“豪宅线”上调至14465元/平方米 利好滨江新区的“高价”项目
7月26日，市住建局发布的《2019年下半年普通住房享受优惠政策的公告》显示：江门市区下半年（2019年8月1日至2020年1月31日），享受优惠政策的普通住房标准应满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积144平方米以下；实际成交价格不超过14465元/平方米（建筑面积）。这也意味着，“豪宅线”的标准是14465元/平方米（建筑面积），相比现在执行的江门市区2019年上半年的12531元/平方米“豪宅线”，提升了1934元/平方米，升幅约为15%，和本报此前报道的“或较大幅度上调”大致相符。
市住建局表示，一直以来，江门市市区计算普通住房标准时的基数为新建商品住房和二手住房的成交均价，但因江门市大部分二手住房交易未实行银行评估价、计税价和合同价“三价合一”，二手住房合同价普遍不能反映实际成交价格。根据房企、市民及社会各界提出的意见，为使数据更能准确、客观反映市场真实情况，今年下半年开始，将计算基数调整为新建商品住房网签价格。
记者观察并结合业内人士声音发现，此举将有利于部分有意在“高价”项目二次置业的市民，也十分利好滨江新区楼市。
文/图江门日报记者周春锋
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“豪宅线”上调将正面影响“高价”项目
江门市市区“豪宅线”每半年调整一次，上半年的时间段为2月至7月，下半年的时间段为当年8月至第二年1月，主要与上一个半年的成交结构、一二手房均价等因素有关。
记者梳理发现，自2016年以来，江门市市区“豪宅线”降少升多，分别为：2016年上半年为8538元/平方米、下半年为8660元/平方米；2017年上半年为9219元/平方米、下半年为10956元/平方米；2018年上半年为11687元/平方米、下半年为12620元/平方米；2019年上半年为12531元/平方米、下半年为14465元/平方米。近几年总体大致呈现上调趋势。
由此不难看出，2017年下半年的“豪宅线”较其上半年的“豪宅线”提升了1737元/平方米，升幅约19%，升幅最大；2019年上半年的“豪宅线”较其下半年的“豪宅线”“意外”地下降了89元/平方米，是近年来唯一的一次下调。由于调整幅度最大或者产生的心理影响较大，这两次“豪宅线”调整对楼市的影响较大。
本次“豪宅线”上调了1934元/平方米，又会对楼市产生何种影响？显而易见会使部分二次置业者首付最低6成降为最低4成，进而影响他们的选择，也必将正面影响“高价”房乃至“高价”区域，尤其是滨江新区，其房源单价普遍超过13000元/平方米。
“虽说这次"豪宅线"的上调幅度不是最大的，但却是单价上调幅度最大的，给到购房者的切身体验可能是最强烈的，所以，对楼市的影响或较大。”业内人士林富平认为，本次“豪宅线”的提升，对土拍溢价和销售市场均提供了一定支撑。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全则认为，同是“豪宅线”大幅上调，两次的背景不同——2017年下半年“豪宅线”大幅上调，背景是置业需求刚释放、购买力尚充足、贷款利率处于低位；这一次的背景则是：经历了前两年火爆的置业潮后，需求已有所透支，利率上浮到较高位，加上库存已明显上升、后续供应充足，因此预计本次“豪宅线”大幅上浮后，市场效应难以同比，效果将有限，但与此同时，改善型项目得到较好去化，市区均价有望出现明显上涨。
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通过宣传“豪宅线”上调，部分项目到访量提升
对于“豪宅线”的大幅上调，最敏感的莫过于急需去化的房企，它们将怎样因时而动，开展营销？
合璟华富策划总监梁华杰表示，据统计，滨江新区主要客群是二次置业者，在提升“豪宅线”之后，各项目至少有6成以上房源的单价位于“豪宅线”以下，所以，每个项目都应该把握好这次机会，冲刺下半年的销售目标。
美智地产研究部相关负责人则认为，此前，部分项目打出“不超12531元/平方米的"豪宅线"”的低价入市策略已然失效，因为根据最新的14465元/平方米的“豪宅线”，江门市区几乎9成以上的项目单价在“豪宅线”之下，因而下阶段的策略重心或转移至首付层面，以“低至3成首付”或“低置业门槛”等推广为主，同时也不排除部分真“豪宅”项目，以超越“豪宅线”为亮点，宣传推广项目的行业标杆地位。
“虽然提升"豪宅线"对高价项目是一场及时雨，但没有对营销策略起到一个太大的催化作用。”业内人士林富平进而讲到，发展商基本都有一套根据自身核心卖点而制定的营销思路及策略。“豪宅线”的提升，只会影响阶段性的营销方式（例如取消首付贷之类），不会改变整体营销策略的走向。
“不看广告看疗效”，各项目实际表现如何？记者于7月27日—28日进行了走访。
在新会区，碧桂园大成、御凯名都的置业顾问会主动、重点提及即将上调的“豪宅线”；在江海区，一项目的销控表上显示，最近开盘的一幢楼几乎售罄，仅剩下几套单价为13000元/平方米以上的大户型房源，其营销经理告诉记者，“豪宅线”上调的信息公布后，第二天，便有一名客户过来认购了一套。值得一提的是，该客户在半年前便有意购买该户型，由于“豪宅线”的原因，首付最低要6成，该客户只好作罢。没想到，最终“等”到首付最低只需4成，于是匆匆认筹；在滨江新区，多个项目的销售顾问通过朋友圈等方式，宣传自家项目“不超"豪宅线"”。
“现在只要有一丝利好，项目就会尽可能地广泛宣传，这也是好事。对于整个市场，现在急需提振信心，增强到访量。”业内人士李先生表示。
★短评
“豪宅线”提升，有利于稳定江门市区楼市
今年下半年，江门市区“豪宅线”提升1934元/平方米，至14465元/平方米。笔者认为，这将主要助推滨江新区楼市趋稳，进而促进江门市区楼市趋稳。
滨江新区作为江门楼市风向标，具有一定的引领作用，其稳健与否，也会间接影响其他板块，乃至江门楼市发展，牵一发而动全身的效应在一定程度上存在。举例来说，此前，该片区有的楼盘“低价”入市，对滨江新区乃至其他板块楼市都产生了影响。
谈及滨江新区楼市，重点应谈供求关系。供应上，随着多个“高价地”项目陆续入市，在售货量较多，潜在货量更充裕，而需求上，本身有所透支，再加上意向置业者多为二次置业，首付最低需要6成，动辄需要七八十万元以上，门槛较高，使得实际需求减少；当“豪宅线”提升至14465元/平方米以后，最低首付降为4成，置业者压力大减，实际需求自然增多，进而使得片区供求关系趋于平衡。
当滨江新区楼市趋稳后，与江海区府西板块、蓬江区杜阮板块等形成一定价差，使得整体供应多元、有梯度、有序，有利于稳住市民，尤其是二次置业者的情绪，也有利于保障各项目，尤其是“高价地”项目的积极性，进而形成平稳销售—平稳供地—平稳销售的良性循环。反之，则可能形成去化艰难—供地波动—价格波动的怪圈，最终不利于消费者，不利于楼市。
当然，“豪宅线”的大幅提升，并不意味着像部分人鼓吹的“房价有望再次大涨”，因为在中央政治局会议重申“房住不炒”的基调下，在落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制下，在江门楼市的供求现状下，年内楼市的主基调就是一个字——稳。（春风）
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