蓬江区小学招生地段划分变化不大，优质二手学区房价格出现微调 学区房市场整体平稳
上周，蓬江区小学招生地段公布，引发了房地产业内热议。这其实不难理解。作为教育资源不均现状下的衍生品，学区房一直备受关注，尤其是较为紧张的蓬江区北新区、滨江新区的学区房。
记者走访并梳理发现，相对往年，尤其是相对去年，今年由于各学校地段划分变化不大，再加上楼市大环境等影响，学区房市场整体平稳，一手房不再凭借学区房概念“不愁嫁”，而部分二手优质学区房的单价稍微有所下调。
文/图江门日报记者周春锋
A蓬江区小学招生地段划分变化不大
近年来，蓬江区中小学招生仍坚持“免试就近入学”的原则。
记者梳理近两年蓬江区小学招生地段划分发现，从“变”向“稳”转变：去年，由于紫茶小学北校区续建、丰泰小学等启用，使招生地段变化较大。比较吸睛的地方在于，缩减了范罗冈小学滨江校区部分招生地段，将其划入紫茶小学北校区招生地段；今年，各学校地段划分变化不大，除个别新增楼盘外，仅有一处地段从甘光仪小学调整到了北苑小学，其他学校基本没有变化。
学位是否紧张，主要与学位供给、总生源数量及区域生源数量有关。
记者梳理发现，今年，蓬江区符合条件的新生共6600多人，去年是6500多人，其中，户籍生4330多人，比去年增加240多人；购房生1490多人，比去年增加70多人；随迁子女700多人，比去年略有减少。
而2014—2019年，蓬江区的小学报读人数分别为5200多人、5300多人、5600多人、5600多人、6500多人、6600多人。由此不难看出，报名人数大致呈增长趋势，前年比去年增加了900多人，而今年较去年增加了100多人，生源数量同比增幅较前年明显降低。
相对于此，更值得关注的是，今年生源分布不均衡现象较为明显。蓬江区教育局相关负责人分析认为，主要是因为蓬江区新增小区较多，常住人口增加较快，造成适龄儿童增加较多，其中，滨江片区、双龙片区、北街片区、白沙片区生源增长速度较快，造成主城区生源分布不均衡。
还需指出的是，根据今年蓬江区报名生源情况，部分区域学位仍然不足，特别是滨江片区生源急剧增加，学位不足尤为突出。为此，紫茶小学北校区、范罗冈小学滨江校区严格按“人户一致”安排地段生。
美智地产研究部负责人表示，目前滨江新区学位不足的原因是教育配套较少，但新学校的规划建设对楼市无疑能带来利好，推动项目销售。同时，新规划学校增多，名校资源将会分散，教育资源将会更加均衡，但未来一两年，学位仍会不足，尤其是滨江新区，区域内新增楼盘较多，是蓬江区的供货主力，将会带来更多的人口及生源，学位需求持续增加。
B部分优质二手学区房价格稍微下调
在江门乃至全国，学区好坏往往是衡量一个小区（楼盘）价值高低的重要因素，而谈及学区房，重点是谈小学的学区房。
那么，蓬江区主城区小学招生地段划分出炉后，是否会使涉及小区（楼盘）的物业价值出现变化呢？记者以置业者身份重点走访了北新区和滨江新区。
先看一手房源。记者走访发现，价格整体较稳，部分项目出现下调。即便是越秀滨江盛悦、华润万象华府此类主打学位+品牌的项目也不例外，其毛坯单价均价为11000元—12000元/平方米。
再看二手房源，就更有意义，因为现阶段紫茶小学北校区和范罗冈小学滨江校区周边，都以二手房源为主。
乐有家高尔夫店一置业顾问告诉记者，去年至今，二手房源价格总体较为稳定，但近期，部分急于出手的业主也会适当下调售价，幅度普遍为每平方米几百元。以最具代表性的越秀星汇名庭来说，此前几个月，业主普遍的挂牌价是每平方米16000多元/平方米，甚至去到17000元/平方米，目前的成交价普遍是15000多元/平方米。
“带优质学位的二手房价格不再是铁板一块。”嘉毅地产总经理邓桐燊进而分析认为，主要受市场环境影响，主打学位+品牌的一手房源频频促销，价格比较理性。
据裕隆基地产裕华店店长郭先生观察，现在新旧紫茶小学的学区房需求较多，其次是范罗冈小学滨江新区学区房。值得一提的是，培英小学的学区房也比较吃香，但总体来说，江门二手学区房的需求不是特别强烈，主要是因为目前的教育资源配套并没达到非常紧张的程度。
那么，购买二手学区房的客群主要有什么特点呢？据嘉毅地产总经理邓桐燊观察，他们呈现两极分化：一部分人花不太高的首付，买了旧城区名校附近的学区房，比如紫茶小学南校区、范罗冈小学校本部、农林小学、江华小学附近的房源，建筑面积通常小于90平方米，房龄较长。这类客群之所以购买，主要是图便宜，为了用学位，并不入住，主要用以出租；另一部分，尤其是二孩家庭，则会买北新区、滨江新区的房源，面积稍大，比如120多平方米的四房户型，既是为了学位，也是为了自己与家人入住，但这些区域的交易不太活跃。主要原因在于，二手房单价普遍高过一手房单价。
“购买紫茶小学北校区及范罗冈小学滨江校区的，主要会考虑学位跟自住，要求会高一些，而且一般要带装修。也许是因为房价本来就高，不想额外花钱装修。”裕隆基地产裕华店店长郭先生表示。
C市民要理性看待学区房
那么，有意购买二手房的市民，该注意什么？
业内人士李先生指出，地段划分并不是一成不变的。新增学校、教育资源调配、教育制度改革等等因素，都会影响每年学校的地段划分，因此市民在投资学位房产时，要量力而为，避免出现不必要的损失。
江门市人大代表、棠下中心学校校长骆昌云则讲到，市民购买学区房，如果经济能力尚可，再加上自身确实有需要并喜爱那套房源，那购买肯定没问题。相反，如果经济实力不足，而因此需要承受较大的经济压力，导致生活质量受到影响，或者是为了换一套学区房，而弃用自己原本钟意的旧房，那就大可不必。
另有业内人士指出，目前相对此前，学区房的概念或有所弱化。重要原因在于：“名校”数量更多，分布更加广泛。同时，江门已经引入一批优质民办学校，让家长和孩子有了更多的的选择。再加上六大教育集团成立，将为全市教育集团化办学做出积极的探索和示范。这对于学区房效应逐步递减、减轻市民教育成本来说，无疑是一项大利好。
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