以城市更新激活老旧街区内生动力，激发新兴产业活力 江南街道“活”字当头推进高质量发展
今年国庆长假期间，祝屋巷游人如织。南方日报记者王昌辉摄
上世纪八九十年代，受益“三来一补”，惠城江南片区厂房林立，蓬勃发展的加工制造业曾给惠州带来了辉煌。然而，昨天的“淘金地”，今天却成为高质量发展的“沼泽地”。经历产业转型后功成身退的旧厂房如何利用和改造？积淀数百年历史的老街区如何接轨新的潮流文化？带着这些问题和思考，江南街道在城市更新中不断探索。
今年，惠城区深化推进“3+2”系统工程，城市更新就是其中重要一环。依托“一湖两江”的区位优势和岭东雄郡的千年文化底蕴，围绕“点上出彩、线上贯通、面上提升”的总体思路，惠城提出打造“江湖联动、产城融合、城水共生、主客共享”的城市会客厅，努力实现“亮、靓、净、旺”的目标。
“江南街道将主动担当起"雷管"（引爆器）功能，积极为全区城市更新、促进产城人融合发展探索出新路子。”江南街道党工委书记戴新辉说，辖区将围绕“活”字做文章，以城市更新激活老旧街区内生动力，激发新兴产业活力，盘活“一轴两区”发展潜力，全力推进高质量发展。
“五维模式”推动城市更新
城市更新是一项系统工程、民心工程，绝非简单的拆建，而是立足整合、挖掘、盘活存量资源，为城市经济发展寻求新的空间，不断完善城市功能，改善人居环境，传承历史文化，优化产业结构，统筹城乡发展。
“江南街道按照"抓住重点、以点带面、突出主线、抢占时间、挤占空间"的五维模式推动城市更新。”戴新辉说。
惠州市植物园对面一家破旧的手袋厂，通过半年时间改造，变成为弘毅云谷产业园。园区占地2700平方米，建筑面积约1.2万平方米，良好的环境、便利的交通，吸引了48家软件开发等科创企业集聚，为江南街道高质量发展注入了新动能。
“通过引进深圳软件优势资源，围绕云计算、大数据、软件与现代信息服务业、工业互联网等领域，我们将打造好"一谷四中心"。”广东弘毅惠诚创业投资有限公司董事长陈战定介绍，“一谷”即科创智谷，“四中心”即惠城区人才与科技服务中心、阿里云创新中心、软件研发与培训中心、网络空间安全服务中心。
还有一个旧厂房变身的高端项目正在酝酿之中。惠州市塑料制品厂位于市区菱湖南侧，西邻太保山。“市塑料厂50多年的变迁史正是惠州工业经济从弱到强、从单一传统工业走向多元化发展的最佳见证，改造工作对于打造惠州文旅地标、活化西湖北面经济、推进惠州市创建一流城市建设具有重要意义。”市塑料厂改造项目负责人梁毅说。接下来，3万平方米的废旧厂区将进行全新升级改造，建成集特色餐饮、高端民宿、文创于一体的综合性产业园区，由国际一流文旅商业策划团队统一规划打造。
此外，三年多来持续以“修旧如旧”为原则不断升级改造的祝屋巷老旧街区也有望在今年底完成一期升级改造，将打造成大湾区文旅打卡地和江南四大才子文化特色街区。
“通过因地制宜、分类施策改造祝屋巷、塑料厂、惠民空间等项目，江南正充分激活老旧街区内生动力，全面形成泛菱湖2平方公里吃、住、玩、乐、购的文化旅游综合产业链，打造文化旅游区。”戴新辉说。
构建“一轴两区”发展格局
城市更新事关城市形象，事关百姓生活，更是提升城市品质、推动经济发展的重要途径。
地处环东江经济产业带和总部经济及商务服务圈，江南街道地域、生态、空间、环境、交通极具优势，发展潜力巨大。随着粤港澳大湾区、深圳先行示范区建设深入推进，其集聚、辐射效应开始凸显。在推动城市更新、推进城市会客厅项目的过程中，江南街道迎来金色发展机遇期。
今年7月，哈工大机器人智谷项目在江南街道开工建设，实现当天摘牌当天动工。项目总投资25亿元，预计年产值超过100亿元，并将牵头成立相关产业基金，预计服务、培育惠州市和惠城区中小微企业800家以上。该项目不仅填补了惠城区乃至全市机器人和科技服务行业的空白，为产业转型升级注入新的活力，而且标志着惠城区新型产业用地项目试点取得重大进展，为惠州打造大湾区科技成果转化高地提供支撑。
“通过引进哈工大机器人智谷、顺丰粤东智慧供应链等重点项目和高端新兴产业，江南将全力构建产业布局科学合理的新兴产业区。”戴新辉说。
交通利好也接踵而至。随着惠新大道、梅湖大道、江南大道三线相继贯通，交通不便这个最突出、也是多年困扰江南经济发展的瓶颈问题被彻底打破，辖区交通也被彻底盘活。
“按照"最大限度发挥区位优势、因地制宜补齐发展短板、促进辖区实现跨越发展"的总体发展思路，江南街道致力构建"一轴两区"的发展格局。”戴新辉介绍，“一轴”即规划惠新大道为江南发展中轴线，以土地回收、土地置换、“三旧”改造等方式，开发利用沿“轴”土地，盘整老旧企业，最终实现轴线引领；“两区”即文化旅游区、新兴产业区。
“建议将下角南路（鳄湖路）改造为下穿隧道式快速路，构建立体地下交通体系，彻底打通泛菱湖2平方公里产业链。”戴新辉说，此种方案可以运用释放的临湖空间，打造文旅商贸中心和游客服务中心，形成区域共赢；可以充分利用地下空间，建立大型立体式停车场，彻底打破西湖停车难这一瓶颈问题；还能将原路面升级为景区空间，打造酒吧一条街，发展夜经济。
■特写
祝屋巷“双节”火爆的背后——
让老百姓在城市更新中得到实惠
朝临中国三大著名道观之一的元妙观，踱步迎仙桥祈求心想事成；午至网红打卡地五合院，在青砖瓦和落地窗前品茗赏景；夜宿爱树·观湖书院民宿，在夜色笼罩的西湖边捧一本书，享受静谧时光；完美的旅程当然还少不了一屡烟火气——走进德记，品一品地道的菜式，让味蕾也融入愉悦……
中秋、国庆假期，位于江南街道下角一带的祝屋巷火了，成为市民、游客争相打卡的旺地。祝屋巷街区内，饮食档销售额至少翻了一番，网红民宿日日爆满。
500年前，江南四大才子之一的祝枝山由于被惠州西湖风景所吸引，在江南街道下角一带购产筑屋，祝屋巷因此得名。500年后，乘着城市更新的东风，祝屋巷融合新时代的潮流时尚，逐渐蝶变为有浓郁历史文化氛围的潮流之地，成为“老百姓家门口的幸福”。
“以租代拆”推动升级改造
2017年，江南街道以“城市双修”为契机，以“政府主导，企业运作，社区参与”的运作模式，由政府主导街区的规划、基础设施建设和管理，对包括祝屋巷在内的慈云路片区老街巷进行升级改造，同时，引入企业负责街区的策划和运营。
祝屋巷占地面积约15万平方米，房屋300多栋，整体呈一街十巷格局。广东英秀文创科技有限公司进驻后，通过“以租代拆”的方式，租赁村居民老旧房屋，在保留老房屋原有风貌的基础上加入现代元素进行升级改造。
“生在西湖边，活在秋香里。”5个敢于追梦的人，把祝屋巷里的破旧建筑改造成精品民宿与格调餐厅，取名“五合院”。虽然一改从前的模样，但如今的五合院，仍保留着原来老建筑的东西，比如一块挖地基时得来的木头，如今被放入画框，放置在显眼处，成为老建筑生命力的延续。
位于西湖平湖北岸的爱树·观湖书院也是祝屋巷的网红打卡地。这里集24小时咖啡书店、精品客房、特色西餐料理的综合空间，是能玩味湖光四季、坐拥千册典藏的城市一隅。特别值得一提的是，观湖书院在建造过程中保留了原有老建筑的一堵承重墙，让游客透过落地窗180度观赏全景湖光的同时，能在日出日落间感受时光流逝。
这种古今融合的做法获得了消费者的认可。“我们的客房定价在千元左右，日常的入住率在七成以上，最贵的套房3280元一晚，甚至已经预约到11月。”惠州市爱树文旅投资发展有限公司总经理谢炜添说。
“3年时间里，祝屋巷的发展已具雏形，60多家文旅企业和团队进驻，活化利用改造旧房屋70多栋（套）。”广东英秀文创科技有限公司负责人李木勤说。
民宿、特色小吃、文创工坊、酒吧、咖啡馆等业态聚集，不仅使得祝屋巷这一老旧街区蝶变为西子湖畔的文艺社区，街区内的房屋租售价格也屡屡攀升。过去，祝屋巷的居民要过江去江北、河南岸片区上班，现在，家门口的各种网红店就能应聘上厨师、保洁等岗位。据统计，祝屋巷街区策划和运营后，新增岗位600多个。
打造成大湾区文旅打卡地
作为惠城区打造“城市会客厅”项目中的一个重要节点，今年，惠城区投入2400万元专项资金对祝屋巷进行基础设施改造，包括三线下地、地面局部改造、风貌立面改造等，将祝屋巷打造成一个集传统底蕴凸显、现代元素突出、文化创意新颖、老街特色鲜明、城市名片响亮于一体的新型文创街区。
曾经布满半空中的电线、网线、电视线路不见了，全新刷黑的林荫道让祝屋巷一街十巷愈显整洁，还有沿街铺面全新升级的落地窗，让祝屋巷的文艺气息扑面而来……近来，不仅游客纷纷感叹祝屋巷的蝶变，就连祝屋巷的老街坊都竖起大拇指称赞“一天一个样，越变越漂亮”。
“这里可以加一个玻璃墙，设计成灯光秀”“这里现有的空间可以利用起来，来一台演出”“这些长廊可以设计成文化长廊”……国庆节前夕，在祝屋巷改造现场，江南街道党工委书记戴新辉现场指导工程建设，与工作专班一起构思如何打造祝屋巷的专属夜色。
打造老百姓家门口的幸福当然少不了老百姓的支持。在政府专项资金投入祝屋巷升级改造的同时，撬动社会资金2亿元投入，祝屋巷街区的商铺、街坊也纷纷行动起来，加入到升级改造工程中。
在江南土生土长的张国柱是祝屋巷德记大排档的老板，乘着这次升级改造的东风，自掏腰包将老旧的档口升级成三层带落地玻璃窗的“文艺店”。“前两年祝屋巷街区火起来以后，我店铺的生意就翻了一番，所以有信心投入升级改造，希望祝屋巷越来越好。”张国柱说。
“本着"修旧如旧"的原则，祝屋巷在保留老房屋原有风貌的基础上加入现代元素进行升级改造，打造老百姓家门口的幸福，让群众在城市更新中得到实惠。”戴新辉介绍，接下来，15万平方米的祝屋巷文创街区还会以“山”字为主线，为市民呈现“幻光水舞台”“花舞秀场”“笔墨广场”等节目，引入品牌文化剧目，丰富吃、住、行、游、购、娱全要素，打造成大湾区文旅打卡地和江南四大才子文化特色街区。
南方日报记者卢慧通讯员邹壮新陈美君陈炬生张碧燕
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