江海中心板块区位优势明显，品牌房企不断进驻，教育资源逐步完善 未来居住价值有望持续提升
江门市区楼市板块巡礼继关注滨江、杜阮、潮连板块之后，本期我们聚焦江海区中心板块。该板块位于江海区行政中心周边，住宅项目云集：有天鹅湾、明泰城、江海怡景湾等。
之所以聚焦这一板块，主要有三方面原因：该板块经过近十年的发展，无论从城市建设，还是交通布局、商业氛围……都实现了质的飞跃，本报微信公众号做过的问卷调查显示，城区居民已将该板块列为仅次于滨江新区的置业板块；上个月，珠海华发首进江门，拿下江门一中南侧地块；近段时间，该板块多个项目推货，相对热闹，而不久的将来，该板块的供货更为充足，走势备受关注。
A走访：
多个项目集中推货场面热闹
初冬时节，江海区中心板块呈现热火朝天景象：一方面，多个项目正在抓紧施工，与此同时，多个项目集中推货。
12月2日星期天，记者接连走访了该区域多个项目：在江海怡景湾，6幢正在认筹，带装修均价约13000元/平方米，当时有六七组客户在看房；在帕佳图·双子星，两幢正推新货；另外，合景叠翠峰、又一居·作品一号各推出一幢，这三个项目带装修价格为12000—12500元/平方米，有的还有9.7折优惠，记者到访时，每个项目有两三组客户在看房。
记者走访并梳理发现，今年11月底至明年1月底，江海区约有9个项目推货，约千套，而在江海区中心板块，约有江海怡景湾等6个项目推货，约600套，面积段为88—129平方米，主要集中在110平方米左右。
那么，目前，江海区中心板块主要有何特点？
珠海世联行江门区域负责人表示，一方面，该板块供应量暴增，尤其是府西新区，新项目陆续面世，竞争日趋激烈；另一方面，该板块内的府西新区价格坚挺，带装修价格为11000—13500元/平方米，府西新区外的项目价格有一定波动，带装修价格为9000—10500元/平方米。
江门地产智库成员、楼市分析师冯景全则认为，近年来，市民关注江海中心板块的热度越来越高，近期，该板块成交量占城区比重有所提高，已在城区占有重要席位，楼价方面则逐步企稳。
B趋势：
竞争升级，房企压力增大
记者多方走访获悉，江海区中心板块的访客和业主中，江海区居民占了一半以上；临近江海区的蓬江区居民，如胜利大桥附近的居民约占两成；新会区，尤其是镇上居民约占一成多；另有境外人士约占一成。
“目前，房价相对比较高，会使很多意向客户感到压力较大，并且，市场大环境又使得意向客户普遍呈现观望状态。”一项目相关负责人坦言，项目以前是“日光”，现在去化率大减，为此，他们不得不借助渠道拓客。
事实上，这位负责人所反映的情况不是个案，记者留意到，部分项目高度重视渠道，典型者如合景叠翠峰，记者到访时，项目门口，并排坐着四家中介渠道的代表，呈现出“渠道代表比看房客户多”的现象。
还有多位受访对象反映，近两个月来，他们接到的来自江海区中心板块的楼盘促销电话增多。
“现阶段江海中心板块的楼市供应充足，竞争较为激烈，房价上涨动力趋缓。”美智地产总经理汤建军认为。
不难看出，江海区中心板块如同其他板块，开始转凉。那么，放眼未来半年内，江海区板块楼市又将呈现怎样的景象？
珠海世联行江门区域负责人表示，在“房住不炒”的思想指引下，调控力度预计暂时难以放松，而银行作为这次调控的关键松口处，政策有望发生变化，江门作为三线城市，对于政策的慢热周期一般需要两三个月，如此一来，江海区中心板块会和其他板块一样，预计明年第一季度市场依然保持观望情绪。
“板块内，由于部分项目拥有优质教育资源等优势，在供应较为充足的情况下，它们的销量有望在未来位居市区前列。”该负责人认为。
冯景全则认为，未来一年，江海中心板块潜在供应不少，理论上有数千套，其中明泰城占比较大，但考虑到明泰城推盘速度较慢，暂时不会对该板块造成太大库存压力，而近半年，鉴于合景叠翠峰、又一居·作品一号等部分楼盘体量较少，实际供应有限，同时由于楼盘去化率不高，所以供求关系大致平衡，房价大概企稳。
“保守估计，未来半年，江海区中心板块或会面临至少8个项目共同竞争的局面，届时竞争将会继续升级，房价或将阶段性调整。”汤建军同时表示，长远来看，板块地段价值较高，既享有中心区成熟配套资源，也具有城际交通配套，另外周边教育资源逐步完善，未来居住价值有望持续提升。
C优势：
区位优越，教育资源进一步优化
“我有意在府西买房，又不知道这一想法是否正确。”黄先生的一席话，道出了很多人在选择置业板块时的困惑。
为此，记者打算采用SWOT分析法，邀请业内人士畅谈该板块的竞争优势、竞争劣势、机会和挑战。
谈及江海区中心板块的优势，冯景全认为，政府超前规划，高标准打造该板块，近年来兴建了以景贤小学为标志的多所学校，加上即将兴建的一中初中部、多所幼儿园和大型综合医院，以及多个大型商业项目，生活配套逐步完善；依托城轨江门东站、江海客运站和五邑路扩宽，江海交通设施也逐步完善。从楼市角度看，该板块近年来新开发住宅项目众多，填补了其他区域供应不足的局面，楼盘档次也越来越高，并呈现百花齐放的现象，其中的府西片区，众多项目已动工，现代化生活圈已具雏形，“不宜居”的原有印象大有改观。
在业内人士李先生看来，该板块最大的优势在于它的区位，位于三区交汇处，和蓬江区仅一河之隔，部分位置拥有两岸江景，城轨江门东站位于其中；同时，部分区域土地开发强度有限，后劲较足；另外，在中心城区楼价相对不高，可以承接部分因价格敏感的客户。
诸多优势中，值得一提的是教育资源，这在销售顾问的说辞上体现得极为明显——提及教育配套，以前，销售顾问大多含糊其辞，而现在，销售顾问眉飞色舞，比如合景叠翠峰的陈先生说，“项目对面是江门一中，旁边是景贤小学，还有一幅教育用地，可以说，项目被优质学校包围着。”
谈及劣势，受访对象主要谈及：一方面，城轨江门东站附近，逐渐有了城市中心的味道，但稍远些，工业区的味道又显露无疑；另一方面，该板块项目众多，地价也参差不齐，成交量如果持续下降的话，恶劣的价格竞争是大概率事件。
D挑战：
品牌效应较弱，有待改观
近年来，江海区中心板块吸引了一众房企，包括碧桂园、嘉华、粤泰、合景泰富、胜坚等，究其原因之一，在于该板块拥有独有的机遇。
“蓬城片区新项目缺乏，使得部分客户外溢，要么选择江海区中心板块，要么选择滨江新区或杜阮，相对而言，江海区中心板块更有优势。”珠海世联行江门区域负责人认为。
而业内人士李先生认为，随着江海区产业升级，会引进不少高端人才，推动人口素质和经济发展，进而带动板块楼市发展。
如李先生所说，记者查看《江门市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》不难发现，江海区作为国家高新区，今后还将大力发展工业，但一改以往的粗放方式，坚持“产城融合”发展理念，不断完善产业新城的基础设施及生活配套，高标准打造产城融合示范区，如此一来，工业对居民生活的影响越来越小，反而能吸引大量的资金、人才，带动区域楼市乃至经济发展。
犹如硬币的两面，江海区中心板块既然有机遇，必然面临着挑战。
“和其他板块相比，江海区中心板块的优势并不是特别突出，长期处于追随者的角色，比较尴尬。”业内人士李先生认为。
“主要有两大挑战。”珠海世联行江门区域负责人进而讲到，一方面，该板块大型房企项目不多，品牌效应缺乏；另一方面，中大型项目稀缺，对居住品质带动有限。
但这一现象有望逐步改观。11月5日，位于江门一中南侧的一幅靓地被珠海华发拿下，资深业内人士、珠海左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮认为，由于是江门第一个项目，华发必将格外用心，将其作为标杆来打造，以开个好头，夯实品牌基础。如此一来，可以起到较好的示范作用，促进板块品质提升。
文/图江门日报记者周春锋
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