市住房与建筑纠纷人民调解委员会成立，免费调解矛盾 惠州构建“3+1”住建行业治理新格局
惠州构建“3＋1”住建管理体系，推动房地产市场良性发展。南方日报记者王昌辉摄
惠州市住调委将为化解住建领域的矛盾提供专业服务。南方日报记者张峰摄
经过近半年的筹备，惠州市住房和建筑纠纷人民调解委员会（下称“市住调委”）日前挂牌成立，将免费为惠州住建领域（包含物业管理、房地产以及建筑工程等）出现的矛盾纠纷提供专业调解服务，切实维护双方的合法权益。
记者注意到，这是惠州自去年陆续成立建筑、房地产、物业管理行业3个自律促进委员会后，在住建领域社会治理方面的又一创新举措，这也是全省范围内成立的首个市级住调委，意味着惠州“3+1”住建行业治理新格局正式搭建。
“一流城市应当具备一流的社会矛盾纠纷治理模式。”惠州市住房和城乡建设局党组书记、局长严戈科介绍，住建领域的有效治理关系到市民生活，该局近年来一直在探索与国内一流城市发展目标相适应的住建行业治理新格局，住调委的揭牌意味着该治理体系初步形成，将有效推动城市品质“量变”向“质变”飞跃。
●南方日报记者张峰
行业现状
住建领域纠纷频发，行业发展存潜在风险
近年来，整体而言，随着惠州房地产市场调控的不断深化，商品房价格形成机制不断优化，楼市发展形势趋向平稳，但从微观市场表现来看，房地产市场并不平静，行业长效稳定发展的潜在风险仍然存在，这也使得规范企业经营行为，引导和加速行业纠纷化解成为应有之义。
“尽管在过去三年多的调控周期里，行业规范不断得到细化和完善，但企业对于服务和品质的专注仍有待加强，或者说不够用心，这很可能成为后期小区交付的纠纷源头。”惠州楼市某要求匿名的行业专家认为，企业应该更加专注房屋品质，推动行业高质量发展。
事实上，该行业专家的担忧被当下的市场频繁证实。
关注惠城区人民政府网络问政平台投诉帖文信息可以看到，仅在4月份，平台投诉信息就达到了269条，其中近100条都是关于房屋质量、物业管理、延期交楼、建筑工人工资等方面纠纷。
惠州市住建局公布的数据则更为直观。在2019年的1—10月份，全市涉及房地产领域投诉纠纷有655宗，占总投诉量的35.7%。“不只是某一段时期，分析近年来的信访投诉信息可以看到，住房领域的纠纷基本都是占比最大的一个投诉类型。”该局相关负责人指出，由于这些纠纷涉及面广、牵扯部门多、调处时间长，实际上也给住建领域的治理带来挑战。
如何有效应对挑战、助力行业矛盾化解？记者注意到，去年以来，惠州陆续组建的建筑业、房地产业和物管行业自律促进委员会成为住建部门的有效尝试。该局相关负责人介绍，通过强化行业自律，将企业的自我管理与诚信体系建设结合起来，实行奖惩机制引导企业合法合规经营，从源头上减少和遏制房地产领域乱象，营造更加公平良性的市场环境。“人无信不立，业无信不兴，诚信经营应该成为行业企业最基础的行为准则。”该负责人表示。
“房地产市场是变化的，不可能一直是暖市，单纯期待企业自律规范行为是不够的，还需要建立起完善的"他律"机制，引入独立的第三方化解行业矛盾。”惠州市独立地产评论人、甲乙丙丁策划机构联合创始人余鹤皋坦言，市场环境好，企业经营顺利时要求企业自律是可行的，但一旦竞争加剧，部分企业很容易出现不规范行为。
治理突破
建立独立的第三方社会组织化解行业矛盾
“"他律"肯定是关键，这有赖于住房领域长效机制的建立，形成建筑、住房和物业行业的行为规范和惩处机制等，这些机制还要不断精细化，切实指导各项工作的实施。”惠州市住建局房管科相关负责人介绍，今年将不断推动预售资金监管、房产交易管理办法、交易系统建设等工作的发展，逐步构建起多维度的行业监管体系。
如何在此基础上进一步完善城市住建领域治理工作？今年初，严戈科在全市住房和城乡建设工作会议上作出部署，提出要全面提升行业治理水平，加速构建住建领域人民调解委员会，形成房地产行业自律促进委员会、建筑行业自律委员会、物业管理行业自律委员会和住建领域人民调解委员会构成的“3+1”行业治理新格局。
5月13日，惠州市住建调委会的揭牌意味着该“3+1”行业治理格局正式完成搭建。
据悉，市住调委是由惠州市房地产业协会、惠州市建筑业协会、惠州市物业管理协会设立，经惠州市惠城区司法局备案的行业性、专业性纠纷调解组织，市住调委将以“公平、中立、及时、便民”为原则，主要调解惠州地区物业管理、房地产、建筑工程等住建领域发生的民事纠纷。
“一流城市应当具备一流的社会矛盾纠纷治理模式。”严戈科介绍，惠州住房领域各行业是否有序发展，事关全市发展大局和人民福祉。他介绍，成立市住调委就是为了推进行业的规范建设，探索建立住建调解机制，通过引入第三方社会组织，“抓小抓早”将基层矛盾、行业矛盾化解在萌芽阶段。“我们正在积少成多、积沙成塔，推动惠州城市品质稳步从"量变"向"质变"飞跃。
相较于对行业自律的质疑，住房领域相关观察人士对住调委成立则给予充分的认同，认为是这是惠州住房领域具有变革意义的行业探索。
“不管是既有市场的行业纠纷，还是当前正在处理中的矛盾，企业和业主双方缺少专业、理性的调解渠道，能够权责明晰并便利地化解矛盾的途径并不多。”余鹤皋介绍，很多企业在面对矛盾时不是敷衍了事、一拖到底，就是赔钱了事，而业主由于缺少途径只能转而通过投诉和寻求舆论支持等。
曾因房屋质量问题与开发企业协商不成进行法律诉讼的曾女士就称，法律诉讼的方式确实是公正的，但是真正走上诉讼道路，时间、精力和金钱成本等都比较大，很多业主开发企业公司耗不起。“如果有住调委这样的一个专业调解方式，我认为值得去尝试。”曾女士说。
发展方向
引入保险机制，通过市场方式督促住建行业规范运行
分析房产行业发生诸多矛盾纠纷，记者注意到，在调解过程中若由与双方都无利害关系的第三方独立机构进行调解，通常有利于缓冲双方对立情绪，消除顾虑赢得信任，便于纠纷的化解。
如何确保公正独立？惠州市住调委主任雍江涛直言，住调委的调解是完全免费的、公益的，与企业和业主双方都没有利害关系，这就能够确保其主导的调解不会受到各方利益的干扰，由客观公正、专业可信的独立第三方专家给出建议，力促双方自愿达成调解协议。
此前曾成功筹建惠州医患纠纷人民调解委员会（下称“市医调委”）的王辉也是市住调委的专职委员。他告诉记者，住调委的调解在公正的基础上还将保持专业和客观，委员会团队是由懂住建、法律、调解、政策的专职人民调解员组成，全方位地为矛盾双方提供建筑、安全、法律等方面的专业知识指导。
雍江涛介绍，结合调解工作的开展，住调委还将实施“一案一册”建档管理。调解案件结果接受惠州市住建局、市中院和市司法行政部门的监督指导，处理案件建档留存，接受各方的监督，确保案件调解公正公平。
由于调解的公益性，作为第三方的独立调节机构，市住调委将如何确保长效运营成为社会关注的焦点。对此，王辉介绍，结合市医调委的运行经验，市住调委也将逐步引入保险经纪以推动行业的运行，通过系统地梳理房屋质量、延期交楼、物业纠纷等各类型的住房纠纷类型，针对性地设计理赔保险种类，通过市场方式督促行业规范运行。
“在设置保险种类时明确理赔基础，按照市住调委的调解结果进行赔付，这样就将有效地将该保险购买和理赔方式予以明晰。”雍江涛介绍，尽管引起某一住房矛盾的原因可能多样，但矛盾的双方是明确的，依托公证的调解结果进行赔付也将有利于双方合法权益的维护。
值得注意的是，市住调委的运营方式也得到了各主管单位和市场的认可。严戈科认为，这将有效地撬动市场力量加入到监督中，成为政府进行行业监管的有力补充。他指出，作为赔付方的保险公司，为了减少保险的赔付比例肯定也将谋划建立全流程的监理机制，督促企业按照规范施工，高品质的建设房屋产品，从而减少纠纷发生。
与此同时，保险机制的引入还将有效为行业发展注入活力。惠州市房地产业协会相关负责人介绍，结合当前预售资金监管存在的资金沉淀问题，通过设置相应的保险类型，在现金流监管保障的同时有效引入保险保函的方式予以优化，均将有效为行业发展带来活力。
■知多D
什么是人民调解？
人民调解是指在人民调解委员会的主持下，以法律、法规、规章、政策和社会公德为准绳，对涉及民事权利义务的民间纠纷，在查明事实、分清是非的基础上，通过说服教育、规劝疏导的方法，促进当事人双方在自愿平等、互相谅解的前提下，达成调解协议，解决民间纠纷活动。它是人民群众进行自我教育、自我管理、自我服务的群众性自治活动。
人民调解调解民间纠纷，防止民间纠纷激化；通过调解工作宣传法律、法规、规章和政策，教育公民遵纪守法，尊重社会公德，预防民间纠纷发生；向村、居民委员会、所在单位和基层人民政府反映民间纠纷和调解工作的情况及建议；参加综治治理、文明创建，开展安置帮教以及社区矫正工作。
■声音
惠州市住房和建筑纠纷人民调解委员会专职调解员王辉：
寻找法律框架内
最合理的解决矛盾方式
“我们住调委维护的一定是矛盾双方的合法权益，而不是不当得利。”王辉介绍，市住调委是专业的人民调解组织，对于矛盾事件要保持理性和客观，实在协调不成则走法律诉讼。
针对住建领域频繁出现的矛盾纠纷，王辉认为，无论是企业还是市民都应该要树立起法制观念，主管部门也要有所为有所不为，回归到合法合规的层面上来解决问题，不能让一些非法诉求得到实现，否则会对行业的健康发展带来极为不利的影响。
结合市住调委正在调解中的华贸铂金府楼板厚度所引发的争议，王辉介绍，从权责的角度来看，双方争议是非常明确的，两户业主投诉的房屋楼板实际厚度与设计厚度存在偏差是既定事实，但通过检测是符合安全标准的。至于在后续检测中业主要求重新检测水泥、钢筋质量等问题，因为没有证据证明钢筋、水泥存在质量问题因此得不到支持。
王辉介绍，权责明确在调解处理环节无非就是两个方面，业主要求企业进行加固完善，或者双方协商退房。若选择退房，是按照市场价，还是合同价，利息支出等均是可以协调的内容。“这都是在法律框架内最合理的解决矛盾方式，仍然无法达成共识，那就只能通过法律诉讼进行解决了。”
“人民调解的基础是尊重事实，合法合规是基础。”王辉介绍，住调委调解坚持的基础是客观、合法，不会为了达成调解而突破合理合法的大框架，若通过专业的调查分析之后的调解建议仍无法达成共识，那就只能走法律诉讼程序了。“从业主个人与开发企业的沟通角度来说，住调委调解应该会是权益最有保障的方式。”王辉说，市民遇到了纠纷都可以来试试，住调委都会给出最专业的建议。
惠州市房地产业协会秘书长刘潇：
引入保险机制
有望释放行业活力
相较于行业自律和政府监管，市住调委可视为为住房矛盾中的双方提供技术支持和法律顾问的角色，因为独立的立场，显然将更容易被矛盾双方所接受。刘潇认为，也可以把这个过程看成是诉讼前的又一个思路，帮助双方把权责信息梳理清晰。
刘潇认为这是一个解决行业争端的好路子，同时还有望带来行业发展的新活力。
“在住调委运行环节，引入保险机制将是一个有效的突破点。”刘潇介绍，在以往的行业认知中，由于行业纠纷矛盾发生的原因复杂、周期较长，保险权责认定较难，这导致保险机制进入不易。
然而，随着住调委第三方调解机制的实施，不代表任何一方权益的专业调解结果确实有望成为保险行业理赔的认定依据，这也为行业更广泛地引入保险机制提供了可能。例如，预售资金监管、工人工资等领域都可引入保险机制，通过金融保险的方式释放资金活力。
刘潇同时指出，结合当前建筑、房地产和物管领域的监管情况，监管数量众多的社区和工地项目，所需成本较大，而且很难面面俱到。但是，通过设置保险的形式能够有效地将保险机构引入监管环节。保险机构作为房屋质量、物业纠纷风险承担的理赔方，自然也将形成相应的监理方式，从而推动行业高质量发展。
惠州市甲乙丙丁策划机构联合创始人余鹤皋：
住调委为纠纷双方
提供了矛盾化解新路径
回顾过去几年惠州的房地产市场，尽管调控不断，但楼市成交依然活跃。一些房企存在抢工期、抢进度等行为，房屋质量投诉相对较多，这实际上为后续市场埋下了隐患。
“市住调委的挂牌成立可以说是恰逢其时，是刚性需求。”余鹤皋称，很多楼盘进入交付周期时，都会面临着纠纷频发的局面。从住建领域频发纠纷来看，行业契约精神是比较匮乏的。不只是针对业主层面的维权频发，也表现在开发企业遇到投诉时的“躲”“瞒”“拖”。在正常的矛盾纠纷处理中，业主若依法依规进行沟通，通常都会遭遇企业的无视。
余鹤皋认为，住调委的出现提供了化解矛盾的新路径。以往，矛盾双方都担心权益受损，现在可以通过独立的第三方进行独立沟通，而且还能给出专业的论证调查和建议，保障双方的合法权益最大化，这是矛盾双方都能够接受的。
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