惠州楼市这一年：行情从停摆到回暖 调控从平稳变深化
2020年惠州楼市不均衡发展趋势进一步凸显，“一房难求”和“以价换量”的现象并存。图为航拍惠城。南方日报记者王昌辉摄
楼市供需从按下“暂停键”到陡然走高，政府施策从助力复工到调控深化，房企在市场中各显神通……这是在即将过去的2020年惠州楼市里发生的故事。或迷惘失措，或淡然求变，或惊慌错愕，或意外欣喜。总之，这360多天的市场充满变化和激荡。
从时间上看，2020年的惠州楼市上下半年泾渭分明。在上半年，尽管年初调控目标明确，但突然而至的新冠肺炎疫情打乱行业脚步，各方合力防疫复工复产助力市场爬坡；下半年行情回暖则引来了调控再度深化，重新梳理行业规则，严厉打击违法违规行为。
随着调控向纵深发展，惠州房地产市场逐渐构建起调控长效机构。全市住建领域搭建起“3+1”行业治理体系平台，房地产市场也构建起“自律+他律”的行业调控格局。同时，行业信用监管加强，守信联合激励、失信联合惩戒机制得到强化。在市场层面，受疫情影响，不同片区不同产品表现各异，市场不均衡发展趋势进一步凸显，“一房难求”和“以价换量”的现象在惠州楼市并存。
结合2020年惠州楼市呈现出的行情，市场供需变化和销售表现更多的还是基于市场需求的“不饱和”与市场供给的“不均等”，经过疫情洗礼的购房逻辑变得更加注重实效。
在大家期待2021年惠州楼市的时候，回看来时的路无疑能够更加清晰地厘清已经重构的市场逻辑。在此，南方日报记者细数2020年，发生在惠州楼市的变迁与故事，尽量为购房者廓清迷雾，为市场留下印记。
南方日报记者张峰
第一季度
疫情突袭楼市停摆各方携手共克时艰
回顾近年来惠州楼市的发展进程，随着粤港澳大湾区战略推进，轨道交通、产业发展等利好加速兑现，传统淡旺季行情在惠州市场表现得不再明显。在2020年年初，尽管刚刚经历上一年的翘尾行情，但春节前夕的销售并未放松。
但在2020年第一季度，惠州楼市却遭遇到了不小的“麻烦”。据惠州市住建局发布的统计数据显示：全市一季度（1—3月份）新建商品房销售面积210万平方米，其中商品住宅面积178万平方米。而去年同期时段全市商品房销售面积达到了283万平方米，同比下降25%。具体到各月度，1—3月分别交易新房：106万平方米（10864套）、13万平方米（1276套）、91万平方米（9899套）。市场呈现出深“V”行情。
究其原因，突然而至的疫情打乱了市场各方部署。受疫情影响，惠州楼市供需割裂、企业销售不畅，在疫情防控压力最重的2月份，市场销售几乎遭遇“停摆”。
不只是惠州，全国各地房地产市场均面临着同样的境况，刚刚从2019年暖市行情里尝到甜头，抢滩布局推售的惠州房企遭遇市场剧变。
尽管疫情下各方步履蹒跚，但却前所未有地携手同行。主管部门全力排查除隐患，协会纷纷发出《倡议书》号召合力同行。港惠新天地、灿邦新天地等多个商业综合体实施租金减免措施，更多物业业主加入其中，携手共克时艰。
紧随其后便是复工复产的故事了。在住建领域，在惠州市委、市政府的指引下，市住建局接连印发复产复工工作指引、支持企业稳定发展通知等，全面强化疫情防控，落实项目审批容缺、推行“不见面”审批等措施，引导企业迅速复工复产。
长时间只能依托线上直播维持楼盘热度的住建企业也迅速“活血”。截至3月中旬，全市近九成的市政工程项目已完成复工复产，656家房地产企业复工，复工率达到63.1%。重悬于行业头顶的疫情阴霾逐渐退散开去，惠州楼市重返常态供需轨道。
与此同时，追逐一流城市的梦想也在这一阶段不断推进。埃克森美孚项目云开工，赣深高铁、广汕高铁加速赶工推进，金山新城和花边岭商圈阔步前进，让市民在疫情环境里看见城市发展的美好愿景。
第二季度
复工复产助力市场“爬坡”回暖行业治理体系快速搭建
随着各行业复工复产有序开展，疫情防控工作进入常态化阶段，惠州房地产市场行情步入平稳，销售市场呈现稳步的“爬坡”行情。“2月份不足15万平方米的单月交易量是一个底点，随着疫情防控常态化，市场脉络逐步清晰，正常的市场供需稳步"复活"。”惠州楼市某观察人士对此表示。
据惠州市楼市官方数据平台惠民之家统计数据显示，在4—6月份，全市新房销售规模分别为：96.8万平方米（9137套）、129.84万平方米（12211套）、150.94万平方米（13928套）。在年中的6月份，单月交易规模超过了去年同期。
市场交易行情的稳步走高也带动了各市场主体的推售热情，碧桂园、华润、中洲等房企悉数加大推售力度，进一步加剧了市场供需走高。但关注动态交易市场可发现，经历疫情洗礼的市场，有了新的消费逻辑，城市核心片区、核心楼盘以及临湖临水等高品质项目更受购房市民青睐。
交易回暖也带动着土地市场升温，加深了企业在惠州投资布局的信心。在6月初，华润置地、佳兆业集团旗下子公司分别竞得鹿江沥南岸和马安中心区地块。其中，华润置地以总价27.19亿元竞得GP2020—12地块，楼面价7735元/平方米；佳兆业以19.65亿元竞得P2020—13地块，楼面价5717元/平方米，土地市场一举进入活跃期。
惠州楼市一直存在的不均衡发展局面也在这一阶段进一步加剧。
惠城金山新城、江北，大亚湾西区等核心片区房价持续走高，市场一房难求，但在惠博沿江路、水口等城郊片区则演绎着以价换量，依托深度捆绑渠道加速去化的市场行情。另外，在惠东滨海、龙门南昆山等旅游度假产品，同样迟迟未能打开局面。
企业间的差异化发展，也给市场带来了不安稳因子。在这一阶段，隆生仲恺花园沙盘图将周边变电站地块展示成公园，涉嫌隐瞒不利信息引起的纠纷备受关注，平逸豪庭股东纠纷也带来了业主收楼难题，此外深惠颐景园、金地湾等项目停工均为市场带来隐患。
如何应对？记者注意到，惠州楼市相关主管部门迅速施策，化解市场难题。无论是市住建局公示《惠州市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿），还是市自然资源部门强化村民留用地政策研究，均为市场有序发展提供了指引。
尤其值得关注的，是行业治理体系的完善，5月中旬，继房地产业、建筑业和物业管理等行业自律委员会筹建后，全市住房与建筑纠纷人民调解委员会揭牌，市住建部门2019年初提出的“3+1”住建领域治理体系完成搭建，市场“他律”+“自律”调控格局形成，引导行业向善向好发展。
第三季度
单月交易规模创新高深化调控为市场降温
7月份，市场进入2020年下半场。如果将上半年市场看作是突破疫情影响后的稳步“爬坡”，7月份无疑到达了新的高点，惠州楼市单月销售规模达到了16258套、174.04万平方米，环比涨幅分别是17%和15%。
事实上，惠州楼市在下半年取得突破迹象明显，查阅月度交易曲线图可以看到，自2月开始，每月商品房交易均呈现出上升趋势。数据显示，仅看上半年的变化，惠州单月销售规模已从2月谷底的13.32万平方米增长至6月的150.94万平方米。
聚焦市场供需变化可以发现，交易规模的持续放大除了企业在供应环节放量刺激外，市场的急剧走高还源于各方合力帮扶行业复工复产等因素。在各方利好刺激下，8月市场再创新高，单月交易突破200万平方米规模，刷新了近4年惠州楼市的最高值。
交易的火爆也加剧了市场风险，尤其是深圳、东莞相继出台房地产市场调控新措施，市场调控再度成为市场主题。“市场过热、过冷都不利于城市发展，但房地产行业因为资金高度密集，受关注程度高，各种不规范的行为也最容易滋生。”行业观察人士介绍。
如何强化引导？7月中旬，惠州市住建局印发《2020年惠州市房地产市场秩序专项整治工作方案》，部署新一轮房地产市场专项整治行动。该局相关负责人坦言，楼市应该回归到房屋品质和质量的竞争，而非通过造谣传谣和销售欺瞒等形式违规获利。
面对市场过热和不规范行为的出现，惠州市房地产市场监督管理工作领导小组迅速行动。惠州市住建局、市自然资源局、市市场监督局、市综合执法局等部门组成的联合检查组分别于8月初、9月中旬分两批次对全市在售楼盘实施突击检查，全面整治房企违法违规行为。
在突击检查的同时，有关部门还有序强化通报机制。8月12日和9月29日先后通报两批次年度查处的违法违规房地产开发企业情况，隆生仲恺花园、宝安虹海湾等共计60个楼盘项目被通报批评，全力施策打击违法违规企业，切实引导行业诚信经营和健康发展。
不只是房地产市场提质发展，惠州城市建设和产业发展在这一阶段也实现了跨越前行。在今年第三季度，作为一流建设技法的集中体现，装配式建筑工作得到了快速扩面，实施细则的明确和校企共育人才等机制的搭建，均为工作的快速发展积蓄了力量。湖山片区规划的优化和规划审批流程再造，也有力地支撑着城市提效提质发展。
第四季度
探索楼市调控长效机制搭建信用监管体系
临近岁末，尽管2020年全年度楼市交易数据还未出炉，但翻看惠州市政府发布的最新经济运行简报已可基本明确了市场判断。据《2020年1—10月惠州经济运行情况》内容显示，1—10月，全市商品房销售面积1402.31万平方米，同比增长2.1%；商品房销售额1621.33亿元，增长8.0%。
综合11月份174.60万平方米（16497套）的新建商品住宅网签规模，结合当前房企冲击年终业绩的实际，年度交易规模突破1600万平方米几成定局。全年月均交易量也将突破130万平方米的规模。
“市场起了个"晚头"，但是赶了个"早集"，尽管年初一度"停摆"迷惘，但年终的收成仍旧乐观。”惠州楼市相关专家直言，这是城市价值的凸显。随着粤港澳大湾区的发展，惠州发展提速，一流城市建设又带来了产业活力和城市品质的提升，投资企业对惠州市场的后劲也愈发看好。
企业看好后市，在土地拍卖市场上表现最为显著。在四季度的土地拍卖市场，方直集团、泰丰集团、佳兆业等企业均有斩获，相继刷新惠州土地楼面价的最高值。其中，佳兆业溢价36.7%，以30.9亿元总价摘得惠城漉江沥南岸10.6万平方米的地块，楼面价高达7974元/平方米，也是截至目前，惠州土地市场的最高值。
如何更好地维护市场活力和引导资本有序发展？在这一阶段，动态的市场监察和批后监管仍在强化，县区主管部门陆续发布违法违规中介查处通报、楼盘发布违法广告查处通知等，规范企业销售行为，同时集中通报涉嫌土地闲置清单，强化闲置土地查处，引导房地产市场有序运行。
关注到通报查处进展，在大亚湾、仲恺等地市场监督管理局的处罚通报中，龙光玖龙花园、珠江四季悦城、诺楠悠山美地等项目均因发布违法广告或合同存在“霸王条款”被行政处罚；智冠科技、特纳电子等企业被认定为闲置的土地则将被无偿收回。
与此同时，备受行业关注的信用监管机制正式落地。市住建局编制的《惠州市房地产开发企业信用管理办法（试行）》正式下发，细化实施细则，引导楼市构建守信联合激励、失信联合惩戒机制。例如，将企业诚信等级与企业的预售资金、施工许可等业务以及企业融资等行为关联挂钩，倒逼企业自觉规范行为、诚信经营。
此外，对于购房市民最为关注的购房时机，惠州楼市一位行业观察人士认为，以往的市场消费群体从未像现在这样如此分散和集聚，也导致楼盘项目发展极度不均衡，价格差也比较明显，对于刚需来说将是一个较好的置业机会，只要不一味追逐核心项目，量力而行，一定能找到性价比较高的住房，为自己在惠州安一个舒服的家。
2020年度惠州楼市大事记
整理：张峰
1月
●1月上旬，惠州市住建局部署年度工作任务。明确抓实房地产市场调控，逐步探索建立市场平稳健康发展长效机制，推动行业发展形势向稳向好。
●1月中旬，惠州市住建局发布《关于进一步做好防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作通知》，全面排查禁止聚集性促销，线上销售成为阶段性主流。
●1月下旬，惠州市房地协会、建筑业协会、地产中介协会、物业协会纷纷发出《倡议书》，元宵节后再开工，配齐防疫物资。
●1月30日，惠州零售业倡议企业减免租金，港惠新天地、灿邦新天地等商业综合体纷纷实施租金减免措施，共克时艰。
2月
●2月上旬，惠州市住建局成立七个督导组分赴各县区督查建筑工地、物业小区和房地产企业落实防疫工作情况。
●2月16日，惠州市工程建设项目审批管理系统全面覆盖，项目审批实现网上办理。
●2月20日，惠州市住建局印发《以疫情防控和安全生产为底线全力做好全市房屋市政工程复产复工的工作指引》，强化疫情防控，落实项目审批容缺办理，助力企业复工复产。
●2月21日，惠州市住建局发出应对新冠肺炎疫情做好复工复产，支持企业稳定发展的通知，全面推行“不见面”审批，商品房顺延交楼、缓缴公积金等措施。
●3月中旬，广深佛莞惠五城房地产中介协会发布2020年首批“行业不良行为名单”，惠州两中介从业人员被永久禁业。
3月
●3月18日，惠州市住建领域企业稳步复工复产，近九成市政工程项目复工，656家房地产企业复工，行业复工比率达63.1%。
●3月下旬，惠州市自然资源局公示《关于对金山湖JSH—A04—05—01—02地块控制性详细规划进行调整的建议及控制性详细规划调整（草案）的公告》，明确装配式建筑配建要求，成为全市首宗要求装配式建筑配建地块。
●3月28日，惠州市花边岭商圈活化项目正式启动，烂尾25年的建银大厦有望盘活。
4月
●4月初，全市一季度完成4批次绿色建筑标识评价，51项目716.5万平方米建筑面积实现“覆绿”。
●4月12日，惠州一季度新建商品房销售数据公布，共销售210万平方米，同比下降25%。
●4月20日，惠州市住建局公开征求《惠州市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》，优化预售资金监管，释放市场活力。
5月
●5月上旬，惠城多宗村企合作地块完成招标，政府加强了对村民留用地实施政策的研究。
●5月8日，惠州市自然资源局公示《惠城中心区公共停车场近期建设（二期）控制性详细规划》（草案），两期共规划新增停车位超5000个，指引市区立体停车位建设。
●5月13日，惠州市住房与建筑纠纷人民调解委员会正式揭牌成立，全市住建领域“3+1”治理体系正式搭建。
6月
●6月3日，金山新城桥东编号GP2020—12地块经过2个小时竞拍，华润置地以27.19亿元摘得，楼面价为7735元/平方米。
●6月中旬，惠州有关部门印发实施《关于切实加强建筑施工安全管理的通知》，创新提出“视隐患为事故”，对存在3项重大事故隐患或同一类型重大事故隐患重复出现2次，一律视为一般生产安全事故处罚。
●6月上旬，惠州市业主大会会议电子投票表决机制实施，业主更便利表达意愿，基层治理提质。
7月
●7月1日，惠州市住建局联合市税务局、市财政局印发《关于调整我市市区普通住房标准的通知》，公布惠州新一轮的市区普通住房标准面积和单价。
●7月1日，惠州市自然资源局组织编制的《惠州市建筑类规划审批管理文件汇编（试行）》正式在惠城区施行，创新推行容缺、容差机制，规划审批全面提速。
●7月上旬，市住建局编制的《惠州市装配式建筑发展实施细则（征求意见稿）》公示，提出奖励计容建筑面积等优惠措施推动装配式建筑工作扩面。
●7月中旬，市住建局印发《2020年惠州市房地产市场秩序专项整治工作方案》，全面部署新一轮房地产市场专项整治行动。
8月
●8月初，惠州市住建局、市自然资源局、市市场监督局、市综合执法局等部门联合检查各县区在售楼盘，整治市场违规行为。
●8月4日，惠州市2020年度省、市两级绿色建筑专项资金奖励示范项目名单公示，中建钢构办公楼等8项目入选。
●8月12日，惠州市房地产市场监督管理工作领导小组办公室发布《关于2020年度查处的第一批违法违规房地产开发企业的情况通报》，宝安虹海湾等19项目违法违规销售被通报批评。
9月
●9月下旬，惠州首个民用装配式建筑示范项目完成设计评审，校企共建“智慧建造特色班”培育人才。
●9月29日，惠州市房地产市场监督管理工作领导小组办公室发布《关于2020年度查处的第二批违法违规房地产开发企业的情况通报》，41个违法违规销售项目被通报批评。
10月
●10月上旬，惠州市各县区自然资源部门陆续发布《疑似闲置土地调查公告》，通报涉嫌土地闲置清单，强化闲置土地查处。
●10月25日，惠州市大亚湾房管局发布《关于公开一批违法违规房地产中介机构的公告》，壹加壹房产等4家违法违规中介遭查处通报。
●10月下旬，仲恺高新区国土分局下发两则《闲置土地认定书》，特纳电子近6万平方米工业地块被协议收回。
11月
●11月中旬，惠州市房地产业协会下发《惠州市房地产开发企业信用管理办法（试行）》，搭建行业信用管理平台，实施行业诚信监管。
●11月16日，惠州市建筑业协会公示《惠州市建筑市场主体信用信息管理办法（征求意见稿）》，拟构建守信联合激励、失信联合惩戒机制，促进行业健康发展。
11月
●12月10日，惠州市自然资源局发布多则《闲置土地认定书》，智冠科技等3企业地块将被无偿收回。
●12月中旬，惠州市大亚湾市场监督管理局发布新批次《行政处罚决定书》，龙光玖龙花园、珠江四季悦城等多个楼盘发布违法广告被查处。
新闻推荐
成立多学科合作诊疗团队，每年诊治约4000例眩晕患者 惠州市三院眩晕中心提供一站式诊疗服务
中心正在为眩晕患者进行前庭功能检查。受访者供图中心为眩晕患者进行复位治疗。受访者供图“最近一次眩晕有半个多月了，头...