得房率高就好？没那么简单 江门市在售高层住宅名义得房率在78%左右，实际得房率在92%左右
“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”之所以成为焦点，主要是因为这与每个住宅用户的切身利益息息相关。由于较为复杂的公摊面积造成了各种各样的问题，自去年以来，多家中央媒体频频聚焦这一话题，其中，新华社于去年8月发表评论《买100平方米房子只得70平方米，“公摊面积”让我们很受伤！》，备受关注。
建筑面积由套内建筑面积与公摊面积组成，在建筑面积一定的情况下，公摊面积将影响套内建筑面积。公摊面积大，则套内建筑面积小，也进而影响到名义得房率，因为名义得房率等于套内建筑面积除以建筑面积，所以，公众广泛关注公摊面积，实则是关注得房率。
那么，江门住宅的得房率究竟如何？市民该如何理性看待得房率？记者采访了多位业内人士。
文/图江门日报记者周春锋
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释疑：得房率和哪些因素有关？
什么是得房率？据合璟华富地产总经理黄锦康介绍，得房率分为两种，即名义得房率和实际得房率，其中，名义得房率按照不动产测绘标准计算，由套内建筑面积除以建筑面积。各个城市的标准差不多，比如：阳台算一半，而露台不算。同时，地板到顶部的净高少于2.2米的地方不算面积，比如飘窗，还有别墅的楼梯间等，而实际得房率往往要高于名义得房率，因为它会在套内建筑面积的基础上加上赠送面积，典型的如阳台、入户花园、花池等。
那么，影响得房率的因素重点又有哪些？
广州大学房地产研究所所长、房地产专业首席教授及广东省房地产业协会专家委员会委员陈琳指出，由于我国建筑物采用国家通用的建筑标准，其得房率的高低，和地域关联不大，而主要取决于另外两点：一是楼层高度。根据测绘经验值，高层建筑的名义得房率（没有包括赠送面积，以不动产证上的数据为准）往往在80%以下，而多层建筑的名义得房率可以接近90%。这很容易理解，因为高层建筑需要的设施相对更多，比如电梯，楼层越高，往往配备得越多。同时，防火设备等配套等也会更多；二是看建筑物类型。一般而言，住宅的得房率要远高于办公楼，这也很容易理解，毕竟办公楼所要求的公共空间占比更大。
珠海左岸控股有限公司董事长李炳亮则表示，住宅的得房率，与非电梯还是电梯房、标准层几部电梯、标准层几户、户型是大户型还是小户型、住宅裙楼是否有架空层，以及是否有不使用住宅电梯的商业或办公层等有关。一般来说，多层住宅的名义得房率在85%—92%左右，11层带一部电梯的在80%—85%左右，12层到30层左右的，大约在75%—82%左右。
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现状：江门在售高层住宅名义得房率为78%左右
黄先生在保利大都会购买了一套住宅，购房合同写到：该商品房的房产测绘机构为江门市国土测绘大队，其建筑面积共143.22平方米，其中套内建筑面积115.53平方米，分摊共有建筑面积27.69平方米，据此算出，名义得房率约80.7%。
这一数值在江门处于怎样的水准？带着这一问题，记者随机采访了市区10多个楼盘，梳理其销售顾问的回复不难发现，由于在售的多为高层住宅，其名义得房率在78%左右，而实际得房率（加上赠送面积）在92%左右。
“江门大致是这样的水平。”裕隆基地产总经理杨东卉举例来说，一套100平方米的住宅，套内建筑面积大约是80平方米，那么，其名义得房率为80%。如果算上赠送的10平方米，其实际得房率则为90%。
但也有个案。一名不愿透露姓名的业内人士表示，江门有的高层住宅项目的得房率较低，不到75%，其中不乏大品牌开发的项目。
业内人士指出，纵向来看，由于江门的住宅重点由多层住宅转向高层住宅，得房率呈减少趋势，但横向来看，江门的得房率又高于一二线城市，因为一二线城市对居住品质的要求相对较高，标准层的户数要求相对严格，同时对公共空间的分摊比例容忍度较高。
“深圳的得房率基本在75%—80%之间。”楼市分析师冯景全进而解释说，由于深圳商品房普遍定位较高，入户大堂、公共配套等做得比较高档大气，公摊面积占比较大。以南山华润城为例，定位高端，得房率为75%左右。
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观点：得房率并非越高越好
曾有媒体发表调查文章《买100平方米得70平方米：公摊面积7大乱象》指出，在当前全国房价企稳的情况下，部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意。
“其实开发商在公摊面积上的牟利不多，更多的是想办法"偷面积"给业主使用。”美智地产总经理汤建军举例说，通常的阳台计算一半面积、空中花园不计算面积、飘窗甚至是花槽等都利用起来，以提高客户的实际使用率，也使得实际得房率增高。
黄锦康的说法与汤建军的说法大致一致：在目前江门的政策下，开发商“偷面积”只是为了让客户得到更大的实际得房率，因为开发指标是以建筑面积来计算的。在规划电子报批环节，开发商不可能通过“偷面积”来获取更多的可售面积，所以只能在实际得房率上花心思，将其提高，让购房者享受更多的赠送面积，让自己的产品更有竞争力。
很多市民之所以关注公摊面积是否透明，实则是关注得房率，但业内人士建议，得房率合适、合理就好。
杨东卉解释说，在赠送面积一定的基础下，如果要提高得房率，意味着公共面积就会被压缩，入户大堂、楼梯等变差，而公共走廊、电梯等配套会不太完善，居住品质无疑将受到影响。
“盲目追高得房率，是没有意义的。”汤建军认为，公摊面积作为业主的使用空间，有其实用意义。如果为了减少公摊面积，减少应有的电梯数量，那么上下班高峰期，业主就要长时间等电梯；如果将过道、走廊造得非常狭窄，业主搬家时，搬运家具、大家电等大宗物品就会很不方便等，整体居住舒适度也会大打折扣。
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记者随即采访了10多位市民，并对该消息的网友留言梳理发现，部分市民认为这一消息的实际意义有限，因为“在总价不变的前提下，计算方式发生变化，只会导致单价提高，羊毛终究出在羊身上。”还有部分市民欢迎此举，认为这有助于消费者明明白白消费。
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