐说，经过此次疫情，大部分人会更加注重健康，对居住品质的要求更高。
碧桂园东湾国际项目销售人员告诉记者，疫情期间，市民普遍都是“宅家战疫”，疫情过去后，安全性、舒适性更高的大户型置业需求将会有明显提升。4月中旬，该项目开始推售改善户型、188㎡的毛坯大四房产品，两梯两户电梯私厅最大程度保障业主的私密性及安全性。目前市场反馈好，推售至今销售去化近30%，明显高于平时的去化水平。
谁最先迎合客户的真实需求变化，谁的产品就更具有市场竞争力。
经历了疫情，市场的需求实际上将更加优化，消费者变得更加理性和明确，对住房品质、健康环境、物业服务的要求更加严苛。业内人士建议，开发商应当注重转向“质”的提升，回归客户的真实需求，着力构建和研究具有核心竞争力的产品，打造特色差异化。
同时，拥有全方位高端物业服务将更具市场竞争力，房企应当注重提升项目的物业品质和服务水平，并加强对社区的商业运营和社区商业的配套打造，以及引入医疗大健康板块等，全面提高房企的综合实力。
值得一提的是，4月24日，梅州下发《梅州市中心城区公园城市建设行动方案》，提出把梅州打造成为“三宜”城市范例、城乡一体全域美丽花园城市、粤港澳大湾区最美后花园的思路。同时，梅州城区将启动公园城市建设项目，进一步凸显城市山水底蕴。
“该方案表明政府对城市公共健康环境的营造与建设更为重视，对我们房企来说有较强的指导性。”梅州某地产公司负责人表示，接下来会考虑将社区配套与市政配套有效结合，以提升项目竞争力，实现企业和城市的发展共生共荣，更加专注产品和构建优质的居住社区，满足市民不断提高的住房需求。
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去年全市7.67万人
提取26.7亿公积金
同比增长14.19%，超八成用于住房消费
根据《梅州市市住房公积金2019年年度报告》数据显示，2019年梅州市住房公积金缴存额38.24亿元，全市7.67万名缴存职工提取住房公积金26.71亿元。
缴存单位方面，2019年，新开户单位417家，实缴单位3523家，净增单位327家。国家机关和事业单位是缴存主体，占50.44%；国有企业占5.59%，城镇集体企业占6.9%，外商投资企业占10.64%，城镇私营企业及其他城镇企业占14.85%，民办非企业单位和社会团体占1%，其他占10.58%。
缴存金额方面，去年共缴存38.24亿元，同比增长23.61%。2019年，实缴单位数、实缴职工人数和缴存额同比分别增长5.76%、9.57%和23.61%。截至2019年末，缴存总额228.22亿元，比上年末增加20.13%；缴存余额87.10亿元，比上年末增加15.26%。缴存业务办理方面，受委托办理住房公积金缴存业务的银行10家，比上年增加2家。
2019年，全市公积金提取额26.71亿元，同比增长14.19%；占当年缴存额的69.85%，比上年增加5.96个百分点。提取金额中，住房消费提取占84.23%，非住房消费提取占15.77%。截至2019年末，提取总额141.12亿元，比上年末增加23.35%。提取职工中，中、低收入占88%，高收入占12%。
截至2019年末，累计发放个人住房贷款6.28万笔126.09亿元，贷款余额73.20亿元，分别比上年末增加12.51%、15.71%、12.64%。个人住房贷款余额占缴存余额的84.05%，比上年末减少1.95个百分点。
2019年，贷款职工以购买建筑面积90—144（含）平方米的住房为主，占比达73.2%，144平方米以上占23.52%，购房建筑面积90（含）平方米以下占3.28%。购买新房占91.62%（其中购买保障性住房占0%），购买二手房占8.38%。30岁至40岁（含）的职工最爱使用公积金贷款买房，占比36.97%。40岁至50岁（含）占30.48%，30岁（含）以下占23.93%，50岁以上占8.62%。其中，首次申请贷款占86.47%，二次及以上申请贷款占13.53%；中、低收入占96.92%，高收入占3.08%。
梅州确保城区后年
实现垃圾分类全覆盖
日前，梅州召开城市生活垃圾分类工作推进会。会议明确提出梅州要切实把生活垃圾分类工作抓紧抓实抓落地，确保2022年城区实现生活垃圾分类全覆盖、2025年全市域基本建成城乡一体的生活垃圾分类处理系统，助推梅州市生态文明建设走在全省前列。
与此同时，要求梅江区江南街道办、梅县区新城街道办作为城区重点建设示范片区，通过分类投放、分类收集等工作，在6月底前达到初步成效，形成示范效应。
根据要求，梅江区江南街道办拟在阳光花园、金港花园、客都新村C区，梅县区新城街道办拟在梅县交警宿舍、状元楼等居民小区开展先行试点。各县（市、区）要确定1个社区作为重点建设示范区，在10月底前达到考核目标。
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