蓬江区今年首宗商住用地挂牌，11.29亿元起拍 地段稀缺 是“兵家必争之地”
3月26日，蓬江区今年首宗商住用地挂牌，位于热门区域江侨路，吸引众多人的目光。该地块属“三旧”改造项目，由两宗地块组成，出让建设用地面积约8.1万平方米，本宗地挂牌起始价约11.29亿元，折合楼面地价约5750元/平方米。
这宗商住用地面积大，位于江侨路与明理街交叉口东北侧地段，地理位置优越，所以备受瞩目，该地块将于4月28日10点网上限时起拍。
文/图江门日报记者李银换
地块面积大，是近年市区挂牌较大的商住地块之一
本次挂牌的江门市JCR2021-38（蓬江04）号地位于蓬江区江侨路与明理街交叉口东北侧地段，属“三旧”改造项目，用途为商服、住宅用地；出让建设用地面积80939.48平方米，其中地块一建设用地23635.36平方米，地块二建设用地57304.12平方米。从面积来看，该地块是近年市区挂牌较大的商住地块之一。
这两宗地块位置紧邻，多项要求有所不同。地块一容积率1.0—2.0，建筑密度≤22%，绿地率≥35%；地块二容积率1.0—2.6，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。
本宗地挂牌起始价：112861万元，本次最高限制地价为135315.432万元，最后出价的竞买人最高报价不超过最高限制地价，则按照价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价时，竞买方式转为竞配建设住宅建筑面积（纳入计容建筑面积），以“最高限价+配建住宅建筑面积”数量最高者为竞得人。竞拍配建住宅建筑面积每次增幅200平方米。
根据地块规划条件，竞得人须严格按规划文件的要求建设配套设施，其中，配建道路：规划用地红线范围内明月街、明理街、明居街、地块一与北侧公园之间的步行道及其附属设施的建设（含路灯、雨水、污水、消防及其他市政管线）。配建道路及步行道须无偿移交政府。社区公共服务用房（含养老服务设施）：建筑面积不少于1200平方米（养老服务设施不少于400平方米），其中首层面积不少于建筑面积的20%，建成后须无偿移交政府。
地理位置优越，或吸引多家房企竞拍
对于这宗商住用地的竞拍前景，业内人士普遍表示，地块所在地段位置优越，出让问题不大，或吸引多家房企竞拍。
“该地块占地面积大，可开发空间大，且地理位置优越，周边配套较为完善，宗地素质较高。”美智地产市场研究中心总监张镇兰表示。
江门市佰里行市场营销策划有限公司总经理罗清朋表示，此次竞拍的地块位置是属于江侨路的桥头堡位置，而江侨路是北新区和滨江新区的交会处和连接处，地段优势觉得是毋庸置疑的。
在张镇兰、罗清朋看来，宗地地理位置优越：周边配套以及人居氛围日益成熟，已有大昌超市、海逸新天地、新昌公园等配套，另外方直珑湖湾的肉菜市场也将投入使用，且10分钟即可抵达汇悦城、万达商圈，配套完善；附近小区基本都已交楼入住，已形成良好的居住氛围；教育资源优越，周边有紫茶小学和范罗冈小学滨江校区，还有即将开建的新华侨中学；区域板块居住价值提升，近期江门自然资源局发布篁庄考场地段规划调整，位于项目北侧仅一路之隔的公园将进行优化升级，休闲娱乐下楼即达；区域房价较高，一手房均价在1.1万元/平方米以上，江侨路一带的二手房均价甚至达到了1.5万元/平方米。
业内人士认为，尽管地块“素质”高，但对房企的要求较高。张镇兰表示，该地块作为今年蓬江区首宗挂牌的商住地，虽然该地块位置优越，但占地较大，总价高，起拍价超11亿元，同时由于是“三旧”改造地块，目前仍存大片植被和部分建筑，且具有坡地特征，开发成本较高，整体对开发商实力要求较高。不过，综合来看仍将会吸引不少房企的目光。
罗清朋认为，如此稀缺的地段，必然是“兵家必争之地”，肯定会吸引不少房企关注。鉴于此次地块优势明显，应该能成功出让。对于想要进驻江门，或者回归江门城区的房企来说，这次绝对是不错的机会。成交楼面地价方面，预计在6500元/平方米至“7字头”之间，该地块面临滨江新区以及其他板块的分割和竞争，在如此高压库存量的影响下，此次土拍预计偏理性，当然稀缺的地段，还是有不少房企愿意“下重本”的。
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