单月卖房破200万平方米、库存规模超1300万平方米 惠州楼市房源充足销量攀升
惠州房地产市场行情持续走高，但库存过大的风险不可忽视。南方日报记者王昌辉摄
在疫情防控常态化下，进入2020年下半程，惠州楼市交易行情“芝麻开花节节高”。
据官方最新发布的8月份交易数据，全市单月网签交易房源217.95万平方米，环比涨幅25%。这是市场交易量连续上涨的第6个月，继7月后再次刷新了近3年的最高月交易值。前8个月的交易规模达1012万平方米。
高位销售的表现却警示了市场风险加剧。官方统计的市场库存规模为1318.4万平方米，多县区的去化周期超过20个月。惠州楼市库存压力持续高企，市场如何发展值得各方关注和谨慎对待。
南方日报记者张峰
销量连涨6个月
8月16日，在临深的惠阳秋长某楼盘财务室，刘琳（化名）顺利刷下首付款签下购房合同。“现在的市场环境不能再等下去了，区位优势都摆在这里，所以决定出手了。”
随着周边城市政策变化和发展利好不断出现，上半年在疫情防控周期里稳步回归的惠州楼市在下半程迎来了突破，与刘琳有一样想法的周边城市客户和惠州购房市民不在少数，纷纷加快了在惠州安家置业的进程。
不只是在临深的惠阳、大亚湾片区，临莞的仲恺片区和主城区的惠城也持续迎来交易高峰。梳理即时交易可以看到，自今年2月份（13.32万平方米）的交易底值以来，市场交易已保持多月的持续增长局面，继年中涨至150.94万平方米规模后，下半年市场一开场便交出174.04万平方米的高位值。
“双区”驱动下的惠州房地产市场仍在发展，在城市发展利好的有力支撑下、周边城市政策的刺激下，市场交易持续走高。
刚刚过去的8月，据官方数据平台惠民之家监测统计数据显示，全市（四区三县）8月新建商品房网签交易20346套，销售面积217.95万平方米，环比涨幅25%，同比涨幅四成，再度刷新了近3年市场交易的最高值。其中，表现最为突出的县区为惠阳，单月取得5170套、54.75万平方米的销售值，年内首次超过大亚湾成为交易最集中片区。此外，博罗市场也取得长足进步，单月2850套、32.26万平方米环比涨幅三成，成为年内片区销售的最高值。
相较于交易值的表现，8月市场供应则表现平稳，在7月份供需两旺刺激后房企推售开始谨慎。全市仅有仲恺和博罗保持上涨，其余县区均出现下行。据数据显示，该月全市推售房源共计17782套，推售房源面积188.57万平方米，环比增长2%、11%。对比去年同期27037套（280.32万平方米）的供应量，跌幅均超三成。
“一方面得益于深圳、东莞政策变化的影响以及特区40年的利好预期，惠阳、大亚湾和仲恺等毗邻区域市场需求集中释放；另一方面，受益于市场加速去库存的策略，博罗、惠东等县区和城郊企业以价换量加速去库存，有效地放大了交易规模。”楼市专家、天策行联合创始人李建锋介绍，事实上，大家在疫情周期里并不好过，前期的恢复也聚焦于部分区域和部分项目，更多的企业仍然面临着压力和困难。
李建锋认为，在利好信息持续增加的环境下，加速推售去库存必然成为更多企业的策略。
房价保持稳定
相较于市场交易持续攀升的表现，备受市民关心的市场交易价格则基本保持稳定行情。
据惠州市政府官网发布的《2020年1—7月惠州经济运行情况》显示，1—7月，全市商品房销售面积794万平方米，同比下降6%，降幅比上半年收窄14.9个百分点。商品房销售额906.93亿元，下降0.3%，降幅比上半年收窄19.1个百分点。
经计算，全市1—7月份商品房销售均价11422.3元/平方米，与去年同期11200元/平方米左右的价格水平基本持平。临深片区表现同样平稳，在惠阳区统计局公布的半年宏观经济运行分析数据中，该区1—6月份商品房销售面积103.21万平方米，增长7.8%；商品房销售金额130.21亿元，增长11.6%，销售均价12616元/平方米。
尽管定期发布的经济运行数据显示，惠州楼市销售价格基本保持平稳增长，但在市网络问政平台上，部分市民对于部分项目备案价格上浮的情况提出质疑，认为房价上涨过快导致越来越难买房，“住有所居”难以实现。
针对市民的疑问，惠州市住房和城乡建设局房产管理科相关负责人回应称，惠州高度重视房地产调控工作，严格落实中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，因城施策、分类调控，严格执行商品房价格指导制度，要求开发企业合理定价，促使房价保持理性平稳。
该局房产信息中心相关负责人则表示，结合市场的动态变化，全市在价格指导环节更加贴近市场实际，因地制宜和因时制宜，根据不同城市片区、不同区位品质和产品类型，精准化施策引导企业合理定价，市民可以根据自身的实际住房需求和支付能力选购相应品质的房源产品。避免购房扎堆的同时，也引导行业提质发展。
“无论是政府的备案价格指导，还是企业的定价策略，市场都应该是主因。”楼市专家、行业资深策划人胡光宇称，按照现行的价格监制机制，企业不得低于备案价格10%销售，就是引导企业定价合理化，切实回归市场。“楼盘定价高了，市场卖不动，新批次房源自然会降低；房源推出来就被购房者认可，意味着产品的价值与价格相匹配，房子能不能按预期卖出去，供需市场都会给出答案。”
关注到前期市场备受关注高价楼盘项目也可一窥端倪。以去年11月新推的博罗名巨伴山项目为例，在片区均价9500元/平方米左右价格的背景下，项目因备案价格达17000元/平方米高位吸引了各方关注，但并未受到市场认可。截至9月3日，近1年时间过去了，去年推出的2号楼92套房仅销售4套，3号楼129套房卖出0套。
区域不均衡加剧
从宏观市场来看，后疫情环境下，惠州楼市持续走高的发展行情明显，但聚焦到微观的区域市场，不均衡发展仍在持续。在企业项目层面，几家欢乐几家愁。
“房子一推出来就卖完，客户买房还得排队……类似的情况现在确实又出现了，但那些繁华只属于别人，我们仍在挣扎。”位于惠城小金口的某楼盘项目销售人员小张说，疫情后的环境确是变好了，但并不是所有企业都这样，因为项目的资源和品质等不同，大家处境各不相同。
同样的情况也出现在惠博沿江路片区。某大型住宅楼盘策划经理介绍，片区的楼盘现在基本都是依靠以价换量，通过走渠道，中介带客上门成交。“现在的市场自来客还是很难，大家都是去金山湖、金山新城，很少有人关注我们这边。”她说。
在县区分布上，临深的惠阳、大亚湾最受关注；区域市场，不同片区楼盘处境相异，以惠城为例，金山湖、金山新城热度不减，城郊区域则交易难求。
关注全市8月份商品房交易数据，尽管下半程市场交易量以稳增为主基调，但是继7月份惠城市场环比下降三成后，仲恺在8月份一片飘红的市场背景下同样出现微跌。相关行业分析人士指出，7月份仲恺受政策影响吸引了大量外地客前来置业，但这种集中释放来得快去得也快，后续市场出现相应的下浮属于正常表现。
再看上涨的行情表现，临深的惠阳环比激增，从7月份的2879套（30.91万平方米），激增八成涨至5170套（54.75万平方米）。博罗则通过以价换量策略实现三成的环比增幅表现，惠城、大亚湾和惠东则分别取得6%—14%的增幅。另外在龙门，7月128套（1.31万平方米）交易值的基数则实现爆发式增长，上涨238%，交易达432套（4.36万平方米）。
市场供给层面则更是涨跌各异。在全市三县四区17782套（188.57万平方米）的单月供应面积里，各县区仅有仲恺、博罗供应量环比上涨，分别为3489套（35.36万平方米）、3840套（46.54万平方米），均为区域年内的最高推获值。其余县区出现不同幅度的下降，其中龙门下降达49%。
“结合后疫情周期里市场的发展进程可以看到，不同区域的销售情况和交易效果各不相同。”李建锋认为，对于热点的临深、临莞区域的惠阳、大亚湾等区域较长周期以来一直保持着较为乐观的交易表现，市场供需相对而言较为从容，博罗、惠东等片区则紧抓市场机遇加速推售进程，博取成交，加速去库存。
库存压力加大
聚焦既有市场进程，每逢市场交易持续走高，后续供应能否有序持续均会受到各方的关注。8月份突破200万平方米的单月销售规模无疑让这种担忧进一步激化。
对于该问题，记者梳理惠州楼市供应情况发现，相较于市场需求的有序增长，市场持续性的库存规模和潜在供应均值得各市场主体谨慎对待。
据惠州市统计局、国家统计局惠州调查队联合发布的《2019年惠州国民经济和社会发展统计公报》内容，2019年，全市房地产开发投资1149.94亿元，增长16.9%；商品房施工面积9105.16万平方米，增长16.9%；商品房竣工面积704.76万平方米，增长40.7%。该周期的商品房销售面积为1724.71万平方米，仅增长3.7%。对比施工面积规模，扣除过去两年交易房源潜在的施工交付面积，当前市场的潜在供应规模最少将突破3000万平方米。
与此同时，记者监测惠州市自然资源部门发布的各县区住宅土地出让计划和存量土地信息发现，截至今年7月底，全市存量住宅用地宗数达661宗，总计用地面积达2314.23万平方米，其中已动工未竣工土地面积1195.7万平方米，按照容积率计算，可供应房源面积达到3587.1万平方米，与统计公报计算的潜在供应面积基本吻合。此外，还有1118.53万平方米未动工土地面积，可提供的房源供给规模也将达3355.6万平方米。
按照目前的1700万平方米左右的年去化规模，市场已供应的存量用地规模可提供房源规模足够市场高位去化4年周期。
关注到阶段性的动态库存表现，据惠民之家监测的数据信息，截至9月初，惠州全市新建商品房库存房源数达123559套，面积规模1318.4万平方米。其中，惠城、大亚湾、惠东和博罗库存均超过200万平方米，惠阳和仲恺超过130万平方米，龙门43万平方米。结合今年各县区月均的销售规模，惠东、博罗和龙门去化周期都将超过20个月，压力明显，市域各区则基本保持在5—10个月的周期。
“刚刚过去的7月、8月是惠州楼市年内最好的时候，政策、规划利好等多重叠加，但回归到理性环境，在调控政策将收紧的预期下，市场很可能慢慢冷下来。”胡光宇表示，临深、临莞是过去这段周期惠州市场当之无愧的主角，供需两旺，购房集中释放，但随着政策等信息的落地，集中释放期将逐步冷静，市场供需将稳步理性。
胡光宇指出，关注到市场的潜在供应形势和竞争不断激化的局面，目前的市场可能会成为全年最好的市场。他认为，企业应及时把握市场机遇合理推售，积极防控风险，合力推动市场的稳健发展。
■链接
各县区住宅土地
基础数据情况一览
南方日报记者监测统计惠州各县区自然资源局发布的土地信息数据发现：2020年，惠州全市计划出让住宅土地近100宗、342万平方米；截至今年7月底，存量住宅用地宗数661宗，总用地面积2314.23万平方米，其中已动工未竣工土地面积1195.7万平方米、未动工土地面积1118.53万平方米。
若按照当前较为普遍的容积率3.0计算，新供应住宅用地和存量住宅用地可提供的潜在新建商品房规模将分别达到1026万平方米、6942.7万平方米。
1.2020年度计划供应住宅用地7宗共计面积68万平方米。
2.截至当前，全区存量住宅用地65宗，用地总面积266.14万平方米，未动工面积146.5万平方米，已动工未竣工面积119.64万平方米，未销售房屋土地面积77.76万平方米。
大亚湾区
1.2020年度计划供应住宅用地11宗共计面积35.8万平方米。
2.截至当前，全区存量住宅用地87宗，用地总面积279.5万平方米，未动工面积154.8万平方米，已动工未竣工面积139.1万平方米，未销售房屋土地面积85.2万平方米。
仲恺高新区
1.22020年度计划供应住宅用地28宗共计面积103.8万平方米。
2.截至当前，全区存量住宅用地94宗，用地总面积253.35万平方米。
惠阳区
1.2020年度计划供应住宅用地面积21万平方米。
2.截至当前，全区存量住宅用地61宗，用地总面积285.32万平方米，未动工土地面积73.62万平方米，已动工未竣工面积203.05万平方米。
1.2020年度计划供应住宅用地19宗共计面积45.7万平方米。
2.截至当前，全县存量住宅用地209宗，用地总面积406万平方米，未动工土地面积188.75万平方米，已动工未竣工面积217.25万平方米（其中未销售房屋土地面积204.68万平方米）
1.2020年度计划供应住宅用地16宗共计面积48.5平方米。
2.截至当前，全县存量住宅用地94宗，用地总面积745.07万平方米，未动工面积381.25万平方米，已动工未竣工面积363.83万平方米，（其中未销售房屋土地面积243.6万平方米）。
1.2020年度计划供应住宅用地9宗共计面积19.2万平方米。
2.截至当前，全县存量住宅用地51宗，用地总面积78.87万平方米，未动工土地面积28.09万平方米，已动工未竣工面积50.78万平方米（其中未销售房屋土地面积32.41万平方米）
■相关
惠州部署开展房地产专项整治行动
19个违法违规企业
被要求限期整改
惠州市房地产市场监督管理工作领导小组部署了新一轮房地产市场专项整治行动。近期，该工作领导小组办公室正式对外发布《关于2020年度查处第一批违法违规房地产开发企业的情况通报》（下称“通报”），通报了龙门富力南昆山养生谷、宝安虹海湾花园等19个首批违法违规的房地产企业和楼盘项目。其中，富力地产旗下的龙门富力南昆山养生谷、富茂海滨城两个项目均遭到通报批评。
8月初，由市住房和城乡建设局、市自然资源局、市市场监管局、市城管执法局等多部门组成的检查小组，分赴惠阳、大亚湾、惠城、仲恺、博罗、惠东和龙门各县区市场突击检查了20多个在售楼盘项目，针对楼盘存在的信息公示不全、认购书、认购协议不规范、夸大宣传等不规范行为全面整治。在本次检查中，楼盘基础信息公示不规范、故意隐瞒公厕、垃圾中转站等不利信息、认购合同条款不合理、备案名和推广名不一致等成为问题的多发区，宝安虹海湾花园、嘉城学府、奥园誉博府等项目均存在不同程度违规行为。
值得关注的是，富力房地产开发有限公司在不同县区的检查中两度被查出违规行为被通报。其中，龙门富力南昆山养生谷公示材料不规范，公厕、垃圾中转站等信息公示不规范、不明显，精装交付样板房没有明示装饰材料及备换材料的名称、品牌、规格，《商品房买卖合同》也没有约定清楚，且《商品房买卖合同》（预售）、《补充协议》部分条款表述不合理。
在惠东市场的检查过程中，富力地产开发的富茂海滨城同样也存在着多问题。阅海湾D1、D2、D3《商品房预售许可证》过期，商品房预售说明书、《商品房预售许可证》未公示原件，项目沙盘上未公示不利因素，建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证复印件公示不全，楼盘项目备案名（富茂海滨城）和推广名（富力湾）不一致等，均被要求限期整改。
市房地产市场监督管理工作领导小组办公室负责人指出，将查处的违法违规企业集中向社会通报是为了让市场引以为戒，让群众加入进来一起监督和规范市场企业行为。他指出，接下来针对房地产市场违法违规行为的惩治力度将进一步加大，确保全市房地产市场持续健康平稳发展。
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