春季楼市温和回归理性 2019年开春以来，梅州房地产市场总体发展趋势平稳
梅州城区江景房。南方日报记者何森垚摄
暮春四月，梅州的气温逐渐升高。2019年开年至今，梅州房地产市场呈现出“先抑后扬”的表现，不少楼盘成交量持续上涨，大有“回暖”趋势，但总体处于低迷状态。
过去的三个月，梅州各大楼盘纷纷抓住春节“游子”回家过年的时机，在鼓励他们“返乡置业”的同时，推出了一系列促销活动，也进一步激发了消费者的购房欲望。其中，梅州市2月份商品住宅成交套数为2412套，比起1月的2167套，环比上涨11.31%，成交均价为6256元/平方米，比1月份的6031元/平方米上涨了3.7%。
然而，梅州房地产市场是否就此回暖？“金三银四”的房地产“小阳春”是否到来？梅州房地产走向如何？购房者关注的问题都有哪些？南方日报记者对此进行了梳理。
以价换量中小楼盘去库存压力大
梅州市住建局公布的数据显示，2018年梅州市住宅签约量为30616套，总签约面积为399.11万㎡，成交均价为6579.91元/㎡。在“房住不炒”的主基调下，2019年开年第一个月，梅州的楼市仍是处于“破冰期”，处于相对疲惫的状态。
“同一个小区，同样的楼层和户型，相邻栋，基本设施都是一样的，2018年上半年的价格约在7000元/㎡，今年2月份我购入的价格约在6000元/㎡。”在梅城工作的汪小姐告诉记者，春节期间该楼盘推出了不少“特价房”，其中就有自己看中的户型，她便毫不犹豫地入手了，算下来总价优惠了将近10万元。
2019年1月，梅州楼市网签套数为2167套，较2018年12月份减少451套，环比下降17.23%，同比2018年1月的3055套，下跌29.07%；住宅成交均价为6031.40元/㎡，环比下跌0.78%，同比2018年1月的6483.37元/㎡，下跌6.97%。从2019年首月梅州楼市的整体成交数据来看，大埔县、梅县区、五华县等区县表现较为突出。
业内人士分析，在2018年楼市调控、房贷利率等因素的影响下，梅州房地产市场“热度”也随之降了下来。尽管1月份没有交出令人满意的楼市答卷，但在2月份，梅州房地产市场还是有“回暖”的趋势，成交量和价格方面都有小幅度的增长。“2月份，是传统的春节，在这个时间点，很多地产商都会推出特价优惠，吸引返乡客购买，主要的消费人群是返乡置业群体。”梅州房地产分析师邹其标说，在春节的带动下，2月份梅州新房成交回暖，购房需求释放较为集中，梅州市住宅成交套数为2412套，成交均价6256.41元/㎡，环比上涨3.73%。梅州市住宅成交面积32.25万㎡，比起1月的28.16万㎡，环比上涨14.52%。
需要注意的是，在地区销量上，2月份梅江区销量激增，以657套成交量位居全市销量榜首，梅县区以469套成交量位居第二，五华县紧随其后，以423套成交量位列第三，大埔县销量出现大幅下降，成交量276套，其它各县区销量均为百余套。“梅江区销量猛增主要体现在江北，也就是芹洋半岛这一块的楼盘，一个是地理位置优势，还有就是楼盘本身的项目建设效果比较突出，周边配套设施满足购房者的需求。”邹其标说，江景房和优质地段的房子正越来越受到消费者的青睐。
成交均价方面，梅江区均价降至“6”字头，与兴宁市、五华县均价相差不远。梅县区、兴宁市、五华县、蕉岭县均有小幅度上涨，其中蕉岭县涨幅较大，由1月份的“5字头”涨到“6字头”。
进入4月份，梅州中小楼盘的去库存压力还是相对比较大的。“梅州目前大型楼盘多，中小楼盘在价格、营销策划、服务上都有一定的差距，缺乏整体的竞争力，但是市场潜力还是有的。”业内人士表示，受2018年梅州房地产整体发展趋势的影响，2019年开年梅州房地产市场主要任务还是去库存，在新项目上并没有过多“笔墨”，新楼盘应该集中在下半年推出。
在热销户型方面，主要集中在面积约130平方米的四房两厅，大户型和公寓也逐渐受到热捧。邹其标说，“放开二胎后，四房两厅的户型都非常受欢迎，公寓的话，主要还是总价低、回报率高。”
房地产税受关注消费者态度不一
走访梅州城区各大楼盘的销售中心，会发现前来看房的人络绎不绝，现场咨询的人占了大多数。“打算买一套150平方米左右的套房，目前已经看了五六个楼盘了，还在纠结要不要这个时候入手。”市民张先生说，主要还是想看看房价有没有下降的趋势。
与观望中的张先生不一样的是，李女士刚刚预定了一套四房两厅的商品房。“其实我们也不太清楚这个房地产税到底什么时候收，怎么收，我们就怕房价受到影响不断上涨，所以赶紧入手。”李女士拿着户型册，说出了自己的想法。
在2019年的国务院政府工作报告中，明确提出了要“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”这是自2013年中央提出对房地产税进行立法后，“房地产税”第三次进入政府工作报告。据了解，房地产税有广义和狭义之分，广义的房地产税是指对房地产占有、交易和收益等环节征收的各类税项的总称。狭义的房地产税则是指房屋或土地本身征收的税，属于财产税。
邹其标说，早在2011年，重庆、上海就作为房地产税试点。“举个例子来说，一个上海的三口之家已经拥有一套180平方米的房子，假如他们要再买一套80平方米、总价100万元房子的话，那么按照规定一年应缴房产税为4200元。”邹其标分析，房地产税对于改善型、投资型住房的购房者来说会造成一定影响。
那此次政府工作报告中明确提出要“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，对梅州房地产市场又会产生哪些影响呢？业内人士表示，暂时不会有过多影响。邹其标说，政府工作报告中明确提及的“房地产税”，从试点看，全面实施会考虑民生，保持税收减免规定，“房住不炒”定位下，刚需性住房保有环节税收有限。
梅州中亿晟世实业有限公司总经理黄振胜分析说，从去年的“稳妥”表述到今年的“稳步推进”，或许意味着房地产税立法工作已经在逐步推进。“如果对于购房刚需群体来说，影响是不大的，房地产税目前在积极准备草案阶段，短期出台执行落地可能性不大。”
稳中求进市场波动不大
随着梅州“高铁”时代的到来，在梅县区新县城、丰顺县等地的楼盘纷纷打出了“高铁地段”的旗号。记者从有关部门了解，梅汕高铁建设正在有序推进，预计今年下半年可完成通车。梅州交通的便利有力推动了楼市发展。“这可能会是今年对梅州楼市影响比较大的一个因素，房价走势会保持在一定区间内，预计在6500—7500元/㎡左右。”业内人士分析，高铁的开通还可能引进部分潮汕地区的购房者，房价会有一个小幅度的增长过程。
目前，梅州正在大力建设宜居宜业宜游的“世界客都·长寿梅州”，吸引大批外来游客的同时，也带来了一批外来购房力量。业内人士分析，随着市场的稳定和客户群体的变化，在接下来，梅州楼市还会朝着“以质求量”的目标发展，走品牌化、高端化、差异化的发展路线，房地产商将会更加注重楼盘开发的规划以及建筑质量。“按照梅州楼市市场来看，优质楼盘越来越好卖，相比之下，一些中低端的楼盘却处于尴尬的位置。”邹其标说。
商品房平稳运行的状态下，梅州的安置房建设也稳步推进。3月31日，梅州市江南新城棚户区改造安置房建设项目站前安置区项目竣工验收，安置房总数2816套。在安置房方面，梅州城区有江南新城、芹洋半岛两大安置房重点工程项目，各县区也有一定的安置房项目。安置房的竣工验收，使得梅州的房源充足，解决了一部分刚需群体的住房问题，这也是接下来梅州房地产市场稳定的重要因素之一。
业内人士介绍，2018年梅州土地市场热度不高，部分土地拍卖出现流拍或者以底价成交，2019年的房地产市场是否回暖还得看土地市场的情况。“目前梅州各大楼盘都是以消化库存为主，土地市场走向要看接下来的拍卖情况，总体来说，梅州房地产市场应该是相对平稳的，没有太大波动。”
南方日报记者黄培强
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