惠州住宅专项维修资金管理新规5月起施行 开发企业卖房前须一次性全额缴存
惠州出台措施破解住宅维修资金筹措难题。图为惠城区桥东街道东湖花园小区。
南方日报记者王昌辉摄
伴随数十年的城市化进程，惠州部分建筑进入养护修复期，住宅专项维修资金能否有序有效使用值得关注。
近日，惠州市政府官网发布《惠州市住房和城乡建设局惠州市财政局关于惠州市住宅专项维修资金管理办法》（下称《办法》）对住宅专项维修资金管理进一步优化，明确资金适用范围、缴存数额、使用流程、结算方式等内容。
记者注意到，针对既有资金筹措难题，《办法》提出，实施开发建设单位在取得预（销）售许可证前预垫资缴存制，要求开发企业卖房前一次性全额缴存。同时建立起资金使用事前、事中、事后全流程管控机制，确保资金专款专用。
据悉，该《办法》将从2021年5月1日起正式实施。
●南方日报记者张峰
资金用在哪里？
专款用于住宅共用部位及设备维修改造
惠州自2003年底建立住宅专项维修资金制度，截至目前，全市住宅专项维修资金的归集总额已达106亿元。以惠城为例，截至今年2月底，全区参与归集资金小区781个，涉及69.91万户业主，归集资金余额33.35亿元，使用资金达1.26亿元。
随着归集资金规模的不断增大，使用频率越来越高，涉及业主越来越多，需要通过进一步细化规则来对住宅专项维修资金加以管理和规范，维护资金所有者的合法权益。
《办法》首先对于维修资金的适用范围予以明确。要求资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。对比此前规定，新修订的办法对住宅共用部位、共用设施设备的界定进一步完善，新增避雷设施等。
对于具体范围设定，《办法》指出，住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等为共用部位；电梯、天线、避雷设施、照明、二次供水设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等为共用设施设备。
此外，《办法》明确居住区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线及属于供电、通信、广播电视等部门负责管理的供电、通信、有线电视线路等不属于住宅共用部位、共用设施设备。
“不同于每户业主家里的物件损坏，小区公共区域是业主共有，一户一户筹集住宅维修资金是为了确保该部分老化破损之后能够及时修复，保障小区生活有序。”市住建局物业科相关负责人称，要切实做好款项的监管，确保资金有效修复小区公共区域问题，优化小区居住环境。
资金如何筹措？
建设单位取得预售许可证前一次性全额垫缴
聚焦城市住宅小区建设运营现状，随着开发企业完成销售交付，超过保质期限之后住宅维修资金将成为小区维护的依托和资金来源。
资金如何筹措？《办法》要求业主按其所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金。具体缴存数额为，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为上一年度本市住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。
当前惠州核定的普通住宅缴存标准：高层建筑60元/平方米，多层建筑50元/平方米，车库75元/平方米。若业主购买一套市区100平方米的高层住宅，需缴存住宅维修资金额度为6000元。
对于售后公有住宅，《办法》要求业主和售房单位共同缴存，缴存时间为办理产权证前。业主首期缴存资金按照房改成本价的2%计算缴存；售房单位缴存资金按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取缴存到监管账户。
关注到住宅维修资金的筹措难题，由于部分住宅小区存在开发建设单位留用或空置情况，该部分房源因未及时出售使得住宅维修资金筹措面临着难题。
对此，《办法》明确实施开发建设单位在取得预（销）售许可证前预垫资缴存制度，要求建设单位在取得《商品房预（销）售许可证》或《商品房现房备案证明书》之前，应当将拟预（销）售物业首期的住宅专项维修资金一次性全额缴存至专户管理银行；车库（位）及物业管理区域内其他未售部分物业的住宅专项维修资金应当在竣工验收前缴存，以确保资金的有序筹措。《办法》实施前已预（销）售的物业，建设单位未售出及留用的物业在竣工验收备案后30日内完成缴存住宅专项维修资金。
《办法》还将惠州实施住宅维修资金制度之前的老旧住宅小区纳入维护体系，明确老旧小区业主可开设住宅专项维修资金监管账户进行资金筹措，优化小区维修维护。
此外，《办法》针对资金的持续运作和续缴作出要求，提出业主分户账面住宅专项维修资金余额低于首期应缴存额30%（含30％）的，业主应当及时续筹，确保小区“养老金”的有序运行。
资金怎么用好？
双2/3业主参与表决资金使用全流程监管
聚焦惠州住宅小区实际情况，随着部分小区楼龄超过保质期，小修小补不断，但如何动用住宅维修资金则成为难题。由于小区业主众多，众口难调，这对于维修资金使用的规范提出要求。
《办法》对此予以规范，要求资金的申报主体为物业服务人，包括业主、业主委员会、受委托的物业服务企业或其他管理人。资金使用计划和方案由物业服务人提出，成立业主大会的，应书面报备业主委员会。主管部门需严格把关，对申报材料进行审核和备案。
同时，资金使用计划的实施还需经业主表决。《办法》明确：资金列支范围内，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
在公示环节，《办法》要求物业服务人使用住宅专项维修资金事项向相关业主公告，将项目名称、概况、预算价格、预分摊明细等均列出明细。以征求意见形式召开业主大会，会议召开后90日内表决。表决结束之日起10日内公告业主表决结果。
值得注意的是，通过审核动用维修资金后，为确保资金的有序使用，《办法》还将在监督环节给予充分保障。
《办法》要求住宅专项维修资金管理部门建立维修项目现场查看制度。维修项目预算金额达到5万元及以上需到现场查看核实，同时实施第三方造价公司审价，申报单位按审价后的价格与维修单位签订维修合同。
该专项资金在资金支付环节同样规范，要求工程款项以转账方式支付，直接拨付到维修单位账户上，不经过任何中间环节。在支付层面则预留工程质保金，分期支付。以5万元及以上工程支付为例，款项将分3期支付，第1期款支付30%，第2期款在竣工验收后支付60%，第3期款支付10%为工程质保金。
此外，为确保资金的合理有序使用，《办法》将实施存档监管。要求住宅专项维修资金缴存专用票据的领购、使用、保管、核销等按照财政部门票据管理规定执行，接受财政部门监督检查。若出现维修施工单位与物业服务人串通虚报、高报套取住宅专项维修资金的情况，住建部门将严厉惩处，将企业列入不诚信实体名单。
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