房企加快推货抢跑“五一”楼市
在价格方面，业内人士认为，由于限价政策从严，房价走势整体趋稳。在稳地价、稳房价、稳预期的压力下，预计限价政策从严，大部分新推项目价格滞涨，预判整体房价趋稳。
新政后楼市观望情绪浓厚
东莞“2.27”楼市新政后，因首付比例提高、二套社保延长以及首付来源严查等影响，许多投资需求因失去购房资格或市场预期降低，观望情绪十分浓厚，部分自住需求观望放缓入市步伐，因而市场整体需求大幅缩减。
另外，东莞限价细则迟迟未出，新备案价格难以突破，部分房企惜售观望，3月市场整体推货量不足3000套，比2019年同期减少10%。加上调控加码令到不少客户失去购房资格或购房首付成本明显增加，个别项目深圳客明显减少，有效需求萎缩，造成项目去化放缓，3月认购量同比2019年同期下降30%，东莞楼市并未迎来传统“小阳春”。
加大推货力度抢跑小黄金周
临近五一”传统楼市节点，房企抢跑推盘入市，推盘节奏明显加快。根据东莞战略研究中心不完全数据统计，二季度大部分房企明显加大推货力度抢跑，其中4月约有26个项目约5000套新房源入市，刚改型产品供应持续放量，部分房企资金压力逐显，加快推货抢跑，提前抢跑“五一”黄金周。
从购房者认购情况来看，据东莞中原战略研究中心对全市在售100多个项目监测显示，上周认购量环比上升23%。“主要由于新政满月开发商观望情绪有所下降，集中推货抢跑五一市场；其次，在严格限价下，推货项目普遍价格滞涨，以及项目所在区域市场需求旺盛。”业内人士分析。
从各区域近两个月以来的来访情况看，城区来访量飙升，其次滨海和临深片区来访量有所上升，东部和松山湖片区有所下滑。其中中心城区来访大增主要由于南城项目加推吸引众多客户来访，滨海和临深片区由于项目积极蓄客以及部分项目加大转介力度中介积极带客。
下半年住宅潜在供应超300万㎡
据东莞中原战略研究中心市场调研数据显示，近期东莞银行严查购房首付款来源，对东莞楼市整体影响力近30%，在金融端和需求端政策收紧双重影响下，市场有效需求将明显减少。东莞目前房价相对湾区9市里偏高，部分需求将涌入价格洼地，或流向惠州、中山。“预判市场热度持续降温，预计部分房企先走为快，5月前后将迎一波业绩冲刺潮。”业内人士说。
另据监测显示，下半年住宅潜在供应超300万平方米。业内人士分析，随着有资格的购买力逐步消化，加上上半年二手房市场交易基本停滞，换房需求置换不流通也会造成下半年新房需求不足，预计下半年竞争格局会比较激烈，四季度楼市或迎促销潮。
在区域方面，将持续分化，竞争激烈。由于调控升级加快市场回归本土和自住，购房者观望情绪依旧，今年供应放量的泛临深区域或受冲击较大；由于近几年供不应求矛盾凸显，预计中心城区持续受热。此外，随着典型镇街热点二手楼盘交易量价信息公开发布也会持续引导市场回归理性，前期二手房价虚高的区域二手楼盘挂牌价或出现下行，对新房市场造成一定影响，区域分化持续加大。
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