时时思“变”，让房子更“抢手”
编者按
老广州人常说：“宁要河北一张床，不要河南一套房。”意思是珠江以北的房值钱，而珠江以南的房不值钱。不过时过境迁，随着城市的发展，珠江以南的海珠区已成为广州楼市的重要区域。
江门与之相似，曾被视为居住环境、居住氛围相对较差的高新区（江海区），也发生了重大变化。近年来，高新区（江海区）尤其是中心板块成了土拍和购房的重要战场，越来越多的市民选择到高新区（江海区）置业。同时，由于“限购”等因素影响，购房群体中，本市户籍人口占比逐渐上升。
为比较深刻、全面地反映高新区（江海区）楼市的发展，本报特推出《高新助力江海蜕变》专辑，一方面，主要通过数据直观地呈现这种变化；另一方面，也想通过人口增长、配套逐渐完善等维度，深度探因。
变化1
楼市呈多元化发展态势
记者梳理发现，高新区（江海区）楼市总体起步较慢，但近年来发展迅速，尤其是2016年以后。
熟悉高新区（江海区）楼市的江海怡景湾策划经理余东鹏讲到，2016年该区供应由中心板块、礼乐、外海三大片区组成，其中，中心板块在售项目有东汇城、汇嘉南湾、星海湾、天鹅湾、东华云景、君汇熙庭等，礼乐片区是帕佳图·尚品独树一帜，外海片区则由珑山居、奕聪花园、龙溪新城、海逸星宸、悦海轩等项目组成。2016年，市场回暖信号积极，普遍出现量价齐升景象，片区项目开发进度加快，新货加推不断，因此批售面积较之前有所提升；2017年，市场更为活跃，土拍接二连三，嘉华集团更是拍出创该区纪录的楼面地价；2018年，江海府西小区多个商住项目发售，江海怡景湾、合景叠翠峰、帕佳图双子星、又一居等项目产品百花齐放，片区一时间成为市场的焦点，上半年成交量在江门市区名列前茅，直至年末市场出现调整，土地多处流拍，消费者购房热情退却，销量直线下滑。此时，多个房企使出浑身解数，牺牲部分利润启动一二手联动，务求以价换量，逆势求存；2019年，“两会”结束后，市场释放回暖信号，土拍市场活跃，区内民生配套不断改造升级，大部分项目销量稳步上升，整体售价趋稳定。
余东鹏说，整体来看，2016—2019年高新区（江海区）楼市整体呈上升态势，发展良好，片区内以本地开发商居多，资金压力普遍不大，对价格把控能力较强，楼价走势较为平稳。随着华发、时代、合景等外地品牌开发商进驻后，市场格局或发生变化。预计2019下半年将迎来新一轮的竞争，价格战或成为主旋律。
变化2
多家外地房企抢滩
高新区（江海区）楼市取得较大发展，与近几年多家房企，尤其与外来房企大鳄看好高新区（江海区）发展、积极布局不无关联。
2017年8月31日，嘉华集团从8家房企中脱颖而出，以9.2亿元+竞配面积18400平方米，竞得府西一地块；同年10月20日，经过近6小时的“拉锯战”，嘉华集团再次以9.9亿元+配建1.92万平方米，竞得府西另一地块。
需要指出的是，有的房企将进入江门市区的第一站设在高新区（江海区），比如，2018年11月5日，珠海华发首进江门，以约7.1亿元，竞得江门一中南侧地块；再如，2019年4月23日，时代以约6.7亿元，夺得江门一中南侧另一地块。
还需指出的是，房企在青睐府西小区的同时，也将触角延伸至外海、礼乐。
2019年4月10日，弘阳以约4.42亿元，夺得礼乐约45亩靓地，溢价率约83％；7月1日，融信以6.7亿元，获得外海约69亩地块。
显而易见的是，外来房企大鳄的进驻，能激起江门房企更多的激情，做出更加多元化、更好的产品，以满足市民的期待。
变化3
本市户籍购房者占比过半
记者从江门市住建局获悉近4年（2016年至2019年上半年）高新区（江海区）楼市的主要数据（如上表）：
余东鹏认为，从销售均价来看，能正面反映出高新区（江海区）楼市发展的迅猛；从购房对象来看，更多江门本地人接受江海区的宜居性。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全表示，从包括市住建局发布的月度数据在内的多组数据看，对高新区（江海区）楼市而言，2017年是个分水岭。2017年前，高新区（江海区）楼市在市区占比并不大，而随着2017年以来府西片区及周边的开发，高新区（江海区）楼市多处开花，供应量和成交量大幅增长，在市区的比重逐步上升，如今高新区（江海区）成交量已占蓬江、江海两区近半比重，从价格洼地变成楼市主角。
美智地产研究部相关负责人则表示，从近4年上半年数据上看，高新区（江海区）楼市整体由供不应求转变为供求均衡，全区价格不断上涨。从数据上可以看出，高新区（江海区）的供求在2017及2018上半年达到了一个小高峰，但到2019年上半年，供应回落，基本都是旧盘推新，纯新盘较少。同时，在高新区（江海区）房价不断上涨的影响下，该区与蓬江区的项目价差进一步收窄，导致去化量有所下降。另外，在高新区（江海区）的环境、配套的提升下，本市户籍的购房者逐渐增多。本市市民对该区域的认可度不断增强。
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江海区进一步加快该区预售证核准审批
记者另外采访江海区住建局相关负责人获悉，接下来，该区在房地产市场监管方面将加强相关工作：一是进一步加强该区新建商品住房销售价格联动管理，联合相关职能部门对房地产销售市场进行监督检查，促进规范房地产市场的健康发展；二是进一步加快该区预售证核准审批及预售款使用发放业务的办理，鼓励开发企业及时将已达预售条件的商品房源推出市场，配合市住建局推进关于市区商品房预售款监管实施细则的修订及落实工作，加快该区房源的补充及企业资金的流转；三是落实配合江门市创新创业人员安居政策的实施。
文/图江门日报记者周春锋
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