物管发律师函“告”业主欠费，业主却称物管管理不到位 一纸“公告”引出背后的纠纷
日前，江海区银泉花园翠湖湾小区业委会在信息公告栏及各幢楼宇，张贴《江门市翠湖湾物业管理服务招标公告》（简称《公告》）。《公告》一出，小区物管——江门市房产物业管理有限公司（简称“江门房产物管”）跟着贴出《声明》，称业委会对外招标的做法不合法，应停止。
该小区物管与业主的纠纷并非近期才发生。记者了解到，去年11月，小区物管曾向232户业主发出律师函，催缴所欠物管费112万元，当时追讨了30多万元。即便如此，截至目前，仍有150多户业主欠费，欠费金额约80万元。
业主方面则认为江门房产物管对小区的管理不到位，存在很多问题。有的业主还质疑物管公司进场的合法性，反映物管人员将垃圾倒在业主小车上。究竟孰是孰非？为此，记者走访了业委会和物管，以及江海区住建局、银泉社区居委会，进行了深度调查。
文/图江门日报记者周春锋
A物管：150多户业主欠费，欠费金额约80万元
日前，在江海区银泉花园翠湖湾小区信息公告栏及各幢楼宇，业委会贴出《公告》，而在其一旁，则是小区物管——江门房产物管于5月16日贴出的《声明》，大意是根据《物业管理条例》第11条、《中华人民共和国物权法》第76条的规定，业委会对外招标的做法不合法，应停止。不仅如此，《公告》、《声明》均出现被撕掉的现象，业委会和物管均怀疑是对方所为。
翠湖湾是银泉花园第三期开发的小区，共有1202户。一开始，物管是江门市丰盛物业管理公司。到2014年底，该物管公司撤场。第二年，江门房产物管进驻。自那时起，便有业主欠费，直到现在。
江门房产物管总经理岑日成告诉记者，目前，该小区步梯楼的收费是0.6元/平方米，单电梯楼的收费是1.3元/平方米，双电梯楼的收费为1.5元/平方米，部分业主不交费。2018年11月达到高峰期，曾有232户业主欠费，总额高达112万元。2018年11月25日，他们针对久费两年以上的业主发出律师函予以追讨（物管没有针对2018年欠费业主追讨及发律师函，因为大部分业主是一年交一次物管费），追讨了30多万元。即便如此，截至目前，仍有150多户业主欠费，欠费金额约80万元。
岑日成向记者展示了2018年7月25日发给部分业主的催缴单，其中一张显示：屋主单位面积约120平方米，每月物业管理费约180元，欠交2017年1月至2018年7月管理费共计3425元。
江门市物业管理协会会长方耀添在接受记者采访时提醒，购买物业是投资行为，准时缴纳管理费及分摊费也是投资行为，否则一旦房屋及其配套得不到及时维修保养或更换升级，小区出现垃圾成堆、设备失修的现象，那么该小区配套以及房屋就会贬值。这样不但影响市民的居住环境，还会直接降低业主的房屋价值，直接侵害其他业主的利益，所以大家必须坚决抵制不交管理费的行为。
B业主：物管对小区的管理不到位，存在许多问题
为何会有这么多业主欠费？记者随机采访了3位欠费的业主，他们的说法较为一致，主要是认为小区物业管理不到位，小区公共收益不明晰，同时，他们对江门房产物管进驻的合法性表示质疑。
业主们反映的问题主要集中在以下这几方面：
一、环境问题。部分业主反映，小区垃圾有时不及时清理，到处堆放，孳生蚊虫鼠蚁，臭味很大。另外，绿植枯萎，路面出现“黄泥地”，而当年吸引业主购买并引以为傲的人工湖，如今几乎成了“死湖”，水量极少。不过，也有业主对此不认同，认为物管对小区环境的维护总体可以，比周边小区要好，其中一位业主讲到：“如果满分是100分的话，我打70分”。
二、车辆停放问题。记者于5月17日下午4点到访发现，小区道路上散放着多辆车。业主称，到了晚上，道路上停满了车。这样的情况下，物管还在道路上放置石墩，使得原本只有双向两车道的道路更为拥挤。另外，一位业主的行车记录仪显示：5月13日晚7点多，一位清洁人员将垃圾倒向小车玻璃，让这位业主大为恼火：“这行为太恶劣了！”
岑日成表示，小区部分没有购买车位的业主会以各种理由进入小区停车，如果完全拒绝，这部分业主的车辆在外面也很难找到车位，容易形成矛盾。为此，他们在进行人性化管理的同时，强化了监管。尽管如此，还是有些业主不自觉，出现乱停乱放现象。至于业主质疑有物管人员将垃圾倒在小车玻璃上，岑日成表示，业主应该向物管投诉，如果情况属实，他们一定不会偏袒任何一位员工！
另有业主反映，小区安防，以及设施、设备维护等方面，都存在不少问题，此前也出现过一些比较典型的情况，比如物管大楼起火、有的业主将地下车位改成车房等。
记者留意到，2017年9月5日，住建部门发布了《2017年江门市物业管理专项整治情况的通报》，对存在问题较多、物业管理服务不到位的六家物管进行了通报批评，江门房产物管就在其中。对此，岑日成表示，一开始，公司的管理确实存在不足，被通报批评后，公司进行了整改，有所好转。
据银泉社区主任陈翠秀介绍，他们经常会接到业主关于小区物管方面的投诉，主要是反映公共收益及环境卫生问题。不过，她也承认，相对本社区的其他小区，该小区的物业管理还是比较完善，平时也比较配合社区开展日常工作。
三、公共收益监管问题。有部分业主尤其是欠费业主，质疑江门房产物管侵占小区的公共收益，即地面规划车位以及公共广告收益。同时质疑公共收益支出不合理，例如维修电梯的费用比市场价高出数倍等。
岑日成称，小区共有219个地面规划停车位，从2017年9月开始面向业主出租。2018年的收费标准是120元/月，今年的收费标准是80元/月，一年共有20多万元收益，全部用于小区电梯等设施、设备的维护、保养方面。截至目前，小区并未动用维修基金，而是运用公共收益构成的维修资金。至于电梯广告费收益，岑日成称，由于台风以及人为因素等，小区停车场入口的闸杆等容易受损，每次的维修费用在千元以上。为此，他们和广告公司约定，前三年，物管不收取任何广告费，而由广告公司负责小区停车场入口道闸等处的及时维护；三年后，广告公司依然负责维护道闸等处，但物管拿广告收益的三成。
业委会主任胡女士表示，为加强公共收益监管，他们要求小区物管开第三方账户，由业委会监管，但小区物管并未实施。
“我曾告知他们以业委会名义开账户，把款项存进去。要支出时，我们可向他们申请！”岑日成表示。
C争议：业委会和物管互相质疑对方合法性
还有部分业主和业委会质疑物管进场的合法性。他们称，2015年，一期、二期业主大多已入住，而江门房产物管在没有经户数和面积“双过半”同意的情况下，强行取代原物管公司进场，属违法行为。另外，根据《广东省物业管理条例》超过5万平方米的小区前期物业服务企业必须经招标方式决定，但翠湖湾小区超过10万平方米，却没有经过招投标程序，这违反相关的法律法规，更成150多位业主不交物管费的重要理由。
岑日成拿出相关资料表示，他们已于2015年5月15日在江海区住建水务局（即现住建局）备案。另外，他们已进场服务4年多，且有超八成业主缴纳物管费，充分说明他们与小区已形成事实物业服务关系。
记者留意到，针对业委会对江门房产物管进场合法性的质疑，江海区住建水务局于2018年6月8日进行了书面回复，称“该物业公司从2015年一直提供物业服务，我局认为已形成事实上的物业服务关系。至于你业委会质疑其合法性，我局建议你进一步咨询法律相关人士，并以他们的专业意见为准，或通过司法途径认定。”
一方面，是部分业主和业委会质疑物管进驻的合法性，另一方面，部分业主和房产物管在质疑业委会成立的合法性，认为业委会存在作假行为。还有部分业主要求罢免业委会。2018年8月30日，银泉社区还进行了《关于江门市江海区翠湖湾小区部分业主提交罢免业委会的情况说明》，里面称“业主已经征集到255户业主签名同意，已达到总人数的20%，现社区仍需对专有部分占建筑总面积20%进行核实，还将通过电话或上门方式进行相关资料核对”；江海区住建水务局亦同期介入指导，要求业委会应根据物权决定管理权的原则及《物业管理条例》《广东省物业管理条例》等有关规定，选聘物业服务企业和罢免业主委员会均属小区大事，应交由小区业主大会投票表决决定。
D新纠纷：是否招标新物管，业委会和物管各执一词
记者从住建部门获悉，成立了业委会的小区，当物业公司未能按照合同提供服务，拒不整改的，业委会如要另外招标、邀标或直接选聘物业公司，应该召开业主大会，依法经过广大业主投票表决“双过半”程序，即通过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才能解除现任物业管理公司的物业服务关系，进而选聘其他物业公司。
记者另外查询资料获悉，业委会于2018年2月26日成立，到了2018年5月25日，他们曾书面咨询江海区住建水务局选聘或续聘物业事宜。
“业委会成立以后，不应马上将现有物业赶走，而是应该给现有物业整改的机会，如果实在整改不到位，再谈续聘或选聘也不为迟。”业主黄先生认为。
“我们是觉得物业整改不到位，才启动下一步程序的。”业委会主任胡女士向记者出示了他们于2019年1月2日发给江海区住建和水务局的《关于翠湖湾小区物业管理服务企业公司招投标的函》，里面写到，他们就物业管理服务是否公开招投标进行业主投票表决，2018年12月31日在银泉社区公开唱票、点票、计票。本次表决共发出1036张票，占总户数1202户的86.18%。收回有效表决票629份，其中，同意以公开招标形式聘请物管的有效票为608票，占总户数50.58%；同意以公开招标形式，聘请物业有效面积66747.64平方米，占专有部分50.87%。
“当时，业委会成员从家里拿了一些票过来，这让我们不得不生疑。”有业主表示。
据银泉社区主任陈翠秀介绍，他们经与业委会研究，将投票箱设在社区里，但前来社区投票的业主不多。到了点票那天，业委会成员拿的票基本上是业主委托的，导致部分业主质疑是否存在作假行为。
一方面，业委会认为投票情况是真实的，且符合“双过半”的要求，于是启动了招投标工作，并于日前贴出《江门市翠湖湾物业管理服务招标公告》；另一方面，与之相对，江门房产物管于5月16日贴出《声明》，要求业委会在知悉本《声明》的5个工作日停止对外招标工作，或向物管出示业主大会的决定，以证明业委会对外招标行为的合法性。他们认为业委会对外以有争议的投票结果开展招投标工作，没有事实与法律依据。
“希望业主代表、业委会、物管能好好坐下来谈，朝着共建和谐小区的方向，多提建设性的意见，多做有益的事情。”采访结束，有业主如此表示。
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续聘或选聘物业该由谁决定？
续聘或选聘物业该由谁决定？事实上，关于续聘或选聘物业，市住建局于日前发布了工作指引（试行），明确了多个事项。一方面，应规范业主委员会权力，选聘物业服务企业交由全体业主公平选聘。原物业服务企业是否续聘，选聘哪家物业服务企业，都交由业主大会让全体业主表决产生；另一方面，进一步明确业主委员会牵头组织的续聘和选聘工作，规范业主委员会权力，同时，要强化属地监管。
指引明确各市（区）住房和城乡建设局同街道办事处（镇人民政府）负责本辖区内业主大会选聘物业服务企业的监督管理工作，由街道办事处（镇人民政府）负责受理业主大会选聘物业服务企业活动中的投诉，居民委员会（村民委员会）参与业主大会续聘和选聘活动。按实际需要，强化属地监管。另外，选聘前开展续聘和选聘表决，保障小区平稳过渡。小区成立业主委员会，应以监督物业服务企业提升物业服务水平，维护业主利益为目标，不应以更换物业服务企业为目的，同时现有的相关纠纷中，大部分都是因为物业服务企业对业主委员会的选聘方式不满造成对抗，因此，指引中规定在选聘物业服务企业之前，需召开业主大会会议对原物业服务企业是否续聘进行表决，保障小区平稳过渡。
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