供应量大幅增加，鹤山楼盘纷纷推出一口价单位、低首付、送车位使用权等促销活动 库存首次“过万” 楼盘促销成风
扫描二维码 看相关视频 鹤山楼市库存偏高，但人气一般，如何去库存成首要问题。
由于特殊的区位，再加上“限贷”而不“限购”的政策，鹤山一度成为外地置业客眼中的香饽饽，供求两旺，然而今年以来，鹤山楼市库存数据不断攀升，10月份竟首次“过万”，在此背景下，个别楼盘甚至打出了“5999元/平方米起”的口号。记者走访发现，现阶段，鹤山城区楼市促销成风，实际售价相对国庆前每平方米约有800元优惠，这被业内人士视为回调。
文/图江门日报记者周春锋
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鹤山城区部分项目售价有所回调
近日，新华城成了“网红”，原因在于，它打出了“5999元/平方米起”的口号，在其附近，是鹤山首个“不封闭小区”，即方圆旭辉天赋，其楼面地价为5786元/平方米。
11月22日下午，记者来到新华城，其销售顾问表示，项目即将推出收官之作，也就是东区的9幢和12幢，到时毛坯均价大约是六七千元。预交一万元进行诚意登记者，可享受开盘9.7折优惠。此外，可以首付一成，剩下的两成在四个月左右付清即可，享受免息措施。
记者随即走访了其他楼盘。在保利中央公园，据销售顾问陈先生介绍，新推的三期新品，带装修均价为8600元/平方米左右，而国庆期间推出的二期3、4幢，毛坯均价为9700元/平方米左右，两相对比，抛开位置等因素，新品售价实际优惠了七八百元/平方米；在绿地公园里，竖着“佛山裕丰团购专场专享9.8折”的大型宣传牌，上面列出了10套特价房，只有5套在售，单价从7330元到8140元不等，其中18栋的203房，“特惠总价”约80万元，单价为7330元/平方米。该项目销售顾问杨小姐告诉记者，新品的毛坯售价约为8300元/平方米，而国庆推货时，带装修均价约10500元/平方米，抛开位置等因素，现价每平方米大约回调了七八百元。
另外，记者还走访了鹤山的越秀星汇名庭等项目，综合梳理发现，在鹤山城区，绝大部分项目开展了各式促销活动，售价有所回调，降幅约800元/平方米。
部分鹤山市民对此有所感受——公众号“江门日报鹤山微视”于11月26日做了问卷调查，在“您感觉目前鹤山的房价相对国庆前有无降价？”这一选项中，85%的受访者表示“有降价”，其中表示“实际降了千元以上/平方米”的占35%，表示“实际降了七八百元/平方米”的占22%，表示“实际降了四五百元/平方米”的占18%。
“10月份以来，受供应量大幅增加，市场降温等因素影响，鹤山各楼盘相继推出了不少促销的优惠措施，例如一口价单位、低首付、送车位使用权等，整体降价幅度较大。”美智地产总经理汤建军表示。
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楼市库存首次“过万”引关注
鹤山城区楼价出现松动，尚在意料之中，核心原因之一，在于库存逐渐增多——3年前，其库存长期维持在“6字头”，之后降至“5字头”“4字头”，到了今年1月为4686套，时隔9个月，也就是今年10月，则骤升至10390套，创下新高，也是首次“过万”，引发业内人士广泛关注。
“由于不限购，加上去年行情火爆，导致今年鹤山房企推盘热情高涨，供应随之暴涨，而成交有限，致使鹤山供大于求。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全分析认为。
“鹤山按过去12个月的住宅面积销售速度计算，消化周期已突破12个月的临界线，达到13.6个月的水平。若市场继续保持供应量高速增长，而成交增长有限的态势，市场供大于求的风险将会开始积累。”汤建军表示。
显而易见，去库存成了鹤山楼市面临的首要课题，为此，部分项目正在重用渠道，利用中介机构去库存。记者留意到，无论是在越秀星汇名庭，还是在绿地公园里，都聚集了多家中介机构，其中，越秀星汇名庭的门口，并排坐着至少四家机构的工作人员；部分项目则通过“圈层”活动揽客，例如碧桂园城市之光，举办了主题为“以家宴宴家人”的碧桂园黄金业主答谢宴，再比如方圆旭辉天赋，也在积极蓄客，以期开盘大卖。
“最主要的方式还是传统的降价促销。”熟悉鹤山楼市的李先生表示，有的项目较为“委婉”，由带装修转为毛坯，减少溢价；有的项目较为“粗暴”，直接降价，至于幅度如何，主要看去化的难度。
李先生同时认为，与其说是价格下降，不如说是价格回调，因为过去两年，鹤山的房价涨幅相对较大。
如他所说，记者梳理鹤山一手房成交单价发现，2016年10月为4992元/平方米，2017年10月为7543元/平方米，今年10月为8465元/平方米，涨幅位居五邑各市（区）前列。
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本地置业者对促销优惠仍比较谨慎
相对其他区（市），鹤山人口有限，但由于区位特殊，引得外来客阶段性涌入，推升了房价，使得不少本地人难以“上车”。如今，当促销措施增多，房价回调，本地人置业的热情是否会被重新点燃？
在越秀星汇名庭，不时有客户到访，据销售顾问姚小姐表示，他们大多是本地人。
“你感觉目前本地人看房、买房的热情是否高了些？”在这项问卷调查中,除了8%的受访对象表示“没留意”之外，30%的受访对象表示“大多仍在观望”，32%的受访对象表示“有所降低，因为整体市场转凉”，12%的受访对象表示“有所增多，部分本地人尝试"上车"。”
汤建军则告诉记者，从各个项目了解到，目前客户观望情绪较浓厚，对于促销优惠态度也十分谨慎，只有价格幅度符合心理价位才会真正选择入手，所以不同项目的销售情况也有所差异。从数据统计得出，10月鹤山本地人购房比例有所上升，但占比仍较低，约占30%左右。
“虽说本地客户的刚性需求还在，但对房价的下跌比较敏感，普遍存在观望心态，还想再等等。”业内人士李先生同时讲到，部分外地客户本身比较青睐鹤山市场，当价格回调后，他们的意愿更强烈了。
“预计明年春节前后鹤山楼市仍以"价格战"为主基调，不排除项目降价幅度和范围会有所加大。”谈到明年春节前鹤山楼市的走向，汤建军如是表示。
业内人士李先生则指出，鹤山楼市或将延续较长时间的调整期，库存数据将在一个阶段维持高位，但由于楼价回调，仍会吸引部分外地客以及本地刚需客“出手”，所以整体将逐渐趋于稳定。
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鹤山房贷利率
暂时没有松动
江门日报讯（记者/周春锋）据多家权威媒体报道，进入10月份以来，房贷紧缩的走势正在慢慢向着温和方向演变，北京、广州、深圳、杭州、佛山等楼市较热的城市出现了不同程度的利率松动。鹤山是否也出现这一现象？其拥有特殊的区位和“外向型”客源，享有不限购但限贷的特殊政策，目前楼市处于宽幅波动的状态，其房贷利率的变化具有一定的风向标意义。
近日，记者以置业者身份走访鹤山多家银行，获悉一手房房贷利率的情况：
农行鹤山支行苏先生表示，首套上浮20%，二套上浮25%；工行鹤山支行信贷部工作人员、中国银行鹤山支行个人理财中心冯经理、交通银行零贷中心梁经理的说法与其大致一致。
建行鹤山支行信贷中心冯经理的说法有所不同，“针对本市客户，首套上浮20%，二套上浮27%；针对外市客户，首套上浮25%，二套上浮27%。”
越秀星汇名庭的置业顾问姚小姐、保利中央公园的置业顾问陈先生均表示，房贷利率没有发生变化。
至于放款速度，受访对象说法不一：部分表示和国庆前差不多，部分表示有所提速。
那么，鹤山的房贷利率未来走势如何？银行受访对象的说法不一，有的表示，临近年底，额度更紧，且充满不确定性；有的则表示，根据当下的市场情况，不排除房贷利率下调的可能；有的认为暂时难以下调，毕竟当前利率在历史上不算很高。
熟悉鹤山楼市的李先生分析认为，目前调控效果逐渐显现，购房者的观望情绪增厚，导致按揭贷款需求减少，具备了下调的基础，所以，接下来，不排除会有银行进行利率下调，按揭有所宽松，利于缓和市场转冷节奏，促进刚需人群入场，如此一来，自然利于鹤山楼市去库存。
（注：文中所涉房贷政策以各家银行网点的最终解释为准。)
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