总价普遍在三四百万元，与部分别墅售价相当 大平层洋房“叫板”别墅
近期，江门市区三大高端项目已经或即将推出大平层房源，建筑面积在200平方米及以上，总价普遍在三四百万元，与部分别墅售价相当。
大平层洋房之所以能和别墅“叫板”，必有其优势，也有比较明确的目标群体，以及精准的营销手法。
文/图江门日报记者周春锋
A大平层洋房售价堪比普通别墅
日前，海悦天铸第2幢备案价出炉，豪气十足——共52套带装修房源，建筑面积普遍约为237平方米，最贵单元备案单价为21240元/平方米，总价约502万元，最便宜单元备案单价亦高达17699元/平方米，总价约419万元。整幢楼房源备案均价19980元/平方米，平均单套房总价超472万元，即便按照实际售价最低为备案价9成计算，均价为17982元/平方米，平均单套房总价超425万元。这意味着，江门平层洋房单价再创新高！
无独有偶，在蓬江滨江新区，两大高端项目准备或即将发售大平层房源，其中，保利中心即将推出第7幢，房源建筑面积约200平方米，预计毛坯均价1.5万元/平方米，预计每套总价300万元左右；滨江天际在售第8幢，房源建筑面积275平方米，毛坯均价约1.3万元/平方米，总价均价约358万元。
另外，记者走访发现，江门市别墅（以二手为主），单价为1.2万—3.6万元，以1.8万元左右最为集中，总价则为200万—1880万元，主要集中在四百万元左右。
这意味着，大平层洋房的单价、总价与普通别墅售价大致相当。
在周边城市，是否也存在此类现象？
据左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮介绍，在珠海，大平层房源数量有限，建筑面积一般在200平方米以上，单价不一，主要与项目的地段、规模、品牌、品质、定位等有关，比如已经售罄的市区五洲花城260—290平方米的大平层，目前二手精装单价为3.8万—4.1万元；在售的仁恒滨海中心300多平方米的大平层，目前单价均价为6.5万元左右；金湾航空新城崇峰壹号院170—330平方米的大平层，目前精装房单价均价为3.万元，这些房源定价普遍高于普通住宅，但与同地段、同档别墅相比，价格还是略低。
美智地产研究部相关负责人则讲到，在中山，大平层房源建筑面积一般在200平方米左右，带装修单价为2万—3万元，总价为400万—600万元；别墅毛坯单价约1.5万—2.7万元，面积200—300平方米，总价300万—800万元。虽然单价上别墅看似较低，但由于面积大，且是毛坯交付，实际支出比大平层房源要高。
尽管中山、珠海等地的大平层、别墅售价不菲，但与深圳相比，显然是小巫见大巫。
江门楼市智库成员、楼市分析师冯景全熟悉深圳楼市，他表示，深圳大平层洋房建筑面积一般为200平方米左右起，以福田香蜜湖一号、深业上城，南山深圳湾一号、半岛城邦为例，其主力户型在200—300平方米，单价普遍在15万—20万元，总价约3000万—6000万元不等。受限于土地规划，深圳近年来新开发的别墅很少，多为10年前的产品，别墅主流户型建筑面积约300—400平方米，单价一般为同小区洋房的1.5—2倍左右，以10多年前开发的深圳香蜜湖一号为例，洋房单价约15万元，同小区别墅单价约25万元，总价约7000万—1亿元。
B大平层洋房和别墅各有优势
业内人士普遍表示，售价大致相当的大平层和别墅各具优势——大平层往往靠近市区，拥有比较丰富的配套，以及较好的城市景观，视野、通风釆光都不错（特别是高层），蚊虫滋扰较少，社区配套好，人气较足，单层面积较大各分区功能齐全，不需要上下楼梯，业主与家人、邻里的沟通更为方便，感觉更踏实。同时，物业维护成本较低、安全性较好；而别墅拥有静谧的环境，较好的自然景观，且空间独立，业主的生活方式更为休闲，私密性、尊贵感更强。
五邑家园装饰总经理聂星告诉记者，别墅相对大平层，装修方面考虑的事项更多，如地下室通风系统、排污系统等，以及楼梯的安全，甚至考虑安装电梯、加建等，总额自然更加不菲。
所谓萝卜白菜各有所爱，虽然两类房源的客群有些重复，但又略有区别。
“一般来说，大平层主要吸引的是金领级客户及中小企业主，别墅主要吸引的是中大企业主。”左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮表示。
博富控股战略品牌部高级副总监谭华驹则认为，一般来说，喜欢安静、青睐大自然、年龄稍长的人相对中意别墅，而喜欢热闹、在意生活便捷、年轻些的群体相对中意大平层。
由于大平层洋房的意向客群多为二次置业，首付款最低6成需要180万元，这也决定了其客群是城市的高收入群体，针对他们开展的营销方式更为精准。
左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮表示，房企在销售大平层洋房时，一般营造舒适的居住氛围，同时加以高端的小区规划，和物管服务的理念，提升产品形象，同时打造圈层概念，做小众推广、精准营销，高举高打。并且，项目非常注重广告调性的高端及品牌性，以及营销接待及活动的层次。另外，价格、折扣、优惠等相对稳定。
C大平层洋房注重内外兼修
什么样的大平层才真正称之为“豪”？
业内人士指出，就外部而言，必须拥有好地段（位于核心地段或潜力地段）、强配套（资源集中，最好拥有稀缺资源）。
记者梳理发现，早期，市区的大平层洋房主要集中在东湖公园一带，如国翔领荟、天安东湖花园等，地段优越，且拥有难得的东湖景观。如今，市区的大平层洋房主要集中在滨江新区、新会枢纽新城。
海悦天铸于去年5月16日拿地，总价为3.35亿元+8000平方米配建，创下新会楼面地价新高，顺理成章，项目定位为豪宅，号称为“江门呈现富有想象的国际人居作品”，其位于新会汽车总站南侧，文华小学西侧，交通、教育、商业配套都较好。
再看保利中心。会展中心、体育中心、总部基地、保利国际广场伴其左右，可南望观澜湖。并且，项目还包含220米地标保利中心写字楼、五星级酒店皇冠假日酒店，均已奠基。同时，项目将建设3幢超高层住宅，其中2幢47层、143.4米高，将创下新高。
碧桂园滨江天际位于滨江新区华盛路中段，特别值得一提的是当滨江新区二期建好之后，华盛路将成为启动区一期和二期的连接地带，成为滨江新区启动区的中间地带，这也意味着，碧桂园滨江天际将坐拥滨江新区的“C位”。同时，项目紧邻滨江CBD“15+1”幅商业地块，以及蓬江区标志性的旅游文化项目——“江门·侨镇”文旅项目，还有计划明年底封顶的市档案中心（蓬江区文化中心）。
房子终归是用来住的，为此，打造大平层洋房，除了建筑面积大（往往在200平方米及以上）、户型好（通常为5房及以上户型，且功能布局合理）之外，差异化的高品质必不可少。
近日，记者走访海悦天铸发现，其第二幢洋房层高3.5米，建筑面积约236平方米户型客厅拥有8.1米超大开间。此外，车位配比（楼盘入住总户数与总车位的比例)高达1：2.28，实为罕见，另外，小区花费巨资打造会所，内设网吧室、瑜伽室、母婴室、家教室、健身室、SPA室、大提琴室、桌球室等，且均按星级酒店标准打造。
需要指出的是，部分大平层洋房是带装修发售，部分是毛坯发售。
“大平层洋房带装修出售有一定风险。”江门楼市智库成员、楼市分析师冯景全进而指出，无论是大平层还是别墅，置业门槛较高，市场需求较少，为小众产品。大平层洋房带装修，总价更高，一方面提高了置业门槛，客观上降低了有效需求，对去化不利；另一方面，高端置业人士更青睐自身个性化、差别化装修风格，难认同开发商千篇一律的装修，目前大平层，以毛坯发售为多见，而坚持带装修的项目，可以节省业主装修的时间和精力，对此，他建议项目采用定制化装修风格，让高端置业人士可以选择不同风格、不同搭配的装修。
“大平层洋房的客群相对别墅客群会更年轻些、更时尚些，他们没有太多时间忙装修，但又对装修品质要求较高。”博富控股战略品牌部高级副总监谭华驹认为，大平层洋房也可以考虑带装修，但一定要体现品质感、设计感。
春江水暖鸭先知。事实上，房企在此已有考虑，某项目在装修方面便与众多品牌单位合作，比如德国汉斯格雅、杜拉维特（中国）洁具有限公司、TEKA德格电器、大金（中国）投资有限公司等，致力于打造高端奢华的居住环境。
“一言蔽之，打造大平层洋房，关键在于洞悉客户需求，并知行合一。”业内人士李先生指出。
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