未来有哪些值得期待之处？置业者应如何选房？ 大咖论楼 六位专家解读江门楼市

叶泽权。

张婧媛摄

梁俊业。

陈军。

黄锦康。

谭华驹。

汤建军。

岁至年中，棋至中盘。年初疫情突如其来，一度打乱了房企的前进节奏。有序复工复产之后，江门楼市从低谷期走入复苏期、回温期。

那么，应如何分析江门上半年房地产市场情况？江门楼市未来发展还有哪些值得期待之处？置业者应如何选购心仪靓房？日前，南方日报邀请了六位江门房地产界业内专家解析江门楼市走势。

撰文：叶芷晴董有逸

图片由受访者提供（除署名外）

江门市房地产行业协会会长叶泽权：

预计下半年江门房价稳中微升

2020年初,新冠肺炎疫情对我国房地产市场运行造成一定冲击。叶泽权认为，疫情对江门楼市的影响主要体现在两方面：一是在项目开发方面，部分上市公司对项目节点进度要求严格，即使受疫情影响，也没有改变工程建设和销售的进度要求，为项目管理团队带来压力；二是在市场销售方面，出于疫情防控需要，江门一度暂停开放线下售楼处，购房者需求受到一定压抑，对于房子大小、户型等需求也发生变化。

为缓解疫情对房地产市场的冲击,江门政府陆续出台扶持政策，以提振市场信心。例如3月27日，江门对限购区域内新建商品住房的购房资格作出了部分优化，允许大专以上学历的非本市户籍居民，在江门市限购区域购买新建商品住房一套，购房者提供相关学历证明即可。叶泽权评价道，此举能对市场成交产生促进作用，降低购房门槛有利于房企回款。

政府出手救市的同时，受到关停线下售楼处影响的房企也在线上求生，掀起线上卖房小高潮。但在叶泽权看来，线上卖房并非新鲜事物，其带来的成交量非常有限，但房企尝试未尝不可。

目前。江门上半年楼市“成绩单”已出炉。江门市住建局数据显示，1—6月，江门市商品房成交面积318.97万平方米，同比下降10.4%，叶泽权表示，在楼市一季度几乎暂停的情况下，此结果比他预期要好。江门楼市在4月下旬开始有起色，5月销售量同比增长幅度更是居广东省第二。

展望下半年的江门楼市，叶泽权预计房价稳中微升，而深圳日前发布的楼市调控“新八条”有望为江门带来外溢购房者。

叶泽权还提到，在承接粤港澳大湾区外溢购房人群方面，江门属于价格洼地，近年来的交通建设也缩短了城际往来的时长，但如何吸引外来购房人士、留住人才，江门在产业结构升级方面仍有进步空间。

作为会员单位和政府、市场之间的桥梁，下半年，江门房协将有何工作思路？叶泽权表示，协会将继续履行本职工作，多到房地产企业调研，及时向相关政府部门反映房地产企业在发展中遇到的困难和合理化建议,积极帮助企业纾难解困并配合地方政府“稳”市场。

江门市蓬江区房地产业协会秘书长梁俊业：

下半年刚需置业者

或有“捡漏”机会

疫情以来，危机与商机共存。梁俊业认为，突如其来的疫情给江门的房地产市场泼了一盆冷水。在线下销售因疫情而不得不停滞的情况下,江门房企纷纷转变思维，通过多媒体线上营销提高曝光度，并且采用当下热门的线上直播维持市场热度，力求打开僵局。

“第二季度随着疫情的好转，江门的房企也及时利用节日营销、优惠让利等措施，促使购房需求集中在5月成交并达到高峰。江门的房地产市场也慢慢恢复常态。”梁俊业说。

梁俊业表示，疫情对我国经济及房地产市场运行造成较大冲击，但随着江门市“稳地产”政策效果显现、复工复产稳步推进、前期积压的购房需求积极释放，目前疫情的冲击正在逐步消退，房企线上线下积极推盘促销，上半年房地产市场持续恢复。

上半年，风云已过；下半年，江门楼市将有何态势呢？在梁俊业看来，置业者上半年积压的需求已获得逐步释放，预计下半年江门市场不会持续大幅上涨，下半年的销售整体会回归正常节奏。

梁俊业预测，江门下半年新房货量仍然充足，价格不会因此而水涨船高，而是继续保持相对稳定，大部分房企将延续以价取量的策略保障业绩的平稳增长。“因此，出于刚需自住目的买房的购房者，将有机会遇上打折降价求售"捡漏"的好时机，可以从容选择，买到性价比高的好房子。”梁俊业说。

作为行业协会，接下来，蓬江区房地产业协会在发挥协会桥梁与纽带作用和强化自身服务能力建设方面又将有何动作呢？梁俊业表示，协会将及时采集江门市房地产市场信息数据，每月对数据进行分析报告，对蓬江区房地产市场进行深度分析，及时向行业公布，便于房地产开发企业科学判断房地产市场形势，适时调整发展战略和市场策略。另外，协会还会适时召开房地产市场分析会议，解读市场，通过行业内的互相沟通交流与相互指导，合理引导开发企业投资行为，助力房地产市场保持稳定。

江门市璟睿房地产顾问有限公司总经理陈军：

买房跟着规划走

近年来，随着粤港澳大湾区建设热度不断升温，江门的区位优势进一步凸显，置业江门正当时。在江门众多热门宜居板块和优质房企产品中，市民可以作何选择？对此，陈军给出三点建议。

一是买房跟着规划走，市民可以关注政府投入了较大的资金和资源的板块，例如要建设成“现代化大城市、生态城市的核心发展区”的滨江新区。二是关注老城新开板块，例如甘化片区、里村地段等。陈军认为，房地产市场中的旧改项目既拥有老城区的优质生活配套，又是基于城市发展打造的老城区2.0升级版。城市更新和旧改可以丰富城市天际线，改善城市面貌，提高居住舒适度，有利于早期往城市北移的置业者再度南移。三是市民可以根据需求和能力“一步到位”，因为现阶段置业者买房主要用于自住，这也是中国未来楼市的主基调，房地产作为资产配置的功能减弱，自住属性增强，投资属性减少，未来中大户型或者大四房或会成为购买趋向。

陈军继而进一步分析房企在城市更新中的作用。他认为，很多房企正如自身的品牌宣传一样，具有推动城市进步、与城市共生长的作用。房企介入城市更新能带动区域的整体性提升，除了改善区域内的居住条件、打造衣食住行配套外，更多是为区域带来专业化运营，对于打造商住一体化街区、完善交通路网等方面具有推动作用，有利于提升区域价值，推进城市化建设。

对于江门目前众多置业板块，陈军也道出其“心头好”。他较为看好的片区分两类，在居住上，更看好滨江新区以及甘化、里村两个旧改片区；在长远发展潜质上，他比较看好外海和潮连。

在陈军看来，滨江新区是江门的“城市封面”，其区位优越，连接广佛都市圈的公路网络通达性良好。滨江新区开发也是江门最大规模的造城运动，随着产业引进和总部经济建设，未来前景可期，具有很大的可塑性。

陈军表示，新城的建设需要时间，目前落子滨江新区的房企正积极助力片区内的基础设施建设和营商环境打造，市民不妨给予滨江新区更多耐心和宽容，政府也可提高规划高度和优化资源整合，引进更多产业和配套，相信滨江新区的前景将会很美好。

对于外海和潮连，陈军则表示，外海属于江门房地产市场的后发区域，客户可同时覆盖中山和江海中心城区的外溢人群，在交通路网和土地规划上都具有可塑性，未来也会有更多商业规划和医疗配套落地。潮连则适合打造高端住宅项目，乘着江门人才岛发展的东风，潮连也具备发展成高端宜居片区的潜质，相信未来江门对于潮连的关注度不会低。

江门市合璟华富地产顾问有限公司总经理黄锦康：

购房主要看产品性价比

谈及上半年的江门楼市，黄锦康认为，整体供需比较活跃，并有合生创展、时代、万科等新面孔的楼盘集中亮相，产品素质有所提升，可谓“八仙过海，各显神通”。他表示，随着经济回复正常轨道，下半年，江门楼市会逐渐活跃。对于市民而言，众多楼盘入市带来了丰富的产品选择，项目质量和服务均有所提高，需求方优势显现，购房者可以大胆买楼。

针对“炒股还是买房”这一话题，黄锦康认为，股票属于高风险市场，普通人在波动中缺乏承受和抵御的能力。他认为，根据马斯洛需求层次理论，人需要先安居再乐业，先解决刚需的住房需求，再将部分资金用作资产配置，“安居”之后所作决策的准确率也会更高，否则投资容易失败。因此，他并不主张卖楼炒股、借钱炒股。

对于有置业意向的市民，黄锦康建议，主要看产品性价比。他表示，在楼市顶峰阶段，土拍市场也随之旺盛，不少地块拍出高溢价，从而使得该项目的成本较高。目前，土拍市场回归理性，不少最近入市的项目在同等地段下有了明显的成本优势，性价比方面值得购房者关注。另外，刚需购房者还可以选择生活便利的地段，“毕竟生活场景才是房屋使用价值的重要变量”。

对于部分置业者来说，买住宅还是买公寓是一大纠结点。那么哪些人群适合买公寓？黄锦康认为，公寓主要适合有短期内过渡性需求的购房者、有私人空间需求的高净值人群以及有办公、注册公司等商务需求的商事主体。他分析称，公寓面积小总价低，暂未购房的置业者可以对比租房成本和购房成本考虑，而公寓不限购的特点也适合高净值人群，可满足其放置收藏品、招呼客人、享受私人空间等需求。对于有商务需求的创业者或自由职业者而言，商业公寓可以用作注册公司。

黄锦康还表示，公寓的流动性取决于未来的需求人群，而未来将有更多人到粤港澳大湾区生活或工作，有更多的商事主体，对于公寓的需求将增加。

经济学家任泽平曾说过,房地产市场发展，短期看金融，中期看土地，长期看人口。黄锦康认为，在粤港澳大湾区经济发展背景下，江门政府高瞻远瞩，通过提升城市品质、打造人才岛等措施筑巢引凤，哪怕短期内暂未凸显成效，但长远来看必然对引进人才有帮助。“未来人口必然会实现净流入的兑现。”黄锦康说。

博富控股战略品牌部高级副总监谭华驹：

枢纽新城将成为

宜居宜业宜游宜创之地

根据上半年江门楼市数据，新会区商品住宅成交均价同比上涨5.5%。房价坚挺，而新会枢纽新城一向是江门地区高房价的聚集地。枢纽新城究竟有何吸引力？

“城市发展交通先行，交通推动城市化进程早已被奉为金科玉律。”谭华驹认为，纵观省内其他三大枢纽站，轨道枢纽站为整个城市带来的不仅仅是一个单纯的交通枢纽站点，更是一处处宜居宜业的枢纽片区。在每个枢纽站周边，随着区域价值和城市规划的提升和完善，枢纽站都将成为城市中不可或缺的新中心之一。住宅高楼、商业组团林立，纵横而成的交通网就像城市的血管，不断输送着创造力和生长力，从而聚集了区域的旺盛人气和发展动力。

谭华驹进而分析，江门站建成后，将成为真正的珠江西岸综合交通枢纽，发挥珠三角辐射粤西乃至大西南交通门户的重要功能，并与全国铁路网形成互联互通，配以长、短途客运，与粤港澳大湾区主要城市实现“一小时生活圈”。

“珠西枢纽江门站对于整个片区的拉动是无法估量的，这里将成为宜居宜业宜游宜创之地，这里将是新会乃至整个江门经济腾飞的起点，这就是枢纽新城最大的吸引力所在。”谭华驹说。

据了解，目前枢纽新城的购房主力依然以新会当地居民为主，以城区刚需、改善型客户为主，周边乡镇客户为辅。另外，也有部分蓬江区、江海区及珠海、中山、港澳等地的客户到新会购房，谭华驹预估枢纽站开通后，外地置业客群比例会有所增加。

拥有如此发展潜力，枢纽新城自然吸引了不少房企进驻。尤其是下半年，谭华驹认为房企较大的挑战预计是来自市场竞品的增加。机遇和挑战并存，对于注重产品研发、房企实力、项目的整体质素、配套等方面的楼盘，在竞争中容易脱颖而出。比如，配套较为成熟的博富名苑项目，产品本身还有仿石漆、中空隔音玻璃、高空抛物监视系统等增值部分，目前其销售也取得可喜成绩。

对于购房者，谭华驹也给出了置业建议。他认为，从中长期的发展来看，江门房地产市场机遇不少，整体会上扬，所以有需求又有经济能力的市民可以量力而为，选购优质楼盘，比如枢纽新城核心区域、北新区核心区域，这些地段好、区域成熟度高、配套资源又丰富的楼盘抗跌、保值性相对较好。

江门市美智房地产代理有限公司总经理汤建军：

需重点关注

下半年个盘价格走势

针对江门上半年整体楼市态势，汤建军表示，2020年上半年，在疫情给房地产市场带来较大冲击的情况下，多项政策的出台，从供需两端进行扶持，促进了江门楼市的持续恢复及平稳运行，但政府仍保持调控定力，坚持“房住不炒”定位不变。

汤建军进一步分析称，成交方面，由于2月受疫情影响最为严重，线下营销中心关闭对成交造成重创，但复工后客户受到促销优惠的刺激，需求逐渐释放，3月楼市已开始复苏，在5月更是迎来小高潮，6月有所保持，江门楼市上半年整体处于稳步回升的态势。

价格上，汤建军认为，虽然疫情期间为了促进成交，楼盘纷纷加大优惠力度，但在市场逐渐恢复后，不少楼盘的优惠折扣也根据市场情况及时调整，致使全市均价稳中略升。“库存方面大幅上升，首先是疫情前楼盘集中拿证，在受到影响后成交受阻，项目推新计划被打乱，且部分新盘入市去化不理想，导致积累货量较多，库存居高不下。”汤建军说。

关于江门下半年的楼市走势，汤建军预测，在这波年中冲刺后，短期内市场或将逐步恢复平静。同时，7月—8月为楼市传统淡季，活动节点较少，竞品营销动作将有所减少，整体以余货续销为主。随着银行利率下调，国内外疫情趋于稳定等利好因素，预计9月—10月将再次迎来成交小高潮。新盘入市和项目促销将助推楼市进一步升温，但不少区域库存量居高不下，下半年“去库存”或将成为江门楼市的主基调，预计下半年整体呈现成交量回升，价格略微回调的态势。

那么，下半年购房者需要关注心水楼盘的哪些方面呢？汤建军认为，对于购房者来说，下半年，个盘的价格走势需要重点关注，不排除部分项目以价换量的力度有所增加。尤其是传统营销旺季，例如国庆黄金周、元旦等节点，市民可以择优入手。

针对江门上半年土拍情况，汤建军认为，2020年上半年，土地市场呈现先扬后抑的走势，但整体仍以低溢价成交为主。第一季度受疫情影响较大，土拍几乎停摆，4月起在政府加速供地、融资相对宽松、销售逐渐回暖等因素带动下，房企拿地意愿有所回升，土地市场逐渐恢复，6月土拍规模更是处上半年高位。另外，多宗规模大、总价高的地块成功挂牌，也是导致上半年虽然宗数减少，但成交面积和金额同比有所增长的主要原因。

新闻推荐

“挥洒汗水的感觉真是太好了” 江门市羽毛球团体邀请赛举行，128名羽毛球爱好者同场竞技

比赛现场气氛热烈，场上的远动员奋勇拼搏，每球必争。球场旁边，各队场下的队员也在为自己的队友鼓掌加油。周华东摄江门日报讯...