这些板块成爆款 你是谁的真爱粉？

金山湖片区成为惠州上半年楼市“爆款”板块。惠州日报记者周楠 摄

依托前瞻规划、区位优势、自然湖景资源，和交通配套，成就一座金山新城；依托赣深高铁、广汕高铁的建设，崛起一座高铁北站新城；依托产业基础、城市更新契机，仲恺发展势不可挡……或是产业带动，或是规划蓄势，当下的惠州，在各种利好的叠加影响之下，进入一个“多中心”发展的时代。

城市建设，向来都是引领地产发展的风向标。高度契合“多中心”的发展格局，楼市也打开多个热点板块轮动发力的上升通道。特别是今年上半年，尽管受疫情影响，市场一度停滞，但在内外市场的一致看好下，惠州楼市仍旧出现多点开花的热闹景象，金山新城、北站新城、仲恺市场一路乘风破浪，表现可圈可点。

担起全城偏爱 金山新城当红不让

如果将上半年的片区表现，类比于《乘风破浪的姐姐们》的节目，金山新城的热火，不啻于宁静的爆红，同样虏获大批粉丝的芳心，同样成为流量的“收割机”。

正如宁静的敢说直率成为吸粉的原因那样，金山新城简单粗暴的规划利好、肉眼可见的发展势头，也成为市场青眼有加的理由。

上半年的土拍市场中，区域内有限的几宗土地供应，每每推出，都会招徕十余家房企争相抢夺。在房企们的高度认可中，上半年单宗地块成交总价最高，同时也是打破惠州土拍楼面价历史纪录的项目，出自该片区；上半年新房市场中，全市销售金额前十楼盘，4个位于该片区，惠城区销售金额前十楼盘，前七名均来自该片区……疫情影响下，当其他片区楼盘为销售一筹莫展，纷纷启动渠道营销之时，这里不仅“一房难抢”，房价还屡刷新高。

凭借诸多的优异表现，金山新城当之无愧成为上半年“爆款”板块。

一房难求

城区成交前十楼盘

它包揽了前七

事实上，金山新城的热，并不限于上半年，也不限于这两年。早在2010年，仍旧以“金山湖片区”亮相人前的该片区，就因为优越的湖景资源，以及南部新城的规划，成为宜居热土。特别是隆生、方直、中洲、中信（现中海）、德威等品牌房企大刀阔斧地拓荒建设，围绕岛心构筑起了片区最初的人居心态，更让人们对这个片区产生了殷切期望，发展势头一路上扬。

在随后几年里，虽然因为莞惠轻轨、隆生大桥建设通车，金山湖片区的风头一度被水口、仲恺等片区分散，但却从未远离人们视线，热度始终不减。

2016年以后，惠州因为一份粤港澳大湾区的构想，迎来新的发展机遇。占据区位优势、景观资源、基础配套和人气口碑的金山湖片区也被重新定位。特别是2019年6月份，金山新城概念的横空出世。作为惠州城市新中心定位的规划区域，以金山湖为核心的金山新城片区迅速集聚了社会各界的目光，成为内外部市场眼中的“当红辣子鸡”，几乎在每个月的城区销售榜单中，都独占鳌头。

今年上半年，在疫情中冷清开局的惠州楼市遭遇史上最大考验。3月以后，随着疫情形势的有效控制，各行各业进入复工期，楼市也逐步进入正轨。但被搁置的购房热情，真正要重拾起来却并非易事。为快速补上前期的前期“亏空”，房企们纷纷选择以价换量，掀起了促销战。尤其是城郊区域的楼盘，为拉动销售，将希望寄托于中介联动，开展了大规模的渠道分销和全民营销“运动”，佣金奖励从总房款的1%到8%不等，个别楼盘甚至给出了10%的奖励。

就在这样的环境中，金山新城的楼市却始终保持傲娇姿态，“不启用分销”“没有全民营销”成为在售楼盘常态。不仅如此，一些核心的热点楼盘，甚至出现“一房难求”“摇号买房”的情况。

强大的购买力支撑，让金山新城毫无意外地交出了一份亮眼的年中答卷。据惠民之家数据研究中心提供的数据，惠州市住宅成交金额前十榜单中，有4个位于金山新城；而在惠城区住宅成交金额前十榜单中，前七名都由金山新城贡献，分别是保利天汇、华润置业万象天汇、中海阅江府、泰丰千花岛、德威江誉城、金悦华府、隆生西江花园。

一地难求

20余家百强房企

抢滩布局

6月3日，金山新城出让一宗位于惠城区鹿江沥南岸，占地11.9万平方米，建面35.2万平方米的地块。经过2个小时的激烈竞拍，由华润置地斩获，成交27.19亿元，楼面价7735元/平方米，溢价率33.3%。值得一提的是该地块吸引了包括中海、保利、万科、星河、金地、敏捷、旭辉、卓越、阳光城、华润、隆生、中骏、龙光、中梁、越秀、华发、奥园等在内的十余家房企参与竞拍。

2小时竞拍、7735元/平方米的楼面单价、十余家房企参与，让这宗地块的成交消息成为上半年的“王炸”新闻。其中，7735元/平方米的楼面单价更是打破了惠州土拍上的宗地单价历史纪录。

新闻虽然劲爆，但市场对此却似乎并不意外。“这两年，金山新城板块一直是房企热宠，每有地块推出必有房企追捧。但由于区域土地空间有限，常常是"一地难求"，尤其是占据景观优势的核心区域，更是寸土寸金。”一位业内人士称，这宗鹿江沥南岸地块处于金山新城西枝江畔滨江区域，是区域内难得拥有一线江景资源的优质地块，周边早已聚集了金地、招商、旭辉、平安、中交、金融街、华发、中海、德威、隆生等众多品牌企业，且所处区域内已规划了丰富的教育配套，未来非常适宜居住，遭到疯抢一点也不意外。

据悉，近年来热度不减的金山新城板块，一直独得房企青睐。跟随第一批拓荒房企的脚步，升利、富辰、鸿润、金中恒、世纪置业、泰丰、中骏、奥园、碧桂园、保华、景富、富盈等众多房企鱼贯而入，开展了轰轰烈烈的“造城”运动。特别是“金山新城”规划出台后，这里更成为房企眼中的“香饽饽”，区域发展潜力愈被看好，万科、佳兆业、保利、龙湖、金地、招商、中交等全国百强房企争相入场，掀起了一波又一波的抢地热浪。

据不完全统计，截至6月份，金山新城板块已吸引超20家全国百强房企抢滩布局。百强名单之外的中小房企也以各种开发方式积极参与其中，争取分得一杯羹。

后市分析

金山新城板块

区域价值持续看涨

众所周知，楼面价由地块价值决定，而地块价值往往决定未来的房价。因此，当鹿江沥南岸地块出让消息传出，已然是购房者和房企眼中宠儿的金山新城板块，曾引发了一场基于价格涨幅的价值猜想。这种猜想从“两三年内率先破3万元”，到“五年内破5万元”，观点不一，但都对区域未来的价值预期给足了希望。

事实上，市场对金山新城板块未来价值空间充满信心，不是没有理由。根据公开资料显示，最近十年之内，金山新城板块的房价涨幅始终领跑各区域。从2010年前后的7000元左右，到2015年前后的9000元，到2016年的率先破万元，再到2018年的突破15000元大关，一路飙升，上涨幅度远超100%。

进入2020年，受疫情影响，市场遭遇冰火考验。但就在分化加剧、冷热不均的重重包围之中，金山新城板块内却仍凭借先后天优势，房价屡屡打破天花板。尤其是核心区域金山湖片区，在精准化、差异化的备案价格监制机制的效能发挥下，不断有项目备案价刷新高，单价从15000元/平方米飙升至18000元/平方米，更有甚者已然突破2万大关。如部分带装修挂盘单价的江景房源，其备案价早已备到26316元/平方米，金山湖房价正式站稳2万时代。

当前金山湖新房价格涨幅已赶超江北。凭借一路推涨的房价行情，金山湖也已成为“惠城房价一哥”。据公开数据显示，今年以来，金山湖房价已数月领涨各区，稳坐惠城龙头位置。

“我认为如果市场环境够稳定，近两三年内，率先破3万元的楼盘，一定出自金山新城内。”一位教育界人士猜想：此外作为本地人，我最清楚不过有江景资源的楼盘涨幅情况，因此我认为，拥有西枝江畔最宽江景视野的鹿江沥南岸地块项目，未来或将成为惠州第一个破5万元的楼盘。

与该人士观点不同，一位房企负责人虽同样认为最近两三年内率先打破3万元房价天花板的楼盘会出自金山新城，但5~10年内能够破五万元的项目，最有可能出现在华润置地万象天汇附近，“因为这里不仅景观资源丰富，商业、教育、生活设施都很齐全，绝对会是未来的核心区域。”

房企追捧人气十足 北站新城板块成置业高地

在多中心、多热点发展的大势背景中，受益于规划利好的带动，惠州楼市在购房者和市场默认下，日渐形成了“南有金山新城，北有高铁新城”的“双城”格局。

尤其在上半年中，虽然无论从市场成交量还是从房价走势，高铁北站新城还没有金山新城板块那么耀眼，但就土拍价格、市场热度而言，这里也成为少数能与金山新城板块分庭抗礼的区域。

受开发节奏影响，上半年高铁北站新城内仅有三四个项目推货，但在人气聚集之下，这几个项目却都荣登惠城区新房成交前二十榜单。

自带傲娇

谁还不是房企的宠儿？

货量不多，成交有限，但就是热，就是火，这就是上半年楼市中，高铁北站新城板块给人的真实印象。

在上半年的楼市中，高铁北站新城仅有龙湖雅居乐春江紫宸、雅居乐龙湖常乐湖和万科·中天·宏远魅力之城三个全新项目亮相，即便有金裕星河丹堤、领地蘭台府等原有项目的助攻，上半年也供应有限。

一般来说，市场供应与市场热度成正比。当供应量够大，楼盘扎堆造势，市场关注会被吸引过去，热度抬升；而当供应量不足，楼盘销售难以形成扎堆效应，关注度自然不够。但这种公认的观点，套在高铁北站新城身上却不管用。

尤其是上半年，虽然货量不足，却丝毫不减市场关注。半年战报出来，有限的几个楼盘供应，却都在粉丝拥趸的支持下，成功入榜惠城区新房成交前二十的榜单。

事实上，高铁北站新城从来不缺关注，也不缺热点。有着“可容纳42万人口居住”的规划底气，跟随赣深高铁、广汕高铁如火如荼的建设进度，高铁北站新城板块从出现在公众视野开始，就带着一种傲娇。从2017年领地集团6320元/平方米高价拿地，到雅居乐一举斩获两宗地，再到百强房企万科进驻，在短短两三年内，这里聚集了金裕、星河、保利、中海、龙湖、碧桂园、万科、领地、雅居乐等众多品牌房企，且拿地价格一路赶超金山新城。

“高铁北站新城正在成为品牌大鳄进军惠州的"锚点"。目前该板块内聚集了保利、万科、龙湖、星河等品牌房企，相对比很多板块发展之初的"小打小闹"，北站新城从一开始就"众星云集"。这与高铁北站新城的高起点规划、高标准建设，是一种呼应。同时，大鳄云集，红海竞争之激烈也可窥一斑。”资深地产人士叶晓燕分析。

赢在起跑线

高铁北站新城规划成爆点

留意各大热点板块的人，会发现高铁北站新城板块不仅在房企实力上碾压一些新兴板块，房价走势上也赢在起跑线上。

根据惠民之家数据研究中心提供的数据，上半年高铁北站新城板块新建住房网签均价为12216元/平方米，高于全市11485元/平方米的均价。这一价格，让一直保持上涨态势的区域均价再上新台阶。

据悉，在高铁北站新城的规划出台前，由于地处中心之外，又无配套支撑，区域均价多年都在七八千元的区间徘徊。高铁北站新城概念出来后，区域房价从破万元到11000元/平方米，再到12000元/平方米，一路看涨。

“房企拿地价格，决定了后市的房价。”在业内人士看来，高铁北站新城均价再攀新高，足以说明市场的认可度。

记者近期采访了解的市民观点，也佐证了该人士的判断。看好高铁北站新城发展的购房者林女士、宫先生、严小姐等市民，得知区域最新价格后，始终保持置业该片区的热情。

“当前售价超出了一些预算，但还是觉得这里有潜力，值得买。”林女士说。而购房者严小姐则认为当前区域价格虽然相对此前有所提升，但却依旧是抄底时机。“高铁没有通车前，区域还处于起步阶段，其实这个价格真的还处于低位。”严小姐认为，从深圳、广州的高铁物业价格涨幅来看，高铁北站新城还有相当大的上涨空间。

栽好“城市更新”梧桐树 仲恺引得凤凰翩翩来

与高铁北站新城的情况接近，卖得不是很好，市场关注还高，是上半年仲恺楼市的真实写照。但不同于高铁北站新城人气聚集的热度，仲恺片区的热，主要由土拍市场贡献，也就是房企进驻热情的助力。

销售不火不用急

房企看好来抢地

在上半年全市楼市成交战报中，仲恺片区交出的成绩单并不是太好看。网签“总分数”4897套排名全市倒数第二，仅比龙门好一些，同比下跌了25%。

就像不意外鹿江沥南岸地块拍出7735元/平方米的高价一样，市场对于仲恺片区“卖货不理想”也并不意外。

“疫情影响，市场购买力本来就有一定折损。加上上半年区域供应缩减，且没有明显的利好带动，成交自然不理想。”一位业内人士透露，仲恺区今年预计新增298万平方米，但上半年实际供应仅有81万平方米，下半年竞争更为激烈。

让人意外的是，新房成交的不理想，并不影响房企在仲恺片区拿地深耕的决心。据惠民之家数据研究中心提供的数据显示，上半年，仲恺片区城市更新持续发力，成为土拍市场的主力军，以22宗地块107.43万平方米的面积，74.63亿元的成交金额，分别占据全市比重的51%、39%，位列各县区土地成交之首。其中，仲恺大道沿线城市更新加速落地，上半年推出6个更新单元，先后吸引了碧桂园、新力、天益、卓越、星河、佳兆业等房企布局。

其中，星河控股专注在仲恺拿地，上半年拿地金额超过20亿元。在斥资13.95亿元竞得惠环街道冠球片区城市更新单元，加入仲恺城市更新队列之后，又迅速布局惠州星河WORLD项目，总建面超55万平方米。

临深优势再凸显

价格洼地有潜力

对于仲恺成交冷、拿地热的现象，惠州天策行总经理李建锋表示，房企加大仲恺拿地力度，主要是深惠城轨规划明确，仲恺是必经站点，无形之中拉近了仲恺与深圳之间的距离，仲恺成为真正的临深版块，“目前仲恺土地市场的价格仍处于洼地，尤其与临深片区的发展预期相比较，是个比较大的价值点，自然吸引有先见之明的房企进驻。”

同时，他还认为，目前仲恺在生活配套、商业配套尤其是交通配套不断完善的情况下，已经改变了工业区的固有印象，逐步向城市化进程。特别是仲恺大道的通车、金恺路的开通，以及四环路的建设，也拉近了仲恺与其他片区之间的距离，基础设施不断提升，倒逼居住需求的升级，“很多房企也正是看准了这一点，才会选择现在低价的时候布局。”

隆生企业营销副总经理吴景华认为，除了交通配套升级以外，以仲恺大道为代表的城市更新和扩容速度加快，扩建中小学9所增加9000个学位等工作计划，都支撑了仲恺楼市的未来信心，“区域成交均价9500元/平方米,对比周边城市仍是价格洼地，对周边城市的购买力来说很有吸引力。”

资深地产人士叶晓燕则认为，仲恺土地市场异常活跃，主要得益于其区位优势、产业优势和交通优势，“仲恺临深又临莞的，特别是四环路南路通车后，与中心城区的距离进一步拉近，未来整个区位的优势很明显。惠州的第一条轻轨是经仲恺走的，以后的深惠城轨开通，也要经过仲恺，这对于扩大区域的客源市场很有帮助。所以大家也更聚焦这个版块，不管是投资、开发、还是购买，越来越多的品牌房企开始扎堆进入。”

本版文字 惠州日报记者卢振侠

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