近期某公寓公司运营困难，要求房东少收3个月房租 疫情期间，可以要求减免租金吗？
买套公寓交给机构打理，每月收租，当这样的“甩手房东”岂不妙哉？！本着这样的想法，李先生两年多前购买了一套公寓，委托给某公寓公司运营，但近期，某公寓公司以不可抗力因素为由打算免付3个月房租，或解除合同，房东李先生觉得难以理解。
文/图
江门日报记者
周春锋
房东被要求少收3个月房租
据李先生介绍，2017年7月，他以老婆的名义购买了一套摩根国际的公寓，建筑面积39.07平方米，总价约40万元，后委托给某公寓公司运营5年，该公司则在每月30日将该月2000元（含税）的固定收益支付给李先生，在今年2月之前，双方合作正常。
“大概是2月10日，这家公寓公司给我们业主发微信说，因为遭遇疫情这个不可抗力因素，将免付我们3个月的房租，或者是解除合同。”李先生觉得处理方式不可理解。
为进一步核查事实，记者与李先生于2月21日上午约10点来到这家公寓公司江门摩根国际店，该店前台蔡小姐表示，项目一直在经营，但受疫情影响，房客极少，以长租客为主。
李先生谈及租金问题，蔡小姐递给李先生《致业主的公开信》。记者发现，内容的大意是：受经济下行、疫情等多重因素影响，导致项目春节期间的所有预订订单取消，房屋全部空置，损失非常惨重，1月出现巨额亏损，资金链全部断裂。此次疫情，远超正常的市场波动，属于不可抗力。进入2月以后，酒店基本空置，无法继续经营，基于以上原因，他们进入“经营休眠”状态，从2月1日起无力支付业主租金，为解决问题，他们提出两种方案，其中之一是：临时托管业主的房子，但不支付业主2月、3月、4月的房租，如果疫情提前结束，重新恢复原合同执行，如果疫情持续时间长，再次延长临时托管期。另一种方案是：从2月1日起因不可抗力解除合同，双方免责。
律师建议双方协商解决
那么，什么是不可抗力呢？
记者留意到，《民法总则》第一百八十条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
广东法大春秋律师事务所律师林智勇表示，目前司法实践中，对不可抗力和情势变更的认定，法院具有较大的裁量权，需要结合疫情对实际经营产生的影响来认定。从审判实际情况来看，法院有支持的，也有不支持的，还有部分支持的即减免一到两个月租金，建议租赁双方协商解决。
关于不可抗力，李先生和这家公寓公司签订的合同有何表述？记者留意到，合同里面的第一条讲到，由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任。本合同项下之“不可抗力”是指：本合同各方不能预见、不能避免、不能克服的，且导致本合同不能履行的自然灾害、事故、战争、政府行为、社会异常事件等；第二条则讲到：如发生不可抗力事件，合同各方应当立即互相通知、协商，寻求合理、公平的解决办法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度。如因不可抗力而须解除本合同的，则各方应根据合同履行的具体情况，由各方友好协商解决并处理好善后事宜；第三条则讲到：由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，具备继续履行条件和意原的，双方顺延履行合同。
“之前合同不会具体预见到疫情此类情况，只能由法官根据法律原则酌情判决。”律师林智勇认为，“走法律途径，得到的结果未必令双方满意，双方打官司耗费的精力财力，其结果可能还不如双方协商各自妥协让步的好。”
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售后返租模式需谨慎
记者采访获悉，近年来，江门市公寓项目较多，货量剧增，为了增强竞争力或便于销售，部分项目推出了售后返租模式，比如市区某项目打出了“100万元买5套房，每月9000元收益”的广告，该项目工作人员称，他们与曼陀伦智能酒店合作，平均每套公寓每月收益约有1900元。广告看起来很吸引人，但是需要提醒的是，售后返租项目并不一定像想象中的那么好，投资者需“擦亮眼睛”。
左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮提醒，售后返租模式要注意“六不投”：产品有明显缺陷的不投；定价明显虚高的不投；开发商实力不足、品牌不响、口碑不佳的不投；折算的返租明显超市场水平的不投；返租和履约惩罚条款没有实质性保证的不投；运营方名不见经传、没有成功案例的不投。此外，返租年限低于8年的应慎投。
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