90后购房者感叹小户型住宅好难找 市区小户型住宅为何越来越少？
小宝是个90后，是高新区一家大型企业的白领，在平静的生活中，她的内心经常泛起小波澜，因为她有个小梦想——买房。她说，因为资金有限，所以打算买一套60—80平方米的小户型住宅，但看了一些楼盘，发现大多是90平方米以上的住宅，小户型住宅并不多。她也看过一些小面积的公寓，不过只有40年产权，而且还是商业用水用电，她觉得不太划算。“想找到合适的小户型住宅真是不容易啊！”小宝说。
对于首次置业的年轻人和资金不太充裕的人来说，小户型住宅是不错的选择。记者走访了解到，目前在售的90平方米以下小户型住宅并不算多，为什么会出现这种情况？小户型住宅会越来越少吗？记者进行了采访。
文/图江门日报记者李银换
A市场市区90平方米以下的小户型住宅不多
记者梳理市区（蓬江、江海、新会）楼盘在售住宅发现，90平方米以下的小户型住宅并不是很多，以90平方米以上的住宅为主。
江门栢里行总经理罗清朋表示，从2020年蓬江、江海上半年一手住宅的成交数据来看，低于90平方米的一手住宅成交占比约为15.4%，占比并不高；而90—120平方米的户型占比约六成。另外，从6月底新增供应量来看，90平方米以下的有1935套，占比约15.3%；90—100平方米占比约29.1%；100—110平方米占比约12.9%；110—120平方米占比约10.4%。从以上数据可以看出，90平方米以下的供应量和成交量占比较低，而90—120平方米的户型产品较受市场欢迎。
“根据观察和了解到的信息来看，近年来，除公寓产品外，市区90平方米以下的住宅户型产品不算多。”博富名苑项目营销管理中心执行总监李秀清告诉记者，蓬江区目前在售的项目中，90平方米以下的户型产品项目不多见；新会区这两年新上市的项目，除了博富名苑外，只有2个项目有90平方米以下的户型；江海区在售项目中，府西片区有3个项目的户型产品是在90平方米以下的。整体来看，小户型住宅产品不少，基本都在90—100平方米的为主，90平方米以下的较少。
B特点江海区楼盘推出较多小户型住宅
分区域来看，在蓬江区，推出小户型住宅产品的楼盘不是很多，以滨江新区为例，仅华发峰景湾、越秀滨江品悦等楼盘推出这类户型。另外，双龙板块，有荔园·泮海蓝湾、君朗名轩分别推出约89平方米、约81平方米的住宅产品。
在新会区，只有博富名苑、新熙花园、城市名庭等少数楼盘推出小户型住宅，如位于枢纽新城的博富名苑推出约88平方米的住宅产品。
在江海区，则有不少新楼盘推出了小户型住宅产品，如华发四季、嘉华新都汇、合景领峰、时代倾城、印象·海伦堡等。
总体而言，江海区楼盘推出的小户型住宅产品比蓬江、新会的多，为什么会出现这种情况呢？
在罗清朋看来，江海区楼盘之所以推出较多小户型住宅，这与板块的发展以及人口有关。随着近年来高新产业新城的发展，大多外来务工人员以及乡镇“洗脚上田”的客群不断进入，导致了刚性需求被释放。这部分客群以工薪阶层首次置业以及步梯换电梯的需求为主，江海区的楼盘开发商为了快速锁定这部分客群，必然会推出小户型住宅来消化该部分客群。
罗清朋分析称，而蓬江区、新会区则因为早期城市发展的缘故，现有客群更多是改善型，他们追求小区的更新、环境以及配套的改善。另外，全面二孩政策的放开，导致了蓬江区、新会区“小房换大房”的现象比较明显，而小户型产品无法满足这些原居民的需求，再加上城市发展，拥有成熟配套和地段的蓬江、新会两区，更多人喜欢“一步到位”，选择更舒适的居住环境来匹配自己和家庭。
C畅销90平方米以下小户型住宅十分抢手
2016年，小玲大学毕业2年后，在父母的支持下，购买了一套84平方米、总价约50万元的小户型住宅，抢先“上车”。
记者发现，90平方米以下小户型住宅十分抢手，小户型住宅较受市场欢迎，不少楼盘推出的小户型住宅销售成绩较理想，如联合高峰汇此前推出63平方米、79平方米、88平方米的小户型住宅，目前已经售罄；越秀滨江品悦约66平方米的小户型住宅也接近售罄；博富名苑88平方米的户型每次推出都十分抢手。
据了解，小户型住宅有两大优势：第一是总价低，以小户型住宅较多的江海区为例，以2020年7月江海区一手住宅成交均价9740元/平方米来计算，一套80平方米的住宅，总价约77.9万元，首付3成仅需约23.4万元，相较而言，小户型住宅更利于购房者“上车”，尤其是年轻人以及资金较紧张的人群；第二是户型实用，不少80—90平方米的住宅就能设计成三房两厅两卫，较实用，如华发四季推出约77平方米的小户型住宅，君朗名轩推出约81平方米的小户型住宅，博富名苑推出约88平方米的小户型住宅，均为三房两厅两卫的户型设计。
“通过前期的市场调研，我们发现新会市场90平方米以下小户型是稀缺的，正是出于产品差异化的考虑，我们最终推出了88平方米三房两厅带套间的户型。”李秀清表示，博富名苑项目于今年1月首次开盘，最为畅销的户型有两种：一种是88平方米，一种是138平方米，一经推出，几乎售罄。其中，购买88平方米小户型住宅产品的人群，主要是偏年轻的刚需客户。他们往往看中枢纽新城核心片区的位置和配套，但是购买大面积的产品，总价和月供又觉得有压力，因此他们选择了小户型住宅产品。
D探因为何小户型住宅不多？
总体来看，小户型住宅还是有一定的市场需求，然而市区一手房市场小户型住宅却不多，这一现象是怎么回事？受访者表示这主要与需求、成本有关。
罗清朋表示，开发商更需要考虑什么产品最适合市场，什么产品既能满足市场又能实现快速消化等。90平方米以下的户型比较少，主要因为目前市场客群追求居住环境的舒适性越来越高了，特别是二孩政策下的家庭人口增多，购房者希望一次置业能够“住大房”，直接一步到位。
李秀清则表示，一个核心原因是绝大部分客户的需求是三房，很少需求两房，但目前市面上三房设计的产品基本都超过90平方米，低于90平方米的带套间3房在设计难度上是非常大的，综合以上原因，大部分项目就把户型大小放宽到95平方米左右，这就是为什么90平方米以下产品很少，90—100平方米的产品较多的核心原因。
但是，李秀清也表示，90平方米以下的户型还有另一个优势，就是首套房购买者在缴纳契税时，是按照1%进行缴纳的，90平方米以上非豪宅类型的户型，缴纳契税的税率是1.5%。随着房价的上涨，小户型产品未来在市场上的比重是会进一步增加的。“目前开发商做小户型产品的意愿并未下降，我觉得以后如果房价进一步上涨的话，小户型面积住宅产品更是发展的趋势。”李秀清如是说。
★延伸阅读
买公寓还是买小户型住宅？听听业内人士怎么说
在小户型住宅供应量不大的情况下，同样是小面积的公寓受到购房者的关注。购房者在选择时，往往有以下疑问：小户型住宅与公寓有哪些区别？买小户型住宅好还是公寓好？
江门栢里行总经理罗清朋表示，小户型住宅和公寓主要的区别，体现在首付款比例上，住宅首付比例最低三成，而公寓首付比例则要五成。另外，还有产权年限、物业管理费以及日后买卖涉及的税费也有所不同，而且有部分的公寓产品还不能使用“明火”，没有生活阳台等。
博富名苑项目营销管理中心执行总监李秀清认为，小户型住宅产品和公寓，这是两种不同性质的产品，不能只以面积大小进行对比，他们所针对的客户群是截然不同的客户群，可比性不是太大。她表示，公寓属于商业性质产品，其可以支持公司注册办公；交易税费和生活成本（商水、商电通常价格要高于民水、民电）都要相对于住宅产品高一些；在江门地区，公寓不限购，这样对于没有购房资格而又有闲钱的客户是一种比较合适的投资渠道；公寓通常面积比较小，总价也低，对于购买力稍差的年轻人也是可以考虑的。而住宅产品，在学位划分、交易税费、生活成本这些都有优势。
“这是两种不同的产品，不能简单界定哪一种更好。”李秀清说，购房的时候，关键是看自己的需求，是投资还是自住，是为了学位还是为了商业办公/注册公司，最重要的是选择自己合适的产品，合适才是最重要的！
“小户型住宅毕竟是以居住为前提，而公寓产品则以投资属性为主。”罗清朋说。
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