从“1”到“100”，惠民空间改造画出最大同心圆百个老旧小区启动新一轮改造 提升群众家门口的幸福感
麦迪新村改造后，居民组织开展小区活动。本版图片 惠州日报记者谢菁菁 通讯员王孟丹 摄
“十一”黄金周，家住市区麦迪新村的周先生将东北老家的父母接来惠州。两年没来，老人家发现小区大变样：土路变成了青石板，土坑变成了游乐园，草坪树木错落有致，文体设施一应俱全，公共设施修缮一新……
这种变化始于去年。2019年，惠城区启动老旧小区惠民空间改造，麦迪新村成为首个试点小区。今年9月，结合市区联动惠民“双百”工程，惠城区计划投入1亿元，对100个老旧小区启动新一轮改造，提升群众家门口的幸福感。
老旧小区改造是惠城区城市更新工程的重要组成部分。从“1”到“100”，将幸福感不断扩展的同时，如何保障居民利益，画出最大同心圆？改造后的小区如何实现长效管理？这些成为摆在城市管理者面前的一道重要命题。
共建模式被广泛复制
老旧小区改造面临诸多困难，从何改起，要怎么改？
据不完全统计，惠城区2000年之前建成的小区有384个。这些小区普遍设施陈旧、配套不齐，且外来人口多、环境脏乱差，管理上存在缺失。由于使用年限长，缺乏维护管理，房屋本体日益老化。这些小区居民以本地老人以及外来务工人员为主，小区维护意识不强。即便是由政府出资改造，后期也面临着公共管护的难题。
“过去的传统做法是政府负责，政府单一管理，怎么建由政府说了算，未能让社会力量和居民参与进来。”惠城区民政局局长张道政指出，老旧小区改造必须转变传统的政府包揽式管理，纳入全新治理理念，让多元主体真正参与进来，共同建设惠民空间。
正是基于这种多元共建的理念，惠城区在惠民空间试点改造中开辟出一条尊重基层首创精神的全新路径。“我们老旧小区改造最大的亮点是，改哪里，群众说了算；怎么改，群众拿主意。”桥西街道是市区老旧小区最为集中的镇（街），该街道党工委书记李坤民告诉记者，为了把项目建设工作与居民各项需求结合起来，社区结合工作实际，创新了“由民做主”共建模式。
项目怎么建、建什么，由居民“点菜”，实行“菜单式”服务模式。通过入户调研、集中座谈、收集问卷等方式，最终确定整改清单，集中解决了居民“最急”“最需”“最盼”的问题。
自主权大大提升，激发了居民参与共建的热情。居民黄时光曾从事建筑施工工作，对项目施工流程了如指掌。为了保证项目质量，他和多名小区居民轮岗当“监理”，亲力亲为建设自家小区。
从原先设计的灌木丛种植，到结合居民健身需求改成塑胶跑道，又因担忧跑步撞到小孩，最终改成适合慢走的鹅卵石路……在桥西街道麦地社区党总支书记房伟莉记忆里，麦迪新村惠民空间改造，边建边改是常态。
小区居民从“看客”变“主人”，从“漠不关心”到“事事操心”，实现了“要我建”到“我要建”的转变。
今年，市区联动掀起了上百个老旧小区改造的热潮，这种“由民做主”共建模式被广泛复制。
建“健康之家”“长者之家”
在老旧小区改造中，居民的个性化需求也被关注到。
家住下埔一路的李秀妹夫妻都年逾六旬，老俩口相依为命，是典型的老旧小区空巢家庭。“我老伴腿脚不好，去趟医院挺麻烦的。家门口要是有个寻医问诊的地儿，我们也安心点。”李秀妹老俩口一般都是自己去药店买药，轻易不肯去医院就诊。
据不完全统计，每12名惠城人就有一人是老年人，全区60周岁及以上约有10万人。
民之所望，政之所向。今年，惠城区10~12个惠民空间改造点将建设“健康之家”“长者之家”，并辐射服务周边区域。“长者之家”是将居家养老服务引入老旧居民小区，搭建一个群众身边的养老平台，开展多元化老年生活服务；“健康之家”则可为社区居民提供便捷的中医康养、健康管理、常规体检三大块服务，将健康服务延伸到群众家门口。
惠城区民政局有关负责人告诉记者，从医疗资源分配来看，一个社区卫生服务中心要负责几万户居民的健康，除去日常门诊和住院工作，靠一名医生负责上千居民的家庭医生服务不现实。利用“健康之家”“长者之家”这两个“阵地”，就可以将医院、社区卫生服务中心、卫生站等医疗服务端口前移。此外，结合智慧医疗服务模式运营，可以直接将服务送到群众面前。
“三社联动”引导居民共治
三分建，七分管。对老旧小区实行综合整治，不仅是升级小区基础设施，更重要的是建立老旧小区长效化管理机制，避免小区因为后期的失管漏管再次回到老旧。
以麦迪新村示范点为例，由于历史原因，小区曾由6个开发商接盘，许多配套设施不完备，导致小区在物业管理上问题不少。目前，小区的物业管理费每平方米0.4元，由于出租屋居多，即便是改造后，不少住户仍不愿意在小区管理上付钱，后期维管是个难题。
房伟莉告诉记者，麦迪新村正在探索一套较为成熟的“准物业”长效管理机制，期待以“四个一点”达到4个标准。其中，“四个一点”是指政府帮扶一点、产权单位出一点、小区公益基金出一点、老百姓出一点，从而达到小区安全防范到位、绿化保洁优良、维修维护及时、公共活动有序的4个标准。
“今年的"五一"国际劳动节，可真是真正意义上的劳动节。”“五一”小长假，在麦迪新村N14栋层间700多平方米的空地上，社区骨干李智带着50多个居民，汗流浃背地在平整一个400平方米的花坛。几天过去，稀疏占位的花坛变成羽毛球场，破烂的围栏和路灯被重新装上，N14栋居民亲力亲为，打造了一个全新的活动空间。
“李智是个典型的带动型社区骨干，他通过微信群，收集群众意见、募集资金、征集志愿者，实现了家门口环境的翻新。同时，居民也在群策群力的改造中打破了陌生感，融洽了邻里关系。”市惠民社会工作服务中心社工郑晓敏告诉记者，惠民空间“三社联动”（社区、社会组织、社工）进行了一年，成功孵化培育了社区社会志愿组织，挖掘了若干社区骨干，带动了一批居民持续推动惠民空间升级改造。
市惠民社会工作服务中心与小区居民骨干制定了“惠民空间”管理公约，成立了“乐心策划”社区议事小组，由居民入户听诉、参与民情恳谈、专题议事，形成协商议事机制；组建文明倡导志愿队、青少年志愿队、社区阅读会等，推动社区治理常态化，持续开展小区文体活动。
不改变小区停车位基数
记者注意到，今年100个老旧小区改造点中，根据居民需求，尽可能选址可改动空间较大的老旧小区。其中，可以改动作为公共服务空间的最小都有100多平方米。
根据市民政局的部署，到2022年底，改造工作将争取覆盖全市所有符合条件、有需要的老旧社区。“从后续的改造来看，从明年起，惠城区老旧小区能够提供作为改造的空间将越来越狭窄。”该区参与选点排查的工作人员告诉记者，其中也包括一些没被纳入微改造视野的城中村、自建房等老旧小区，这些老旧小区微改造的方向在哪？
张道政告诉记者，未来，还是要因地制宜、见缝插针地对社区现有空间进行“微提升”“微改造”，以绣花功夫打造兼具公益性、主题性、文化性、群众性的“惠民空间”。
“事实上，惠城区不少老旧小区已经形成相关试点。”张道政介绍，一些口袋式公园、幸福驿站已经陆续建成，形成“小点多面”的探索。比方说，在桥西街道北门街党群服务中心，开辟空间建设“幸福空间”，在室外建设“幸福驿站”，为居民提供“口袋式”休闲活动和休憩场所。
说到空间，就不得不提及老旧小区停车难的问题。
在今年首批动工的桥东街道金沙俊园小区现场，记者实地了解到，近几年，随着人们生活水平的提高，停车难逐渐成为老旧小区矛盾集中点。
“金沙俊园有1067户居民，停车位满打满算才100个左右，停车位可以说是稀缺资源。”金沙俊园所属东河社区党总支部书记杨东升告诉记者。
“惠民空间微改造会不会挤占我们原本就不多的停车位？”这成为不少老旧小区居民的担忧。
惠城区民政局有关负责人告诉记者，惠民空间的改造基本不改变老旧小区的停车位基数，并且结合惠民“双百”工程，还要建设100个智慧共享停车场，目前已开工建设的有演达立交南停车楼、金山湖公园停车库等10个停车场项目。今年，惠州市还要新开工建设20个停车场，并升级改造路内停车位1万个，室内公共停车场超过40个。
智库观察
中山大学岭南学院经济学系教授、博士生导师林江：
探索商业模式的创新
惠城区可以在老旧小区的改造模式上，探索进行商业模式的创新。
例如意大利的威尼斯，是一个典型的老城区，不适宜建设新的摩天大楼以及现代建筑。但这并不影响改造，在不改变建筑物结构的前提下兴建了商业设施，例如纵横交错的商业街，配套不少文化精品店铺，其中把玻璃艺术制作等工艺发挥到极致，既吸引游客前来观赏，也让威尼斯成为玻璃艺术品的重要输出地。
鉴于此，惠城作为国家历史文化名城的中心区，有着丰富的历史内涵，可以对老旧小区进行类似于威尼斯老城区的有机更新。一方面，通过政府来引导商业投入。政府的投入可以是资金、土地或者其他，从而形成老旧小区改造的共享经济模式。另一方面，商业盈利后又可以反哺老旧小区建设和后期管理。最后，老旧小区改造的商业模式可以随着形势以及小区居民的实际需要进行创新。
事实上，无论采取哪种商业模式，老旧小区改造的过程也是释放经济能力的过程，因为这可以带动装饰装修、家电更新等行业的发展，同时也可以带动智能化小区的建设，让小区的物业管理、交通管理实现数字化、智能化目标，从而让老旧小区的居民可以切换到新时代的生活方式，提高生活品质。
惠州学院政法学院专职教师樊秋丽博士:
商讨小区改造之时
同步研究维管事宜
在维护管理长效机制的问题上，小区的自治法定主体是业委会，有了业委会才有权通过召开全体业主大会等形式号召大家募集资金，并进行相应的管理和使用。成立业委会是个耗时长久的事情，所以，如果居民参与公共事务的意识已经培养起来了，那么政府就应该赶紧配套出台相应的资金募集、管理和使用的引导性策略。
也可以在前期居民进行议事会商讨改造之时，就把维管事宜纳入讨论，并形成成文规范和约定。尤其重要的是要直接建立起“自组织”的责任主体，可以是志愿者的形式，也可以是社区组织的形式，形成责任主管部门牵头对改造后的小区进行维管。
如果要撬动社会资金参与惠民空间改造，在经费组成上，可以设计一定比例是通过和企业合作的，例如，近日惠和社会工作服务中心和碧桂园合作的微改造项目——关爱困境家庭儿童的“筑梦空间”公益活动。
统筹 惠州日报记者谢菁菁
采写 惠州日报记者谢菁菁 彭红霞
通讯员赖文婷 利家荣 王孟丹
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