《总体规划》草案预测，至2035年全市常住人口达600万—700万人 人口增长将带动房地产发展
11月27日，《江门市城市总体规划（2017—2035年）》（以下简称《总体规划》）草案正式公示，引发广泛关注。
受访的业内人士普遍认为，《总体规划》依托大湾区的发展、城市定位，为江门的城市版图发展、人口规模、产业布局和重大交通设施作了中长期规划，将对房地产行业产生直接或间接影响，其中，人口规模及交通规划等是重点。
至2035年全市常住人口预测达600万—700万人
《总体规划》提出江门的发展定位为中国侨都、海丝节点、粤港澳大湾区西翼枢纽门户城市、岭南生态儒城；总目标为粤港澳大湾区先进制造业强市、华侨华人交往窗口城市、国际特色旅游目的地、滨海生态宜居城市。
美智地产总经理汤建军认为，城市发展定位影响江门的城市价值和投资潜力，作为粤港澳大湾区西翼的枢纽门户，预示着江门的置业客群辐射范围也在扩大。
《总体规划》提及，2017年市域常住人口约456万人，国土开发强度约12.5%。江门中心城区现状城乡建设用地约221平方公里。
城市规模方面，至2035年全市常住人口预测达600万—700万人。未来全市建设用地控制在土地面积的20%以内，确保蓝绿空间占土地面积的80%以上。未来将蓬江、江海及新会和鹤山的中心城区协同打造成500万人口以上的中心城市。
恒大首席经济学家任泽平指出，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口，显而易见，人口持续流入是房地产市场发展的长期动力。
汤建军认为，人口增长将带动房地产发展，人口的扩容直接影响房地产市场需求容量的增长。由《总体规划》计算，18年间，江门人口增长144万—244万人，平均年度增长8万—14万人，表明房地产的需求仍有序增长。
《总体规划》是江门房地产未来一二十年发展的风向标
《总体规划》提及，区域统筹：主动融入粤港澳大湾区，积极探索区域合作新模式；市域：落实“三区并进”发展思路，以交通设施建设引领城市发展，构建“两心两带六组团”的市域空间格局；中心城区：主要为扩容提质，重点建设滨江新区、枢纽新城、科创新城、人才岛等区域。
“根据相关产业布局，新增人口主要集中在蓬江、江海、新会和鹤山等地区，其中又以蓬江的滨江新区、新会的枢纽新城、江海的科创新城以及潮连人才岛等区域为主。这为江门未来房地产布局指明了方向。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为。
“《总体规划》是江门房地产未来一二十年发展的风向标。”业内人士李先生认为，“根据广州、佛山等城市的经验，新区规划再次强化后，配套会逐渐完善，发展得速度也会比较快。”
汤建军认为，区域发展的方向代表了房地产重点发展的方向，例如鹤山中心城区的崛起，未来将和蓬江、江海以及新会协同打造成500万人口以上的中心城市。这体现了两个要素，一是城市功能的升级，二是人口的集聚和增长，两者均反映了片区较好的发展前景。而针对中心城区领域，重点打造的滨江新区、枢纽新城、科创新城、人才岛等区域，也将是未来的置业和投资热点。
合璟华富地产总经理黄锦康表示，总体规划对房地产没有太多直接利好，但有间接利好，购房者可以参考《总体规划》，提前关注适合自身需求的板块。
交通改善、产业发展将提升片区房地产价值
《总体规划》还重点提及交通网，坚持公交优先，全市形成“3（高快速铁路）、3（普速铁路）、4（城际轨道）、7（城市轨道）”的轨道交通体系、“两主三辅多点”枢纽格局、“五横五纵二联”的高速公路网络，实现粤港澳大湾区1小时可达，市域城市组团之间45分钟可达，中心组团半小时可达。
“交通的发展对整个城市格局的影响较大。”汤建军进而讲到，从细处看，将利于片区基础设施的改善，完善公共配套，提升片区的房地产价值；从大处看，交通的发展，有利于提高城际之间的联通性，提高生活便利度，利于产业的发展，最终带来人才的集聚。另外，TOD（以公共交通为导向的开发）模式也有望成为下一阶段房地产发展的方向。
产业平台方面，优化“1+6”园区产业布局，高水平建设江门人才岛与五大“万亩园区”、中心组团西部产业园区重大产业发展平台，形成功能互补、协同发展的“1+6”“5+1”的产业发展格局。
汤建军认为，产业的健康发展会带来经济的增长和人才的集聚，因此无论是“1+6”“5+1”的产业发展格局，还是本次《总体规划》首次提出的鹤新产业组团，均体现了房地产在产城融合中的发展空间。
文/图江门日报记者周春锋
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