山湖雅苑洋房公共区域瓷片脱落面积超一个标准篮球场，与开发商多次协商未果，“拖”过保质期 如何修复令业主头疼不已
蓬江区山湖雅苑的原业主何先生报料称，2013年底，他购买了该小区第3幢的一个单元，于2014年年底收楼。大约半年后，公共区域的外墙瓷片开始脱落。目前，整个小区5幢洋房都普遍存在这一严重现象。
记者逐幢逐层走访发现，何先生反映的情况属实，整体大约脱落了2700块瓷片，面积有400多平方米，超过一个标准篮球场的面积，由于早已过保质期，目前，部分楼层的业主已经或正在协商共同修复。
文/图江门日报记者周春锋
见习记者凌雪敏
A瓷片脱落现象普遍，每幢楼平均脱落约540块瓷片
7月14日上午，记者来到山湖雅苑小区第4幢，从33层逐层走访发现，大多数楼层公共区域的外墙都存在瓷片脱落的现象，程度不一。较为普遍的，脱落30块左右瓷片；严重的，比如27层，脱落了113块瓷片。经记者粗略统计，第4幢大约脱落了700块瓷片。7月15日上午，记者逐层走访第2幢发现，27层脱落了93块瓷片，该幢楼大约脱落了640块瓷片。
第2幢、第4幢的情况并非个案。另外，记者逐幢逐层走访发现，第1幢大约脱落了130块瓷片，第3幢大约脱落了540块瓷片，第5幢大约脱落了700块瓷片。综合统计，山湖雅苑小区5幢洋房至少脱落了2700块瓷片。
需要指出的是，脱落的瓷片中，绝大部分尺寸为0.3米×0.6米、面积0.18平方米的“大片”，极少部分为面积小于0.1平方米的“小片”。综合来看，该小区整体脱落的面积有400多平方米，超过一个标准篮球场的面积。同时，部分楼层之所以没有瓷片脱落，是经过整体修复的。这也意味着，此前的现象或将更加严重。
记者留意到，脱落的地方不尽相同，有的是在电梯附近，有的是在房间附近。瓷片脱落后，露出灰色的水泥墙体，严重的可以见到墙砖。
该小区物业——珠江物业酒店管理有限公司江门分公司（简称“珠江物业江门分公司”），其物业经理坦言，小区洋房区域共有800户，瓷片脱落现象确实非常普遍。
B保质期内没能有效维权，开发商难辞其咎
蓬江区住建局建筑工程管理股常先生告诉记者，山湖雅苑项目于2011年——2012年先后分幢办理了施工许可并动工建设，并于2013年11月29日前分别办理了竣工验收备案手续。根据建设工程质量管理条例有关规定，装修工程最低保修期为两年，山湖雅苑洋房公共区域装饰瓷片脱落已超过法定保修期。
发生这么大面积的脱落现象，广大业主为何没有在保质期内有效维权？
报料人何先生则反映，业主们还没收楼时，就已经发现该小区外墙普遍存在渗水的现象，于是向开发商投诉。开发商为了安抚业主情绪，答应赔偿业主两个月的物管费，业主收楼后约半年，又普遍发现墙面存在空鼓现象，于是再次找开发商表达诉求，而开发商再次安抚业主，表示收楼后再去解决问题。事实上，直到现在，墙面空鼓、瓷片脱落、墙体渗水的现象都未能有效解决。
另有多名业主反映，他们在收楼大约半年后，发现存在瓷片脱落现象，由于现象不太普遍，没有引起足够重视。没想到，之后瓷片大面积脱落，他们便向开发商表达诉求，但由于协商时间较长，“拖”过了保质期。
“空鼓的墙体敲起来声音是清脆的，正常的墙体敲下去声音是比较沉闷的，差别很大。”从事装修行业的报料人何先生与记者走访时，会不时敲敲瓷片，再分析说，之所以出现这一现象，很可能是开发商偷工减料所致。
蓬江区住建局建筑工程管理股常先生表示，邀请技术部门查看分析，造成瓷片脱落的原因包括材料、工艺、环境、维护等方面，在不掌握全面具体情况的条件下，不好给出具体结论，但可以确定的是抛光砖因其材料密实、密度大、吸水率低，不利于与水泥砂浆粘合等自身材料特性及其与水泥收缩率不一致，在温度变化时易产生分离空鼓等原因，比较容易脱落。
C业主们最担心安全隐患问题
“现在有客人到访，一打开大门以为我住的是烂尾楼，我感到特别难过。”一业主无奈地说，瓷片如此大面积脱落，严重影响了楼道美观，以及小区的形象。
另有业主反映，有的业主拿瓷片脱落说事，欠缴物管费。如果问题得不到有效解决，造成恶性循环，势必将影响小区物管质量。
“公共区域，尤其是电梯附近，装有很多瓷片，可能也会脱落，存在严重的安全隐患。”报料人何先生讲到的这一点，无疑是业主们最为担心的问题。
记者留意到，有的楼层，比如第3幢16层，电梯门前上方的瓷片已经脱落。
物业公司经理王先生告诉记者，截至目前，他们并未接到业主因瓷片脱落而受伤的报告。即便如此，业主们希望能尽快修复。
记者走访获悉，由于早已过保质期，部分业主只好无奈地自行修复，比如第4幢17层有业主在装修时顺便弄好；第1幢1903房业主用透明胶带把已经掉下来的瓷片贴起来，防止落下；第1幢1603房业主用KT板填充掉下的瓷砖位置，墙面摇身变成孩子们的画板；第4幢27层、12层，有的业主将电梯口脱落处施以彩绘，有的业主则在瓷片脱落处贴上了墙纸，还有的业主则在脱落处刷上了与瓷片颜色相近的涂料……
此外，小区内有部分楼层的业主达成了共识，共同维修楼层公共区域的墙面。典型的如第2幢，去年国庆期间就有多层楼的业主凑钱维修。
物业公司经理王先生告诉记者，瓷片脱落问题属于建筑质量问题，和物业公司无甚关联，但物业也想尽力配合业主开展修复工作。为此，他们曾向业主收费，但最终因为收费不齐没有动工。后来，他们安排工作人员定期检查，一旦发现瓷片脱落，或有脱落征兆的情况，就取下瓷片并保存好，以便业主今后修复时能用。
D希望相关部门关注此事，解决问题
“希望能在相关部门关注、指导下，促进这件事情得到更好的解决。”报料人何先生的一席话，道出了很多业主的心声。
蓬江区住建局建筑工程管理股常先生告诉记者，按照有关法规，在工程保修期内，如出现房屋质量问题，市民可联系物管公司通知开发商及时进行维修；发现房屋质量问题如超出工程保修期的，属自身部分的，由业主各自负责质量维修保养；属公共部分的，可联系物管公司牵头进行维修。
常先生同时表示，经咨询物业主管部门，物业维修的具体组织与实施，要依据物管合同确定。按照物管合同约定属物管维修范围内的，由物业公司组织维修保养；属超出物管维修范围的，可由业主共同出资进行维修。也可组织全体业主协商后，申请专项维修基金进行维修。申请专项维修基金进行维修的，须三分之二以上业主同意。
物业公司经理王先生坦言，使用专项维修基金，难度较大，主要原因在于：山湖雅苑的整体入住率约70%，再加上部分业主没装修入住，或者部分楼层没有出现脱落现象而业主不同意等原因，“占总人数三分之二以上的业主同意”难以落实。此外，还有另一种方案：由物管公司牵头，寻找合适的装修公司，再组织每层楼的业主协商，待大家同意后，共同出钱进行修复。今年5月底，物管公司便牵头组织第4幢17层楼的业主协商此事，最终因为有业主没有发表意见暂时搁浅。
王先生同时表示，如果用原先的瓷片(不够则补)，包工包料包清理价为7000元左右，平摊到每户，需1000多元。
另据记者了解，第2幢某楼层的业主在今年年初达成了共识，把该层公共区域的墙砖全部铲除，换上了新的瓷片，整层楼的公共区域焕然一新。该层业主每人分摊维修费4000元左右。
蓬江区住建局建筑工程管理股常先生建议，为避免出现修缮后再次脱落的现象，业主们应尽量使用轻质材料进行墙面装饰，或采取可靠材料、工艺进行处理。
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