大咖论市：明年楼市将迎哪些机遇与挑战？

低位开局、中端震荡、年底翘尾……一波三折的行情，跌宕起伏的走势，在这样的云波诡谲中，我们即将送走2019年的惠州楼市。

凡是过往，皆为序章。接踵而至的2020年，面对经济形势依然未见明朗、融资渠道依然受限的环境，身处供应压力依旧猛烈，竞争态势不断放大的格局之中，房企将面临哪些考验？

在“稳”字当头的政策背景下，外部有着粤港澳大湾区、深圳示范区建设的叠加利好，内部有高铁北站新城建设、金山新城建设的加持，加之赣深高铁、广汕高铁互通在即，市场又会迎来怎样的新机遇？

差异化备案价格监制机制的精准施策之下，一边是供应加剧，一边是保优提质，未来房价走势如何？今年未来得及上车的购房者，明年是否还有较好的入手机会？

从专业中出真知，在经验中得灼见，带着这些疑问，记者对话多位地产大咖。

■诺楠国际有限公司主席 陈诺楠

加强资金管理从容面对新考验

2019年对于中国房地产而言是充满考验的一年。国家对于房地产及各个相关行业的调控力度都很大，无论是房价、融资、借贷、按揭及土地开发有关手续等各方面的基本要求及限制都大大提高了。随着2019年走向尾声，2020年即将到来，中国房地产又将面临怎样的考验？

据数据统计，截至目前，惠州2019全年一手商品住房（含住宅、公寓）成交均价对比2018年有所增长，增幅为0.77%；土地市场方面，2019年惠州土地成交楼面价对比2018年同比上涨42%；二手房成交方面，根据惠州中原研究中心的数据，2019年惠州二手房均价同比2018年惠州二手房上涨22%，这已连续2年增长超过20%。

2019年下半年随着三年“限价令”期限到期，根据市场的实际情况反映，政府重新调整新的一手房备案价限价政策，各区域备案价格可按照实际情况可上浮7%—12%。在没有不可抗力的因素情况下，客观数据显示2020年惠州的房价应该是平稳上扬，而惠州的房子值得继续持有。

个人认为，2020年在国家政策调控下，对于发展商而言，仍然要面对上一年度同样的考验，所以需要着重资金管理，房地产商的资金要有意识地沉淀，对地产项目扩充要保持一定的实投资金比例，才可以从容面对未来的考验。

■隆生企业营销副总经理 吴景华

夯实基础，慢下来才能快一点

地产界也从来不缺乏声音，特别各种言论漫天飞，扑朔迷离的迹象让大家无所适从。

唱涨，唱衰、持平的各方言论粉墨登场，楼市俨然变成了股市。房企赖以生存的资本如同一剂“春药”，量重则死，量不足则生不如死，一些过度依赖资本“春药”续命的企业裸露出陈疾烂疴，“哐当”倒在前方重重雾霾里。

当然，房价追涨也可以看成是楼市对于外界刺激的一个自然反应，但就像一口气吃不成个胖子一样，上火多了，就容易口腔溃疡。市场对于房地产领域担忧情绪一直存在，房地产企业的融资渠道明显收窄，叠加上出现销售不畅、资金回笼困难。为规避房地产市场风险，近几年银行收紧房地产领域贷款，并将抗风险能力较弱的中小房企与大型房企区别对待，房地产企业获得银行贷款的成本一直居高不下。

这个时候，走得慢一些步伐再夯实一些是没有错的。销售放缓、成本上升、利润率下滑等导致战略意识差、成本控制能力较弱的企业，在当前房地产市场背景下没有办法生存，市场在这个阶段进行并购、洗牌也势在必然。当开发商自有资金不足、贷款又不能如期到位，而企业又急于使用资金、将商品变现时，只能拿出部分商品房搞促销、加速回笼资金。许多开发商不是饿死的，而是撑死的。无节制的扩张，导致管理和资金都跟不上项目发展的需求。近年来有的房地产企业本地开发多个项目、外地再拿开发项目，扩张如此迅猛，看起来“轰轰烈烈”，没想到顷刻间就轰然倒下了。

2020年惠州房价应该会有所上涨，但是增速或许会放缓。在房地产市场的竞争之下，房价的上涨速度会放缓，但是绝不会降下来，因为这些土地的出让金已经上涨。也就是说，成本已经增加了，再让开发商吐出利润是不可能的。楼盘竞争加大，土地成本越来越高，土地市场可能主要以国字号、上市企业拿地更多，中小房企生存的空间会压缩，越来越考验企业的资金链，稍微不留神就可能出问题，所以明年房企的压力会更大，且市场就那么大，如果没有深圳购买力的外溢，市场成交可能比今年还要淡一些。

但市场总是波谲云诡，半年、一年的变化就能让行情天翻地覆。2015下半年和2016年之后的惠州楼市就是佐证，救了多少挣扎在边缘的房企，同时又有多少房企重新入坑？

从市场的整体规模而言，普通老百姓的刚性需求始终应是市场的主流。不管市道如何，楼盘的起伏跌宕都是因为价位达到一个高点，或者在之前涨价过快。房价的跌涨影响到的不仅是楼盘短期的销售，更对一个楼盘乃至一个房产企业的品牌影响深远，但是面对不断上升的利润诱惑坐怀不乱者能有几人？当市场下滑的时候，又有多少人能沉得住气？

坚持就是胜利，但前提需要夯实基础。从这个角度看，慢就是快是有道理的。

■惠州中原地产战略研究中心总监 叶晓燕

平衡与博弈将成明年市场主旋律

2019年的惠州楼市表现可圈可点。1、2月成交录得近七年新低，3月小阳春，继而回落，三季度后段爬升，10月、11月分别录得年内成交两个新高，低位开局、中有起伏、年底翘尾的走势基本确立。

虽有起伏，但总体来看，年内的走势是相对平稳的。截至12月15日，惠州新房供应1644万平方米，成交量为1446万平方米，同比均是小幅波动。特别是成交面积，自三季度后，市场成交提速，从上半年的同比跌幅近三成，缩小到跌幅不足一成，因此年内同比跌幅缩小，成交高位横盘、小幅调整的表现也与我们年初对市场的预判相符。

同时，“分化”也是年内市场的一大特征。分区域来看，截至11月，四区供求比仍维持在相对平衡区间，三县供求比则有明显的扩张，市场出现供过于求的迹象。在局部供应不足的区域，开盘去化率整体仍维持在较高水平，在局部供应过剩的区域，去化率则维持低位。总体而言，供求比决定去化率。

区域分化的同时，个盘表现也两极分化。从惠州中原地产监测的200多个重点项目的去化情况来看，周均去化以及开盘认购率都有明显的差异。头部项目与尾部项目的平均去化率差距在2倍以上。差距的背后，一是客户到访量的差异，二是成交转化率的差异，因此，“客户少了”也许是一个伪命题，在湾区融城推进及深化的客观条件下，惠州的客源市场在进一步扩张，如何精准对接并成功转化是项目制胜的关键。

城市规划在将资源摊平，区域的再均衡发展，是楼市发展到一定阶段的必然结果，但短期内惠州楼市的去中心化不能一蹴而就，区域的差异性仍然明显存在，市场周期的变化，特别是整体市场向上动力不足的情况下，区域的分化会进一步凸显

展望2020年，差别化调控显效下，平衡与博弈将成为主旋律。政策的良性调节、双向调节将继续牵引市场，同时，处在供应峰期的惠州，2020年仍有近2000万㎡的潜在供应亟待上市，根据经验系数，明年的有效供应预计仍在1500万㎡以上，且近年成交的优势地块也将逐步转化为供应并深刻影响市场，量与价的平衡与博弈将进一步加剧。

作为粤港澳大湾区的组成部分，我们在坚定惠州楼市基本面长期向好的信心的同时，也需要面对在融合过程中出现的问题，更加主动地对接需求，惠州临深的势能在释放，但临“港深”的优势需要进一步发掘。此外，在强调居住功能的同时，也需要关注产业动能，只有真正产生吸附人才的能力，居住的功能才能最大化实现。

■德威集团营销总经理 刘友

“洗牌”加剧 购房宜选品牌房企

2019年受国家经济下行及市场整体住房不炒舆论政策等多方影响，客户购房需求渐趋理性与谨慎，但惠州房地产受大湾区规划利好影响，多个大牌房企进驻惠州热点片区拿地，区域新增供应速攀，市场竞争激烈，尤其是城区外围项目多采用多样化的促销手段加快去化，因此2019年市场总体的销量情况相对稳定。

对于惠城来说，市场成交总量从2016年开始已经保持高位平稳近4年，预计2020年市场整体成交量可能会稳中稍有下降。对于有刚需和刚改置业需求的客户而言，2020年上半年依然是很好的入市窗口期，但从下半年开始预计惠城市场整体的价格会稳中有涨。

首先，惠城近2年的土地成交价格屡创新高，部分热点片区的成交楼面价对比2017年之前甚至翻了3倍以上。这些高价成交的土地预计大部分都会在2020年前后入市，而土地成本的上升必然会推动商品房的价格上涨。另外，近期随着金山湖片区多个豪宅项目的相继入市，撑高价格天花板，市场整体的价格将很大可能被推动上涨。

在当前房地产融资渠道受限、资金受到严格限流环境下，资金实力相对不足的中小型开发商不排除会面临“洗牌”的困境，故建议客户在入手时还是要选择品牌开发商更有保障。

德威集团深耕惠州18年，资金实力雄厚，优质土地储备充足，2020年江誉诚项目货量充足，配套落地兑现大城价值；同时预计会有多个地块新开工，将推出全新的高端城市豪宅产品线，给惠州人民带来更多样化的选择，敬请大家关注和期待。

■花样年惠州公司副总经理 姚刚

“人才抢夺战”打响 楼市出现新转机

2019年是动荡的一年，房企冰火两重天。现在的楼市对房企的要求越来越高，未来将是考验房企“硬功夫”的时代。

从最近的全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制的政策可以看出，未来各个城市将抢夺包括人才等各类资源，楼市也将出现新的转机。

作为最早一批进入惠州的大型品牌房企，花样年集团已筑梦惠州12载，获得数万业主的厚爱。

2019年是机遇与挑战并存的一年，惠州花样年家天下项目逆势前行，获得2019下半年惠湾片区单盘销售金额及套数双料冠军，树立了品牌在惠州市场的影响力，为进一步深耕惠州市场奠定坚实的基础。

未来，花样年地产将秉承一贯的精工品质，继续打造最舒居产品的志向，努力打造人居典范的产品。致力于成为有趣、有味、有料的生活空间及体验的引领者，为有价值追求的客户提供品位独特、内涵丰富的生活空间及体验。

■新力地产深莞惠城市公司营销副总经理 林雪琳

加大布局力度继续深耕惠州

从宏观政策层面来看，房住不炒、楼市维稳是2019年政策调控主基调，惠州楼市调控政策持续收紧，但进入2019年下半年以来轨道交通、深圳先行示范区、大湾区规划重大利好释放有效提振市场信心，惠州也将积极融入粤港澳大湾区，整体市场投资前景向好，房产价值也将不断提升。从市场层面看，重点区域适当放宽价格上浮空间，近三月量价齐升有所回温，整体价格稳中有升。

房住不炒主基调下，预计2020年惠州政策上将“坚持稳调控、稳预期”，继续深化改革和长效机制建设。同时，明年供应量激增，市场将面临存量房及新房双重承压，区域分化更为明显，竞争更为激烈，惠州市场品牌化、全城化模式更加明显。

在此背景下，新力地产始终秉承“创见幸福无限”的品牌精神和“以品质为本，以创新为先”的价值观，为大湾区建设出一份力。自2016年8月成立新力深莞惠城市公司以来，迅速从无到有，目前已在惠州布局20余盘。新力地产未来持续看好惠州楼市，依托惠州产业优势、区位优势、发展优势，在深莞惠持续深耕，稳健发展，重点布局惠城、惠阳以及大亚湾三大区域，并在保持现有项目的同时拓展新的地块，为公司长远发展做好铺垫。

在惠州，新力地产目前在售项目有：新力城、新力睿园、新力珑湾、新力帝泊湾、新力君悦湾、新力玺园等项目，在2020年将会推售更多的项目。在明年营销策略上，“新力城”依然保持高举高打，发挥明星楼盘效应。“新力睿园”以其优越的地理位置，临深1.8公里，强调地段价值，以不可复制的价值区位，不可估量的升值潜力向市场展示项目独特的一面；“新力玺园”项目是近期推售的，以新力的精工、匠心品质为市场、客户提供优居生活，同时项目距离深圳约3公里，区域价值持续攀升。

在新的一年，新力将会一如既往的向市场、向客户、向业主提供美好的购房、居住体验，为新力地产在深莞惠扎根不断努力。

■惠州天策行总经理 李建峰

明年市场仍将稳健，全年或先扬后抑

2019年，对于惠州房地产市场来讲是一个大年，全年呈现2低2高的市场波动行情。年初惠州房地产市场是处于低迷状态，但是两会后，受到全面政策的利好，包括大湾区政策，导致上半年“小阳春”出现，出现惠州市场的第一波高峰期。临近年中，惠州市场才逐渐回落，回复市场横盘的低点。

在传统节点“金九银十”，叠加了深圳示范区政策落地，拉动了惠临深板块的市场，推高了惠州房地产市场的成交量。夯实了“金九银十”的成交量，将惠州房地产市场推向第二波高峰期。

进入下半场，随着备案价规则推出区域、项目差别化定价原则，市场同时出现了多个突破备案价格的高价项目。而高端盘的热销，再次推高了惠州房地产市场的成交量，11月年底前还来了翘尾行情，接近年底，惠州市场才逐渐回归低位的横盘状态。

预计2020年的惠州市场将保持稳定，全年或呈现先扬后抑的态势。可能3月份两会后，在大湾区和深圳示范区建设的叠加利好刺激下，以及上半年市场供应减少的情况下，还会出现一个“小阳春”，成交量达到一个高峰。之后市场成交量会逐渐下降，恢复正常水平，预计下半年会市场逐渐恢复横盘震荡状态，市场再次观望。

价格方面，预计上半年高端产品价格拉升、低端产品价格不动，下半年高端产品价格不动，而低端产品价格发力拉升，预计明年价格会保持缓慢上涨势态。但是明年对于购房者来说，也是刚需和置换的大年，大家要好好把握这难得的平稳期。

本版文/图 惠州日报记者卢振侠

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