莞北楼盘城区揽客
近期，不少莞北楼盘来东莞中心城区揽客，如金众·江悦府、华讯大宅、美的·旭辉天地等。
效果也比较显著。据了解，金众·江悦府的客户群中，东莞刚需客就占了85%；而这些东莞刚需客中，东莞城区及泛城区客户占了90%。另外，今年以来，到华讯大宅置业的城区客占比明显上扬，如今已超过20%，主要来自东城。
业内人士表示，2020年以前，外溢到莞北置业的东莞市民，主要来自各个镇街，且以自住为主，城区客户比较少。今年以来，受城区“置业外溢”，及莞北“洼地效应”影响，东莞城区客户到莞北置业渐渐成为一种趋势。
多个莞北项目来城区揽客
在东城工作的小贺，最近从不同渠道接连收到美的·旭辉天地的各种信息。实地踩盘之后，让他十分心动。
“美的·旭辉天地位于惠州市博罗县石湾镇，看起来是不是很远？但实际上，往返相当方便，从公司开车出发，走东江大道也就40来分钟；从美的·旭辉天地开车到东莞火车站，然后坐地铁到公司附近更加快捷。最重要的是，美的·旭辉天地首批房源均价仅13000元/平方米，而东莞中心城区新房价格基本都已到3万元/平方米以上，部分甚至探到了4万元/平方米，这让我产生了到莞北买房的想法。我是首次置业，自住需求，虽然美的·旭辉天地的地段是比较偏远，但也是我比较好的选择了，今年必须上车。”小贺告诉记者，美的·旭辉天地二期即将开盘，他已经认了筹。
记者走访市场了解到，美的·旭辉天地不是孤例，近期有多个项目来东莞中心城区揽客，除了美的·旭辉天地，还有位于广州市增城区石滩镇的金众·江悦府、位于石龙新城区的华讯大宅等。这些楼盘多位于东莞北部或靠近东莞北部，业内人士习惯称为莞北楼盘。
其中，金众·江悦府还于5月23日启动“莞人置业计划2.0”，助力更多东莞人置业。“莞人置业计划2.0”详细权益有专门针对东莞客户的条款：凭东莞租赁合同或东莞户籍证明房价直减4-5万；在莞超5年者，凭东莞租赁合同或东莞户籍证明房价额外减5000元等。
城区客外溢莞北置业
那么，对于莞北楼盘伸出的橄榄枝，东莞中心城区购房者的接受度有多高呢？
近日，记者到金众·江悦府踩盘时发现，它的停车场里，大多数是粤S车牌，粤A车牌则寥寥无几。
金众地产集团营销客服部总经理杨辉告诉记者，今年3月，金众·江悦府推出“莞人置业计划”，针对东莞人购房发放优惠福利。活动一推出就取得了非常好的成绩，金众·江悦府也成为了莞北楼市的大黑马。“江悦府的客户群中，东莞刚需客就占了85%。今年东莞刚需首次置业的人好多都来看过金众·江悦府。主要是急需扎根的市民，其中东莞城区及泛城区客户占了90%。”
东莞华讯大宅营销总监廖秋香表示，目前华讯大宅的客户还是以大石龙片区的为主，但值得关注的是，今年城区客占比明显上扬，如今已超过20%，主要是东城客户。“这些客户购买华讯大宅，除了价格因素外（之前华讯大宅推出的房源均价约1.6万元/平方米，四期新品价格或将有所上调），也十分看重石龙的区位价值，以及对项目品质的认可。四期新品建面约76-139平方米二至五房推出后，城区客户的反应比以往更加强烈，不仅上门的东城客户呈递增之势，甚至一些南城客户也来看房了。”
价格有优势，刚需客为主力
“2020年以前，外溢到莞北置业的东莞市民，主要来自各个镇街，且以自住为主，城区客户比较少。举个例子，2019年，一些临近东莞的惠州城区项目、博罗项目来东莞营销，由于它们的房价水平比东莞低，加上外地人可以在惠州买房，吸引了不少东莞人购房，这些东莞客户主要来自石龙、茶山、石排等镇，且基本是以刚需自住为主。”合富研究院高级分析师李兴旺表示，今年以来，受东莞城区“置业外溢”，及莞北“洼地效应”影响，东莞城区客到莞北置业渐渐成为一种趋势。
杨辉表示，目前，东莞中心城区、滨海片区、松山湖的新房价格已达3万+，东南临深片区新房价格基本维持2-3万元/平方米。东莞尤其是城区的刚需置业选择收窄，莞北成为东莞城区刚需上车的一个机会。“另外还有一点值得注意，来金众·江悦府置业的东莞城区及泛城区客户，首次置业刚需客户占了70%，其余30%为投资客。”
东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐表示，经过几年的消化，东莞城区周边的各个镇，房价已调整到位，1.4万元-1.5万元/平方米上车的时代已经过去。目前东莞房价大趋势是稳中有升，城区刚需想要上车，临近的莞北楼市是一个比较好的选择。
业内人士提醒，莞北楼盘想要吸引东莞城区客户置业，除了价格优势，还得有其独有的特点，要么靠近轨道站点，要么距离东莞中心城区不远，要么教育等配套非常好。
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