江门站即将开通，枢纽时代开启 枢纽新城楼市火热，未来可期
珠西综合交通枢纽江门站（以下简称“江门站”）将于近期与大家“见面”了。因枢纽而成门户，因枢纽更繁荣。一“城”激起千层浪，一座“珠西城市客厅”开始从梦想照进现实。
如今，枢纽新城高楼林立，鳞次栉比，吸引了越来越多房企进驻和市民安居乐业，成为市区最热门的楼市板块之一，呈现出一派繁荣景象，枢纽新城未来可期。本期“看楼市板块新貌见城市品质提升”系列报道第二篇聚焦枢纽新城板块，在江门站即将开通之际，一同探寻板块未来发展潜力。
江门日报记者李银换陈祺伟
A前世今生
从不被看好到圈粉无数
2015年，市民阿辉买了新会美吉特的住宅，约6100元/平方米，他并不是很中意。当时，那里就像是城市的“郊区”，一片荒芜，没有配套。其实他更偏向于配套成熟的会城中心城区楼盘，不过高达8000多元/平方米的价格超出了他和家人的预算，只好退而求其次。
2018年，美吉特广场开业，这是新会第一个大型城市综合体；从只有屈指可数的楼盘，到越来越多房企进驻……阿辉见证着枢纽新城板块的发展，他笑着说：“当时无奈的选择，现在看来是选对了。”
从不被看好，到圈粉无数，枢纽新城现在是众多置业者所向往的理想居住区域。眼下枢纽新城正处处是热火朝天建设的景象，随着区域的发展和各项利好消息的落实，吸引越来越多楼盘进驻和市民前来安居乐业。
博富控股总裁助理谭华驹见证着枢纽新城从无到有的迅猛发展，他回忆称，博富是2014年进驻这个板块的，建设项目为博富南湖壹号，当时板块内一片荒芜，进驻的知名房企屈指可数，项目也不多。目前的两大商业综合体之一——美吉特广场当时还在建设当中，万达项目还没有落地，周边的配套奇缺，这里是“市民眼中一片荒芜的郊区”，楼市自然不被看好，在售楼盘并不多。“可以说，当时这个板块，大部分市民是不看好，或者说根本没有关注到的，市场还处于一个发展萌芽阶段。”谭华驹说。
“一个地区的崛起和发展，房地产公司的进驻和楼盘的拔地而起是先兆。”谭华驹表示，博富控股作为较早进驻枢纽新城的房地产商之一，不仅有幸成为枢纽新城从谋划到落地、从快速发展到崛起腾飞重大历史进程的见证者和参与者，更成为枢纽新城发展红利的受益者。眼下的枢纽新城正是热火朝天一片繁华景象，近年来吸引了新城、大华、中粮、保利、富力、华侨城、中南置业等全国知名房企相继进驻。
美智地产市场研究中心总监张镇兰表示，2016年，枢纽新城板块内的房企较少。随着交通枢纽、教育配套、文旅配套等逐步推进，板块热度持续升温，随后众多品牌房企纷纷进驻，房价也节节攀升，枢纽新城目前成为了新会人置业首选区域。
B记者走访
楼盘众多，房价坚挺
记者走访了解到，枢纽新城板块已聚集了博富名苑、大悦城·新悦锦云、大华博富·御潭江等十多个在售楼盘项目，同时还有部分项目如领会国际，预计在年内入市。新会会城的新楼盘项目主要集中在枢纽新城，住宅供应量充足。记者梳理发现，2020年1—9月，新会网签数前十的楼盘大多集中在枢纽新城，板块热度高。
在业内，将枢纽新城核心区划分为中央商务区（CBD）、中央居住区（CLD）、临江核心区（CRD）、生态休闲区（ELD）等功能区。从房价来看，目前中央商务区的房价最高，其中海悦天铸均价约18000元/平方米（带装修），博富名苑、嘉骏花园、骏景湾领誉等项目部分住宅备案均价直逼豪宅线（14943元/平方米）都在该区域；中央居住区集中了较多新楼盘，如大悦城·新悦锦云等，均价在12000元—13000元/平方米之间；临江核心区目前在售楼盘不多，仅大华博富·御潭江，均价约11500元/平方米（带装修）；相对而言，生态休闲区的房价则较低，如保利西海岸、方圆·月岛首府，均价在9500元—10000元/平方米（带装修）之间。纵观市区各板块，枢纽新城的房价较坚挺，成交情况也比较理想，市住建局数据显示，2020年9月，新会一手住宅网签均价为10480元/平方米，同比上涨16.5%；成交量657套，同比上涨49%。其中，枢纽新城是重要力量。
张镇兰分析称，枢纽新城房价坚挺主要原因还是枢纽新城的升值潜力较大，是新会乃至整个江门的区域价值高地，房企对于自身产品的打造也是非常用心，都是拿出了企业标杆级的产品。
房地产行业流传着这么一句话：“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。在谭华驹看来，新会房价一直表现坚挺，这跟新会人口结构和城区面积有关系，归根结底是跟供求关系有关。新会人口接近80万，原来大部分都集中在乡镇，而旧城区楼盘供应量少，近年随着乡镇人口的不断地涌入，造就了新会房价坚挺的基础。另外，枢纽新城的大型商场超市、高端住宅、大型停车场等生活配套设施不断完善，政府还在板块统筹布局教育、文化、医疗等服务配套，进一步完善相关配套。这样，提升了区域的整体居住环境，打造“一站式”宜居生活圈，也承接旧城区人口外迁和乡镇人口的涌入功能，一手住宅供不应求，其房价自然就保持坚挺。
C区位优势
路通财通，通达则繁华
摊开地图，一方面，枢纽新城以三纵四横高速公路网实现对外连接；另一方面，枢纽新城依托江门大道、国道G240、会港大道等快速干道形成区内互联互通。此外，美吉特广场、万达广场等大型城市综合体遥相辉映，还拥有文华小学、新会尚雅学校、江门广雅学校等优质教育资源……可以看出，枢纽新城的教育、商业、交通等配套日渐完善，因此受到购房者的追捧。
与此同时，众多房企争相布局，以在此“占据”一席之地。枢纽新城有何独特优势，吸引众多房企争相进驻？
谭华驹分析称，江门站开通在即，将给枢纽新城带来更大的发展机遇。“路通财通，通达则繁华”，江门站为新会带来的不仅是一个交通枢纽，更是一个经济枢纽、产业枢纽及人才枢纽。目前，枢纽新城的蓝图刚刚展开，就有了高起点、高规格的规划设计，而且周边有着较强的产业经济支撑、相对丰富的土地资源支持，可塑性强，存在更多的可能，这也是枢纽新城的另一大优势。未来依靠江门站，可以连通周边城市，使江门与深圳、广州等一线城市实现1小时经济圈，可以说，江门站带来的不仅是片区的腾飞，更是新会乃至江门的腾飞。
“随着江门站开通运营在即，枢纽新城从概念逐渐发展成为集历史、文化、旅游、经济于一体的宜居、宜业、宜游、宜创的新兴之城。”谭华驹表示，在江门站开通的强大带动和辐射作用下，大大加速粤港澳大湾区的人流、物流、资金流汇聚到枢纽新城，成为了大湾区投资热土，这样一只“潜力股”自然吸引众多房企落户。
业内人士伍先生表示，江门站的开通对城市发展是重要利好，实力房企都希望布局枢纽新城板块，以弥补其布局各县市（区）的“版图”。
张镇兰分析称，枢纽新城的规划起点非常高，珠西枢纽中心的定位是服务整个粤港澳大湾区的四大交通枢纽之一，是湾区城市连接粤西的重要节点，从珠西枢纽中心落址新会，可以看出枢纽新城所处的地理位置非常好；枢纽新城土地资源丰富，以大交通TOD的概念带动板块发展，各片区规划合理，前景发展是明朗清晰的，自然吸引更多房企、居民前来开发和置业；除了有先天优势外，通过各方努力，枢纽新城的教育资源、公园资源等近几年也相继落地，其中不乏江门广雅学校、文华小学等名校，自然更受购房者追捧。
D未来发展
项目丰富，潜力无限
放眼未来，枢纽新城板块将更加热闹。
从近期土拍情况可窥见一斑。6月3日，位于枢纽新城的新会10号地块被新城控股（广州亿昌企业管理有限公司）以底价摘得，折合楼面价约5952元/平方米；9月15日，经过超50轮的竞价，历时一个多小时，海伦堡以总价约7.8亿元竟得枢纽新城建设用地面积约48052平方米的商住用地，折合楼面地价约6529元/平方米，溢价率约15%……近年来，枢纽新城成交多宗“热门靓地”，吸引了多家“新面孔”进驻，土拍热度、溢价率普遍高于蓬江、江海，在一定程度上证明了枢纽新城市场的发展潜力。
著名经济学家马光远在“新启枢纽时代会见珠西未来”枢纽新城发展高峰论坛上表示，枢纽新城是珠三角难得的一张白纸，土地资源丰富，规划好、发展好这片区域至关重要。
今年2月，新会枢纽新城公共配套设施12项工程启动建设，12个项目总投资超过50亿元，包括市政基础设施项目；商业服务设施项目包括江门农商银行总部大楼、文华商业广场；文化、教育、卫生、体育配套设施项目包括新会实验幼儿园（枢纽新城分园）、枢纽新城体育运动设施、新会中医院新院首期；生态环境整治工程项目。这批项目的启动，标志着新会区合理优化城市空间布局、全面提升城市品位形象、加速推动产业转型升级的大幕正式拉开。
“作为枢纽新城的见证者和参与者，我们倍感自豪。”谭华驹表示，同时，希望枢纽新城发展越来越好，也欢迎更多的房企进驻，给市民提供更多的好项目、好房子，满足更多市民自住和投资的需求，共同为枢纽新城的发展添砖加瓦。
业内人士对于枢纽新城未来的发展前景充满期待。谭华驹认为，枢纽新城正以日新月异的速度不断成熟，江门站的正式开通，将标志着枢纽时代的正式开启，未来值得期待！近几年，除了本土房企外，还有不少全国知名房企已进驻到片区，在一定程度上提升了区域的房地产发展水平和人居环境，居住价值在不断提升。从发展潜力来看，枢纽新城无疑是江门地区最值得市民关注和看好的区域之一，对于置业者来说，可以根据自己的经济情况，在枢纽新城中选择合适的板块进行置业。
张镇兰表示，目前枢纽新城楼盘推出的产品虽然存在一定同质化，但未来枢纽新城的楼市发展将会更加多元化，除了高层住宅外，还将会有叠墅、别墅、公寓、写字楼等面世，价格及消费层次也将更分明，购房者会有更多选择。
枢纽新城板块介绍
枢纽新城位于新会区主城区南侧，北至新会大道，南至银鹭大道，西至民和路，东至江门水道。其中，枢纽新城核心区范围约2.7平方公里，以江门站为中心，东至轨道交通产业园，南至厚德路，西至启超大道，北至南湖路。
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枢纽新城一靓地挂牌
规划建设都市文旅中心
江门日报讯（文/图记者/李银换）10月24日，江门市公共资源交易中心发出公告，JCR2020-174（新会32）号地块，即新会区枢纽新城明德一路与江门大道相交的西南角地块将于11月27日摘牌。该地块挂牌起始价为12.18亿元，折合楼面地价约3821元/平方米。
该地块用途为城镇住宅和商服用地；出让建设用地面积106240平方米（约159亩），容积率为2.0—3.0，计算容积率总建筑面积为212480—318720平方米，本地块划分商业建设区占地54184平方米与住宅建设区占地52056平方米。记者梳理发现，此次土拍的一大亮点是商业计容建筑面积所占计容总建筑面积的比例须不少于51%，即商业建设区占地面积大于住宅建设区占地面积。
出让公告要求，本宗地块须规划建设一个商业计容建筑面积不少于9万平方米的建筑单体，该建筑单体定位为都市文旅中心，且业态必须包含室内游乐场、电子竞技馆。其中，室内游乐场面积不少于18000平方米，竞得人须在签订《网上挂牌交易成交确认书》之日起90天内，提供与以下任意一家室内游乐场品牌的《合作协议书》，且约定合作期限不低于10年，室内游乐场设备投资额不低于1亿元。游乐场品牌包括：日本万代VR乐园、日本世嘉都市乐园、英国乐高主题公园、韩国乐天世界、国家地理探险家中心乐园、HelloKitty室内主题乐园。
另外，都市文旅中心内还需建设一个国家A级电子竞技场馆，建设标准须符合中国国家标准化管理委员会官网发布的《电子竞技场馆建设标准》（中华人民共和国团体标准T/CSVA0101—2017）中关于A级电子竞技场馆的相关标准要求。
都市文旅中心要求建设主题游乐场和电子竞技馆，在江门实属少见。对此，裕隆基地产总经理李艳芳表示，都市文旅中心通常是以当地传统文化作为延伸的综合体，但从该地块规划看出，政府不只想做一个传统文化的延伸，更想跟上时代的步伐，与主题游乐场、电子竞技等新派文化做接洽。毕竟在这几年内，先是亚运会首次纳入了电子竞技，后是上海市举办以全球性为主的电子竞技比赛，政府也开始关注到新时代的文化，与时俱进。
尽管该宗地块建筑面积大，总价及整体建设门槛较高，但业内人士预测该地块有望摘牌。
“就个人而言，是相对希望该地块能出让成功的。”李艳芳表示，新兴文化产业开始冲击市场，城市要进步，必须跟上时代的步伐，这对于该板块的价值与整个发展都将是重要的一步。根据地块高门槛的条件以及现时周边消费者水平来推测，即使项目落成后，也可能会面临一个较长的空窗期。
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