今年江门市区商住用地计划供应2599亩 江门市首次推出租赁住房地块
江门市区2019年度商住用地供应计划（部分）
蓬江区地块位置
蓬江区江门大道与龙湾路交汇处地块
滨江新区总部经济区C1地块
蓬江区群星村横朗坑（土名）地段
棠下镇体育路以东、华安路以南
滨江新区23b号地块
滨江新区23c号地块
滨江新区33号地块
蓬江区白石东升岐祥里60号旧厂改造
白石岐祥里52号旧厂改造
甘化片区“三旧”改造旧厂改造
潮连人才岛
用途
商住
商住
商住
商住
商住
商住
商住
商住
商住
商住
商住
拟供地时间
上半年
上半年
下半年
下半年
下半年
下半年
下半年
下半年
上半年
上半年
下半年
备注
“三旧”改造项目
“三旧”改造项目
“三旧”改造项目
面积(亩）
17
51
80
109
42
91
37
28
45
144
150
794
序号
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
小计
江海区地块位置
江门一中南侧地块
五邑路北侧（江南舟头咀）
高新区3号地
高新区2号地
滘头第一围地段
江海区礼乐街道办新民村礼乐二路西侧（番围）地段
江海区东海路以西、江中高速侧流沙围（土名）地段
五邑路以北、胜利南路以东地段旧厂改造
红星村旧厂改造项目
用途
商住
商住
商住
商住
住宅
商住
商住
商住
商住
拟供地时间
上半年
下半年
下半年
下半年
下半年
上半年
下半年
下半年
下半年
备注
租赁住房
“三旧”改造项目
“三旧”改造项目
序号
12
13
14
15
16
17
18
19
20
小计
面积(亩）
52
210
58
67
3
45
150
32
7
624
市区计划供应10幅教育用地
据悉，国有建设用地供应布局，主要基于以下考虑：综合考虑市区城市发展重点及区域平衡，优先保证教育用地和重大产业项目的土地供应，重点支持和保障民生工程项目用地。蓬江滨江新区，江海中心城区、高新技术开发区和新会会城城区、新会枢纽新城，主要配置商业居住、商服用地，土地供应量不低于商服、住宅用地供应总量的80%。余下商服、住宅用地供应总量的20%，主要配置在潮连人才岛、礼乐街道和新会区各镇圩镇范围。工业用地主要配置在高新技术开发区、江沙先进制造业示范园区、轨道交通产业园区、珠西新材料集聚区以及各镇工业集聚区。
具体来看，商服用地方面，2019年市区计划供应785亩，其中，蓬江区502亩，江海区134亩，新会区149亩。
分区域来看，蓬江区的502亩中，“三旧”改造地块有3幅，共44亩。滨江新区为绝对“大头”，共有403亩；江海区134亩，均计划下半年推出；新会区149亩，主要集中于枢纽新城。
公共管理与公共服务用地方面，2019年市区计划供应1087亩，其中蓬江区756亩。值得关注的是，甘化厂制糖车间28亩地块，用于建设工业遗产博物馆。计划供应教育用地10幅，其中蓬江区7幅，江海区2幅，新会区1幅。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为，教育用地占公共管理与服务用地比例较高，折射出近年来市区提高教育配套力度较大。
新会区计划供应面积最大
相对而言，商住用地较受市民关注。
市区今年计划供应商住用地2599亩。分区域来看，蓬江区794亩，11幅地块，其中，有3幅地块超过100亩。滨江新区相对集中，有330亩，共有5幅地块；“三旧”改造地块有3幅；潮连人才岛有一幅150亩的地块，这也是蓬江区计划供应地块中最大的一块。
江海区624亩，共9幅地块，其中超百亩的有2幅，其中，五邑路北侧（江南舟头咀）地块210亩，是市区计划供应地块中面积最大的一幅。“三旧”改造地块有2幅。特别值得一提的是，江门市首次推出租赁住房地块，即滘头第一围地段3亩地块。此举可视为江门市践行租购并举策略的体现。
新会区计划供应面积最大，地块数量也最多，合计1181亩，共29幅地块。除了大鳌镇、古井镇、沙堆镇、大鳌镇、崖门镇、司前镇有零星供应之外，其他主要集中于城区，尤其是枢纽新城。新会区“三旧”改造地块最多，有6幅；超百亩的地块最少，只有1幅。
“本次商住用地主要呈现三大特点。”美置地产研究部相关负责人进而讲到，其一，总体供应较为充足，数量超过前几年；其二，区域供应以江海区增幅最为突出。2019年，江海区计划供应624亩，较往年增加近300亩；其三，城市重点发展区域供地相对充足。
值得一提的是，作为江门楼市风向标，滨江新区供应较足，这不难理解，因为其在规划之初，就定位为江门未来核心城区。作为重点发展新区，其土地资源自然要充足。同时，目前该板块房价为全市最高，集中供应，有利于稳定该区域房价。
计划供地约能建38694套住宅
土地供应的多少，主要和供地指标、市场供给、一手住宅的去化速度息息相关。
2017年4月1日，国家住房城乡建设部及国土资源部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》指出，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36—18个月的，要减少供地；12—6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
目前江门市区3个区库存为12322套。按照过去12个月的成交量计算，消化周期为7个多月，属于“要增加供地”，但需要指出的是，去年下半年以来，市区成交量逐步减弱，2017—2018年成交的土地尚未充分消化。未来两三年，市区潜在供应充足。
在此背景下，2019年计划供应2599亩商住用地意味着什么？据市住建局统计的数据显示，2018年市区共成交20450套，合计230.8万平方米，平均每套面积约113平方米；2017年，市区共成交30101套，合计336.67万平方米，平均每套面积约112平方米；2016年，市区共成交32853套，合计357.8万平方米，平均每套面积约109平方米。如果按照容积率2.5、每套住宅112平方米计算，2599亩地大约能建38694套住宅，高于2016年成交创新高的32853套。
冯景全认为，在去年下半年土地市场已明显降温背景下，今年市区商住用地供应计划创出近年新高，超出市场预期。这主要是江门进一步贯彻“房住不炒”理念，在土地充足供应下，降低地价、房价上涨预期；江门市区未来人口有可能会进一步增加，增加土地供应有利于房价稳定，为新增人口提供更多更好的居住选择，由此也可更好地吸引人才，而对开发商而言，竞争将加大，去化难度将有所提高。
美智地产研究部相关负责人认为，江门土地市场有望成为众多品牌开发商重点关注的区域之一。
需要指出的是，供地计划并非一成不变。到了年中，主管部门或会根据市场情况进行调整。
3月25日，市自然资源局公布了江门市区（蓬江区、江海区、新会区）2019年度国有建设用地供应计划——供应总量控制在8791亩，其中，商服用地785亩，工业用地4320亩，商住用地2599亩，公共管理与公共服务用地1087亩。
商住用地较受关注。市区今年计划供应2599亩，其中，蓬江区794亩、江海区624亩、新会区1181亩，比2018年计划供应的2099亩多出500亩，也远高于2016年实际供应的812亩，以及2017年的1159亩。
业内人士表示，受市场因素、政策调控等影响，主管部门年中或会根据具体情况调整计划。同时，土拍情况难以预期，所以，计划供地并不等同于实际供地。
江门日报记者周春锋
新闻推荐
市医疗保障局以增强群众每一次看病就医的获得感、幸福感为目标，不断提升服务能力和服务水平。图为市民在该局异地就医结算...