蓬江旧改激活城市发展引擎 原居民期待旧城现新貌
79个“三旧”改造项目，面积共约323万平方米（4847亩）……日前，蓬江区自然资源局公示《蓬江区“三旧”改造三年行动计划（2020—2022）》（以下简称“三年行动计划”）建设项目计划。此次三年行动计划的公示，意味着蓬江区即将迎来新一轮的大规模旧改。与此同时，华发中标白沙旧改，怡福地产介入凤阳里旧改，再加上此前万科布局里村等消息，无疑是为蓬江旧改添了一把“火”。大规模的旧改，将给蓬江老旧城区注入强劲力量，激活城市活力，原居民期待旧城现新貌。
A大规模、范围广
79个旧改项目公示
根据三年行动计划建设项目计划，2020年—2022年，蓬江区共有79个旧改项目，主要分布在棠下镇、荷塘镇、杜阮镇、环市街、潮连街、白沙街，总面积共约323万平方米（4847亩）。
值得关注的是，环市街参与旧改的项目数量和面积均属最多。未来3年，环市街将有27个旧改项目，土地面积约117万平方米（1748亩）。改造成商住用地的项目共计21个，土地面积约94万平方米（1411亩），主要集中在白石、双龙、里村一带。目前，万科已介入里村旧改，未来将建成万科金域国际、万科金色城央东苑。
白沙街共有17个旧改项目，共计约48万平方米（715亩）地。其中，有16个项目改造后用作商住用途，共约47万平方米（704亩）。部分项目地块已建成楼盘，比如怡福东华名岸、越秀天悦文华、帕佳图六里、美的·樾山府。
棠下镇共有9个旧改项目，共计约31万平方米（461亩）地，改造类型包括工改工、旧厂房、旧城镇、村级工业园升级改造，改造后5宗地块为商住用途、2宗为商服用途、2宗为工业用途。
荷塘镇共有12个旧改项目，共计约57万平方米（860亩）地，改造类型以工改工为主。
杜阮镇共有8个旧改项目，涉及约47万平方米（710亩）地，改造类型以旧厂房为主。其中，杜臂村去年与深圳荟邦控股公司就本村“三旧”改造项目正式签约。
潮连街则有6个项目参与旧改，面积约24万平方米（353亩），其中4个项目位于人才岛。
自2010年斥巨资开展大规模“三旧”改造以来，蓬江在“三旧”改造一路“高歌猛进”，如今白石、里村等多个旧村改造的成功案例已成为江门“三旧”改造工作的标杆。而此次三年行动计划，涉及项目多、范围广，意味着蓬江区即将迎来新一轮大规模“旧改”，这对盘活老城区资源，提升城市品质有极大的意义。
美智地产市场研究中心总监张镇兰表示，老城区区位、配套优势明显，但由于部分缺乏统一管理、配套公共设施缺乏等，发展方面处于弱势。“三旧”改造将盘活旧城区资源、平抑土地供求矛盾，帮助资源整合优化，进行二次规划管理，实现建设用地的循环利用，拓宽了城市的空间容量。另外在旧改前，大多为原住民，旧改后的城市面貌提升能吸引城市精英阶层聚集，生活和商业配套设施丰富，加上地段优越，整体层次会有所提升。
未来，随着“三旧”改造配套政策措施的不断完善，蓬江城市建设将充满想象。
B多家房地产企业加入蓬江旧改行列
工程车辆进进出出，挖掘机铁臂挥舞，施工人员紧张忙碌着……万科金域国际的项目正如火如荼地施工中，这是上周末记者在现场看到的场景。2019年，万科中标里村旧改项目，即蓬江环市街道迎宾西路北侧，也就是蓬江区畔海蓝湾对面项目，建设用地约1.7万平方米（262.2亩），共分六大地块。
这是蓬江旧改的一大项目，当然还不止于此。8月20日，珠海产权交易中心发布《江门市蓬江区白沙村旧村改造项目公开征集合作主体事宜》显示，白沙村旧村改造项目将由华发作为项目公司，以合作方名义开展。这意味着，本次珠海华发成功中标，将全速推进白沙旧村旧改。招标公告透露，本次招商合作的项目位于江门市蓬江区，东至华园路、南至江会路、西至江门大道、北至西区工业路，占地面积约3.9万平方米，村民1400户，地上建筑物共约2000栋，总建筑面积约45万平方米。
近日，水南经联社对凤阳里旧村改造项目房屋土地情况及改造意向开展调查，以共同稳步推进凤阳里旧村改造项目。从三年行动计划的公示中，凤阳里旧村改造列入其中，旧改面积约为20667平方米（31亩），改造后土地用途为商住。上周六，记者走访时看到，水南经联社工作人员正上门调查。一名工作人员告诉记者，主要是调查村民们对旧改的意愿，了解他们对赔偿方案是希望货币补偿还是回迁，之后将由经联社和房地产商出具方案。记者在村内悬挂的横幅中发现，怡福地产或将会介入此次旧改。
城市旧改背后自然少不了房地产商的身影，可以看到近年来房地产商纷纷加入旧改的行列。以蓬江旧改为例，此前万科布局里村，怡福、越秀、帕佳图、美的等入驻白沙，最近华发中标白沙旧改，怡福地产介入凤阳里旧改。可以看出，房地产商布局旧改的决心。
越秀天悦文华项目负责人刘锦华表示，一直以来，旧改项目因其牵涉面甚广、拆迁改造难度较大，且运营资金要求相对较高等原因，导致愿意参与的企业并不多。尤其是对于旧村庄改造项目，通常只有大型有实力的房企才能做得到。
张镇兰认为，房地产商介入旧改，这对于政府和房企来说，是双赢的举措。
C原居民期待旧城现新貌
仁寿坊被纳入白沙村旧改项目，大部分老百姓对此都非常期待。何爷爷今年82岁，一直居住在仁寿坊。“旧城改造是趋势，我们当然希望改啊！”何爷爷说，在新闻报道中看到一些旧村庄改造后环境很漂亮，有公园、有花圃，可以住小区。对于旧改，何爷爷的眼神里充满期待。
记者在水南凤阳里采访时，一名70多岁的村民胜叔表示，这个片区配套完善，生活便利，但环境需要改善。现在他的儿子已搬去北新区住宅小区，只有他和老伴居住在这里，他希望赔偿方案会更合理。
记者走访发现，涉及旧改的片区楼盘货量并不多。其中，位于双龙片区的里村旧改项目周边在售楼盘有岭南印象、荔园泮海蓝湾等项目，货量并不多，毛坯均价约11000元/平方米。在白沙村旧改项目周边在售楼盘有美的·樾山府、越秀天悦文华，毛坯均价约8000元—12500元/平方米。凤阳里旧改项目周边在售楼盘有怡福东华名岸，毛坯均价在13000元—15000元/平方米。
在白沙西区工业路片区，越秀天悦文华5幢崭新的在建住宅楼尤为显眼，这是一个旧改项目，由旧厂房改商住用地，共5幢住宅楼，580户，目前已销售近9成。“越秀天悦文华作为白沙西区工业区片区的第一个涉及旧厂房改造项目，是该片区"三旧"改造的先行模板。”刘锦华说，白沙片区属江门老城区板块，不少住宅小区及村民自建楼都是上世纪八九十年代的，无论是建筑楼体及小区居住环境都比较陈旧。对有白沙区域情结的原居民，离不开这个熟悉的生活环境。旧城改造将逐步改善整个白沙及西区片区的商业和居住人文环境，满足原居民的生活改善及安居置业需求。根据统计，购买越秀天悦文华的客户群多数是项目周边半径3公里范围内的地缘客户，约占了六七成。
文/图江门日报记者李银换
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