楼市区域项目分化加剧 优质盘优惠盘受捧

记得上个月在对惠州市场进行分析的时候，就有业内人士直言当前的市场是个“哑铃状”的市场，区域分化、项目分化加剧，高端、低端消费力仍在，中端市场日子很难熬。

如今时过月余，随着收官之战的渐入尾声，这种分化状态看似有所减弱，实则以更为细化的分化态势，转入横盘震荡、板块持续分化的阶段。

分化现象之

一边是中介免谈

一边是高佣联动

回望下半场的惠州楼市，说起最热闹的片区，应该非金山新城莫属。这种热闹，不仅体现在土地市场的火热供需上，更体现在楼盘销售的“高冷模式”上。

上周，为真实探知金山新城楼盘的销售情况，记者先后到鑫洲·湖心岛1号、保利天汇、隆生西江花园等楼盘踩盘。

一到鑫洲·湖心岛1号的营销中心，记者就在门前看到“中介免谈”的提醒牌。随后，记者在保利天汇、隆生西江花园等楼盘踩盘时了解到，这些楼盘亦都没有启动中介联动合作。

熟悉近两年惠州市场的人，对中介联动都不陌生。作为楼盘营销的一大利器，中介联动以大量的客户资源、真实有效的成交效果，为淡季市场所推崇。一些竞争大、走货慢的楼盘，为追求资金的快周转，宁愿让出部分利润空间，以高佣金启动中介联动合作。

与金山新城楼盘“中介免谈”的姿态相比，博罗、仲恺等片区的楼盘，就没有那么“高冷”。

“现在楼市分化严重，一些热点片区不愁卖。但像我们这样比较偏远、没有突出利好的片区，不启动中介联动，真的是一个人都没有。”博罗片区某楼盘销售顾问坦言，“我们楼盘的佣金是总房款的1%，不算太高。有些楼盘给出了总房款的4~5%，惠阳的一些楼盘更夸张，最高给到10%，真的很下血本。”

“同个片区的楼盘，别人给的佣金高，你给的低，中介就不带客上门，成交量就上不来。”该销售顾问称，也正因此，很多楼盘明明知道被中介联动绑架，还是选择高佣金与中介合作。

此外，该销售顾问还称，为了能够快速卖房，很多楼盘给中介的折扣比案场的折扣还低。这也就意味着，购房者直接上门拿到的折扣，还没有在中介那里拿到的多，“为了得到更多的购房优惠，原本自动上门的购房者常常转去中介渠道，房企也因此要多出一笔中介佣金。”

分化现象之

一边是价格推涨

一边是打折促销

熟悉楼市的人，应该都有个共同的认知，那就是无论多么钝化的行情，只要出现一个敏感事件，就会引发外界对市场空间和未来的无限遐想。对第四季度的楼市而言，除马安6宗土地集中出让的事件之外，多个楼盘频频刷高备案价，亦是诱发市场对房价走势、行情走向揣测的敏感事件。

首先是金山新城的泰丰千花岛，率先以破20000元/平方米(含精装)的备案价，引爆市场关注。随后，同片区的鑫洲·湖心岛1号的毛坯房备案价也突破了18000元/平方米。而隆生西江花园、世纪金湖、中洲天御均价达到14000元/平方米，保利天汇均价16000元/平方米，坐实了金山新城“高端富人区”的传言。

除金山新城之外，“价破人惊”的区域还有博罗县和仲恺区。其中博罗县名巨伴山备案均价为16000元/平方米，颠覆了外界对区域房价的固有认知；仲恺区的综合体项目天益城个别产品最高备案价突破18000元/平方米，为平淡市场注入一剂强心针。

然而，一个片区、几个楼盘的情况并不能代表全市行情。与金山新城、仲恺、博罗县部分楼盘备案价高抬的喜庆景象相比，更多的楼盘却是打折促销、让利推货的冷清度日。

如博罗片区中洲·半岛城邦推出“双十二不套路”的促销活动，一成首付8万元起，半年分期0利息0月供，另外在渠道合作佣金奖励的基础上，还给出带客上门满2个小时送400元购物卡的活动；鼎浩城年终“大放价”，加推多套“8字头”房源，首付5万元起分期免息，认购就送5年物业管理费；新城·香悦澜山推出10套特价房源，最低6939元/平方米……记者统计后发现，隐藏在这些低折扣、特惠房源、低首付、送装修、送物管费背后的，是惠城区有楼盘房价重回8字头，是博罗有楼盘房价回到6、5字头，是仲恺有楼盘房价回到7字头、8字头。

“有的楼盘价格跌了，有的楼盘价格涨了，这很正常，符合市场规律。”在业内人士吴先生看来，优质楼盘价格适当涨一涨，位置偏远的楼盘价格适当降一降，正是还市场以市场，让产品自己说话的真实体现，“当前惠州实施的差异化价格监制机制，更具灵活性和精准性，对地段好、品质佳的项目适当放宽备案空间；而对位置偏远、品质一般的楼盘严控备案价，这样更有利于市场向品质化方向发展，也更有利于引导购房者理性消费。”

分化现象之

一边是摇号抢房

一边是无人问津

“为确保能够摇号抢到房，您要不要考虑冻两个资？这样选中您的几率会更大一些。”日前，已经在金山新城某楼盘冻资的鲁小姐，接到该楼盘销售顾问的电话。

“虽然冻了资，但楼层和户型都没选，因为还不确定一定能摇号选中我。”鲁小姐称，现在买金山新城的房子更多的是“靠运气”。

坦言买房靠运气的还有此前采访过的购房者许先生。记得当时他在欲买金山湖片区楼盘未果之后，还曾难以置信地说，“不是说现在开发商缺钱，房子都在优惠促销吗？为什么我想挑个好点的楼层都不能如愿，价格还一点优惠都没有？现在的房子真的不愁卖了吗？”

许先生不知道的是，不是如今的开发商不缺钱，也不是惠州的房子都不愁卖，而是不同的片区，境遇天差地别。

比如仲恺片区某大牌房企开发的楼盘，国庆期间只卖了寥寥几套房，如今步入年末，即便有多重优惠促销，营销中心内也是门可罗雀；惠城南线片区某楼盘由于全年销售不理想，整个营销线“大换血”；受建设深圳先行示范区带动的惠湾市场，在利好效应消化之后，部分楼盘也出现走货慢的情况，客户上门量和去化率都不断下滑，甚至有楼盘原计划年终清仓，到现在去化不足五成。

“现在的楼盘，真的是冷的冷死，热的热死。有的楼盘，停车场一辆车都没有，营销中心很冷清，楼层任选；有的楼盘，工作日内也很热闹，价格一点商量的余地都没有，楼层没得选，还不一定买得到。”另一位购房者赵女士根据自己的买房体会，说出了当前楼市的真实状况。

此前评价当前楼市为“哑铃状”市场的惠州天策行总经理李建峰表示，目前走量比较好的为一些高端优质盘和低端优惠盘，而地段一般、产品一般且价格又不便宜的中端楼盘，则比较难卖，市场整体进入低位横盘的状态，“预计明年市场分化格局会持续加大，上半年高端产品价格拉升，低端市场不动；下半年高端产品价格不动，低端发力拉升。”

文/图 惠州日报记者卢振侠

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