不少房企推出新楼盘 二手房市场总体稳定
刚需客户注重位置、户型、价格等因素 陈泽煌 摄
部分购房者仍在观望 陈泽煌 摄
陈泽煌邓窕玲
在2月27日开始实施“莞六条”楼市政策后，东莞市住建局会同不动产登记中心、金融监管等部门又在3月15日对住房限购、差别化住房信贷等进行梳理解答。新政下，东莞近期新房市场的供应、备案申报、预售揽证有一定回落，二手房均价稳中有降。笔者走访发现，目前东莞市面上首次置业或“刚改”置业的需求量保持稳定。
部分房企推出新货
13日上午，笔者获悉位于寮步镇莞樟路一侧某在售楼盘加推，遂预约前往。据介绍，该盘加推的2栋住宅楼在去年11月已经备案，此次放出最后的20套洋房，均价约28500元/平方米。楼盘销售冯小姐告诉笔者，该楼盘目前的非毛坯均价与新政发布前的备案价一致，现场签约还可以享受相应的优惠。
而在次日，位于厚街镇湖景大道旁一热门楼盘同样迎来加推。据悉，此批共备案2楼栋，总计加推44套112平方米和90套128平方米—142平方米洋房，均为精装出售。
预算不足但计划买套小户型当婚房的小姚，在年初即开始关注市场，“留莞过年”期间还参与过个别楼盘的邀约，不过要么碍于资金，要么碍于位置，始终没能定下合适房源。进入3月，“莞六条”政策正式执行，但是新推货的楼盘也并没有小姚想象中多，看过几个楼盘后，他依然还在“观望”。
笔者注意到，新政后全市新建商品住宅市场供应平稳，据合富大数据统计，上周全市只有3个楼盘加推，市面上大部分房企依然处在观望中，未见动静或明确表示延缓推货。另据笔者统计，截至今年2月28日，东莞住宅库存套数约22103套，库存面积约271万平方米，同比大幅下滑32%。按照过去6个自然月消化速度测算，现有住宅库存消化周期为3.7个自然月，正处于历史低位水平。
二手房市场稳定运行
从3月份开始，住在万江的何女士发现，她所住的小区，地产中介带人看房多了起来。何女士表示，二胎之后，她家换房需求十分迫切。最近她看中一套120多平方米的四房，由于东莞新政出台之后，购二套房的首付提高了，迫于资金压力，她决定卖掉现有80多平方米的两房，套现之后再买新房。
如今，像何女士这样有改善户型需求者也不少。东莞某中介地产的工作人员表示，进入3月份，返乡的人基本都已回东莞，最近前来看房或放盘的人逐渐多了些。新政之后，由于购房首付提高，部分改善客或迫于资金压力，卖掉旧房套现买新房，放盘的人比较多。另外，部分已放盘的人选择观望。
笔者走访市场发现，在二手房的产品中，70平方米-110平方米刚需产品仍是市场主力，110-144平方米的改善型产品市场份额扩大，主要是二胎放开后，改善型换房需求上升，以及“一步到位”人群增多。由于中心城区房价高，加上新政之后，二套房的首付提高一成，市面上四五十平方米的复式住宅很受欢迎。通常来说，这种复式住宅下面是厨房、餐厅，上面是2-3间卧室，基本能满足刚需或改善的需求，而且面积小、总价低，所以受到市场青睐。
另外，新政后，“满五唯一”房源依然是市场的“香饽饽”。这种房源楼龄满5年，属于次新房，房屋质量好，同时小区配套也基本成熟稳定。同时“满五唯一”房源可以免交增值税和个税，可节省大量资金。对于投资客而言，房子的价值实现翻倍，选择抛盘套现；对自住房而言，房子已经住了一定的年限，房屋已大幅升值，有了换房基础，加上二胎、消费升级等因素，很多家庭也迎来了换房的需求。因此，这种房源交投比较活跃。
新政实施以来，二手房市场总体表现稳定，成交量价保持平稳。据合富数据显示，新政实施后首周，东莞二手住宅成交348套，环比略减5%，成交均价18829元/平方米，环比略涨4.3%；第二周，东莞二手住宅成交约414套，环比略有增加，均价约17979元/平方米，环比略降4%。
部分投资客转移阵地
自从2月27日东莞楼市调控升级之后，市民陈先生开始将关注目的地转移到了惠州。据其透露，他买房子主要是用来投资。此次新政调控升级加码，他的投资成本增加，加上购买房子还未到三年，无法抛盘套现，所以考虑到房价相对较低的惠州买房子，“目前东莞的房价3万多每平方米，而惠州的房价才1万多每平方米。”
与市民陈先生不同的是，市民张先生依然选择在东莞，他将自己的阵地从住宅转向商业公寓、车位等。张先生表示，新政重点打击炒房投资，限贷政策加码，使得投资成本明显增加、投资难度加大。所以新政之后，他和亲戚一起打算购买商业公寓、车位用来投资，等钱够了再转向住宅这块。
据东莞中原战略研究中心数据显示，上周惠州仲恺板块项目成交表现亮眼，其中中鑫悦府成交105套，东莞客户占比22%；壹城中心成交124套，东莞客户占比23%；金裕星河梧桐湾成交105套，东莞客户占比13%。
东莞中原战略发展中心总经理车德锐表示，新政对二次置业者影响最大。新政限购限贷升级加码，许多投资者将回归理性，住宅投资热会转向商办物业，如商铺、公寓、写字楼等，商办物业将出现一波市场机会。另外，受新政出台影响，东莞消费者明显外溢价格洼地惠州、中山等地。
合富研究院高级分析师李兴旺表示，新政对投资需求的群体影响比较大，这部分人观望情绪浓厚，选择暂时不入市或者延后入市。新政对以小换大的改善型人群没有太大影响，因为他们可以卖旧房套现再买新房。此次东莞调控新政很严，接近深圳调控程度，这说明东莞城市潜力发展大。“因中心城区房价较高，刚需人群可选择到周边镇街且有地铁规划的地方买房。”
置业前应多关注市场动态
由于新房供应量偏少，因此有置业计划的意向购房者可以多关注市场动态，根据实际的情况作出更好的判断。
“每次新政出台后，市场都会进入一段时间冷静期，冷静期内更好寻得有诚意的卖方，谈价空间也更充足。”业内分析认为。
那么，刚需购房者究竟该如何做好买房策略呢？
“首先是做好资金预算，根据银行贷款做好测算，并准备好充足的首付，最好预算留出一定的上浮空间。”乐有家数据中心东莞研究员桂夷宗建议，刚需购房者做好预算后，可多关注“价格洼地”片区，如东部片区、水乡片区等，有助于在预算范围内快速锁定需求。
其次，建议关注局部板块的“笋盘”，无论新房或二手房，都应该多跟经纪人或销售顾问咨询，及时反馈自身需求及预算变化，方便经纪人或销售人员在目前市面流通性较好的房源中，及时锁定合适的楼盘。尤其是一些交通配套完善、性价比高、业主诚意出售的楼盘，往往一推出便被秒定。因此加强关注，及时了解楼市信息，多找销售沟通，是抓紧时机快速入手好房的明智之举。
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