楼市研判 以稳为主 4位资深大咖论市
2019年至今，土拍市场回归理性，低溢价成交成为常态。与此同时，在供应日益丰富的背景下，竞争愈加激烈，部分项目去化困难，而调控政策暂时难以松动，因此，市场面目显得朦胧不已。
如何拨开迷雾看前路？如何危中寻机？我们邀请了4位业内资深大咖，让他们分析当下的市场，展望年内走向。希望对市民买房置业能有所帮助，也希望助力从业人员砥砺前行。
裕隆基地产总经理杨东卉
“金九银十”或是购房好时机
本人留意市场情况并结合数据发现，第一、二季度，无论是市场人气，还是成交，都逐渐升温，甚至出现了“小阳春”现象，但到了近两个月，市场人气有所减弱，成交有所放缓。这与天气炎热，以及很多家长利用暑期陪孩子外出等因素有关。相对于此，更重要的原因是，市场供应越发丰富，竞争加剧，部分项目促销，使得市民存在一定程度的观望情绪。在此背景下，部分项目为了去化，适当下调了价格，但并没有广告及某些自媒体宣传得那么严重。总体而言，价格稳中微调，处于低位区间。
目前，很多房企蓄势待发，全力备战“金九银十”。到那时，供应量将更加丰富，促销手段或将更加多元，市民的选择也更多，价格将相对合理，性价比较高，市民不妨择机入市。
二手房市场往往和一手房市场呈正向关联，但由于网签的原因，二手房的相关数据会滞后于一手房的数据，也滞后于真实的市场情况。
本人留意到，今年年中，二手房的放盘量、成交量都还不错，可谓供求皆稳，但到了近期，受部分一手房源促销、价格回归理性等因素影响，二手房的意向客户也呈现一定的观望情绪，使得二手房的总体成交有所回落，但不至于过冷。同时，在供应端，没有出现放盘量大增的现象，放盘价也较为理性。当然，小部分急需换房、生意周转急需用钱的客户，会较大幅度地下调售价。此外，裕隆基地产将牵头，携手其他中介机构成立江门市房地产中介行业协会，旨在进一步促进二手房市场，以及中介行业稳健、规范发展，进而使市民买卖二手房更加安全、放心。
合璟华富地产总经理黄锦康
市场的需求是由购房者主导的
总结过去10年的房地产市场，都会符合短周期加波浪式上升的特征，而且每一次的上升幅度都会比较明显。正因为涨幅大，一旦市场出现调整或者横盘的时候，人们就会出现焦虑的情绪，但焦虑的周期往往不会超过一年，因为我们习惯了三年一个轮回的短周期市场规律。今年7月，中央政治局会议提出不以房地产作为短期刺激经济的手段，仿佛打破了我们对房地产短周期的期望，继而焦虑加剧。
其实，这种担忧非常没有必要，尤其是房地产这种近乎完全竞争的市场，价格会由市场自行调节，比如，供求决定价格，而供应量几乎是由企业决定的，标杆房企相继放弃高周转模式，包括这些房企在内的很多房企都放缓开发进度，市场的自行调节功能可见一斑。
商品的价格是消费者用货币投票的结果。笔者多次提到，2017年至2018年的地价翻了一翻，房价涨幅约50%，表明地价虚高。今年的土拍市场回落，实际是地价回归理性，既有区域价值的理性，也有房价预期的理性。
笔者最近在微观市场发现一个很普遍的现象，小户型畅销了，中等户型观望，大户型遇冷。这种现象的主导者是购房者，原因必然是既要解决当前居住问题，但是预算偏紧，或者是对楼市未来信心不足，才会用低总价来对抗风险。事实上，大多数人往往在5年后发现目前的房子不够住，于是卖小换大，中大户型的需求必然会增加，从而推高价格。
市场的需求是由购房者主导的。当前，上海的二手房交易已经呈现中大户型比例上升的趋势，所以，江门市民在房地产的中长周期里，不妨大胆出手购买中大户型，因为房子是用来住的，要住得好一点。
美智地产市场研究总监张镇兰
下半年将出现集中推货潮
我们通过回看江门2019年1—7月的数据发现，土拍方面，经历了偏冷、高热、回落三个阶段，江海、台山整体溢价较高，蓬江区由于挂牌时间集中于土地市场回落的6月和7月，虽然品牌房企参与度较高，但整体溢价率偏低；供应方面，2019年1—7月供应总量37870套，同比达到近年来的小高峰，其中市区供应受限，鹤山、开平涨幅最大；成交方面，全市成交29896套，同比去年，三四月出现“小阳春”，五月“倒春寒”，六月稍有起色，七月回落。区域上，因为鹤山整体降价走量，导致成交激增。同时，蓬江区成交同比降幅高达50%，原因是作为蓬江主力的滨江新区，虽有多个品牌新盘入市，但整体成交表现欠佳；价格上，1—7月全市均价8110元/平方米，由于成交总量结构变化，导致均价同比增速走势基本处于负数；库存方面，全市库存49914套，去化周期约10.7个月，整体处于健康区间。区域上，鹤山、恩平住宅库存去化周期均超12个月，其中鹤山库存量破12000套，绝对值高企。恩平去化周期最高，达到16.2个月，而新会库存去化周期仅5.5个月，货量较为紧缺。
综合市场数据表现，我认为，2019年1—7月江门楼市整体呈现结构改变的特点，其中最为突出的是蓬江区，供求同比大幅下降，而鹤山供求冲高，涨幅近50%。
在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的大方向指导下，基于江门楼市上半年成交表现欠佳，下半年冲量将是房企的首要任务。预计2019下半年，江门房地产市场供应将继续放量，出现集中推货潮，成交或有所冲高，但价格上涨基础不足，走势或窄幅波动。
江门楼市智库成员、楼市分析师冯景全
江门楼市将以“稳”字为主
回顾近半年的江门楼市，主要呈现以下特点：1、成交量有所萎缩，特别是蓬江江海两区；2、成交均价基本稳定，波动幅度小，区域有所分化。鹤山以价换量趋势明显，均价出现一定调整，而新会由于供求关系较为稳定，房价呈现稳中有涨局面；3、全市库存已达到5万套左右，已回到2015年前后的峰值附近，此前供求关系紧张的局面已大幅缓解；4、土地市场回归理性，低溢价成交成为常态，反映出房企对后市的谨慎和背后融资压力加大。
从以上多方面看，支撑2016年下半年至2018年上半年江门（城区）火爆行情的低库存、低供应、货币政策宽松等因素，已发生改变。从未来的中短期来看，预计江门楼市出现以下特点：
从供应看，2017—2018年土拍市场的大量土地将转化为供应，后期将陆续入市。加上多个旧改推进和老盘推新，未来潜在供应充足。
从库存看，目前全市库存已接近历史峰值，而三区今年土地市场供应的商住地若全部成交，可提供近4万套商品房，而根据目前最新成交看，如无政策刺激，预计今年三区住宅成交2万套左右，意味未来库存继续上升的可能性仍较大。
从货币政策看，根据最新8月央行对贷款政策的最新表态，未来贷款利率难以大幅下调。
房价将出现区域分化。库存低、供应有限、周边配套及时跟上的区域，房价将保持坚挺，而库存高企、潜在供应充足区域，优惠将加大。从最近几年地价、人工、物价涨幅看，房企整体成本高企，库存高企区域房价调整幅度有限。
以上多种因素作用下，江门楼市将整体稳定为主，区域将出现分化。
文/图江门日报记者周春锋
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