商品房迟延交付 众业主起诉维权 法院判决：销售方支付违约金
销售方迟延交房，买房者起诉维权，要求其支付逾期交楼的违约金。蓬江法院审结了57宗商品房预售合同纠纷案件，均涉某贸易公司，该公司以市政对垃圾中转站的规划变更，以及业主抗议、阻碍施工事件作为造成房屋迟延交付的主要抗辩事由，法院判其败诉。近日，江门中院作出二审判决，维持原判。
江门日报记者/朱仑通讯员/陈怡杏钟绮敏
晚了一年多才收到房
以下是其中一宗案件的审判情况。2016年2月，某贸易公司作为出卖人与梁先生夫妇二人作为买受人就某楼盘的一户商品房共同签订《商品房买卖合同》。梁先生夫妇在约定的期限内缴纳了首期款以及办理好银行按揭付清房款。
合同中约定某贸易公司应在2016年12月31日前，依规定将项目工程竣工验收合格并办理备案，并将符合合同约定的商品房交付给梁先生夫妇。他们还约定了如遇特殊原因，某贸易公司可延期交付：一是遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；二是因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工程造成的延误的灾害或事由；三是非出卖人所能控制的其他事由，包括但不限于因市政规划政策改变，市政或其他配套工程建设影响，验收部门工作安排导致延误，政府或公用事业部门重大活动、突发性事件等影响。否则，某贸易公司需要承担违约责任。
某贸易公司原定2016年12月31日需要交房，但是该公司在2018年3月5日才通知梁先生夫妇接收涉案房屋，且交付的商品房还存在天花有水印、门窗安装不完善、墙边有间缝等诸多问题。于是，梁先生夫妇诉请法院判令某贸易公司支付逾期交楼的违约金及承担该案诉讼费。
某贸易公司以市政对垃圾中转站的规划变更及业主抗议、阻碍施工事件作为造成房屋迟延交付主要抗辩事由，称据合同约定的如遇特殊原因而迟延交付的补充协议，涉案的房屋交付期限应当变更为2017年12月31日，此前的期间销售方无需承担逾期交楼责任。
销售方承担违约责任
法院审判认为该案属于商品房预售合同纠纷，案件的争议焦点有两个：一是涉案房屋是否符合合同约定的交付条件；二是某贸易公司的行为是否构成逾期交付房屋，若构成，违约责任应如何承担。
一方面，涉案楼宇在2017年4月10日竣工验收备案，即从2017年4月10日起，涉案房屋已符合合同约定的交付条件，且在垃圾中转站未建成的情况下，涉案房屋也已于2018年3月5日进行了交付，某贸易公司主张垃圾中转站重建和阻挠的情况影响房屋的验收和交付，并主张可据实延长交付期限至实际交付之日，明显没有事实依据。
另一方面，根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，已经将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的项目予以取消，即房地产开发项目经单体验收合格后即可交付使用，不需要配套的基础设施和公共设施齐备等进行综合验收后才可交付使用。因此，无论根据法律的规定还是合同的约定，该楼宇工程经单体验收合格后则涉案房屋便可交付使用，而无须待垃圾中转站等配套设施建成并经综合验收合格后涉案房屋才可交付使用。垃圾中转站的建设并不是某贸易公司可以据此延期交付房屋的免责事由，某贸易公司没有按合同约定在2016年12月31日前将涉案房屋交付给梁先生夫妇使用，已构成违约，应承担逾期交付房屋的违约责任。
某贸易公司最先通知梁先生夫妇办理交付手续的时间视为房屋交付之日，故2018年3月5日应认定为涉案房屋的实际交付之日，也是违约金计算的截止之日。针对梁先生夫妇所认为的房屋质量问题，其可通过其他合法途径予以解决。因此，某贸易公司应以78万余元为本金，自2017年1月1日起至2018年3月5日止按标准支付违约金给梁先生夫妇。
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