省发改委、省住建厅近期联合发布《关于进一步规范物业服务收费的通知》 物业管理和小区停车收费须遵循法规
住宅小区物业管理事关千家万户。惠州日报记者杨建业 摄
省发改委在市发改局对惠州市物业服务收费情况进行调研。图片由对方提供
小区停车收费是市民关注的问题。来源：惠州报业传媒集团东江图片社
广东省发展改革委、广东省住建厅近期联合发布《关于进一步规范物业服务收费的通知》（以下简称《通知》），从2019年8月1日起，政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理取消；垃圾和余泥渣土清运费实行市场调节价，装修保证金（押金）不列入政府定价管理事项。
而早在4年前，惠州就已经率先在广东省放开除保障性住房外小区的物业费，实行市场调节价。据悉，惠州市自2015年10月1日起试点放开、2018年5月1日起正式放开对普通住宅物业服务收费的管理。惠州是国家价格改革先行先试城市，也是广东首个全面放开非保障性住房物业服务收费的试点城市。
案例1
物业公司不得强制业主委托清运装修垃圾
业主欢欢喜喜收了楼，正要装修入住，却被物业公司告知必须要接受其提供的高价装修垃圾清运服务。2018年底，市民刘先生就此向有关部门进行投诉。事实上，这并非个例，近年来，在政府网络问政平台上，关于物业企业要求业主接受其提供高价装修垃圾清运服务的投诉不时便会出现。那么，政策上对这种小区装修垃圾清运服务收费是怎样规定的？遭遇物业企业的这种不合理要求，市民应该怎么办？记者对此进行了采访。
刘先生是惠阳半岛一号11期小区业主。他反映，近期业主们已陆续开始装修，但物业公司要向业主收取高达13元/平方米的装修垃圾清运费，“物业公司声称，如果不缴交垃圾清运费，若被物业发现倾倒装修垃圾将对业主罚款两万元，且作停水停电处理。”刘先生认为，这简直是天价收费，且带有明显强制收费的意图，希望相关部门介入调查。
在收到刘先生的投诉后，惠阳区发展和改革局到惠阳区淡水半岛一号小区物业公司进行了调查。“经调查，我们发现刘先生反映小区物业公司按13元/平方米标准收取装修垃圾处理费的情况属实。”该局相关负责人称，小区物业公司负责人表示，垃圾清运费是遵循业主“自愿委托”的原则，不委托则不收费，业主可自行选择有资质的清运公司清运装修垃圾，物业公司不得强制业主委托清运装修垃圾。
该负责人称，业主可以与物业协商装修垃圾清运费标准，但物业公司不得强制业主缴费或者限制业主选择其他清运公司。
该局已告诫该物业公司不得强制提供垃圾清运服务并收费，同时，已建议该小区物业公司加强与业主沟通交流，耐心做好相关的解释工作。记者从市发展和改革局获悉，遇到物业强制收取装修垃圾清运服务并收费的情况，市民可向属地物业主管部门和市场监管部门投诉。
案例2
物业能否预收一年管理费应按合同协议执行
收楼要先预交一年物业管理费和200元公摊费用，这样的收费是否合规？2018年，市民叶先生购买了位于水口的映月湾楼盘，他称，该楼盘离市区较远，地理位置较偏，当初开盘时与市区动辄上万的房价相比，价格较低，这也是吸引他出手的主要原因。“大家都不是富人，买这个楼盘主要还是价格能接受。”叶先生称，不曾想，日前收到收楼通知，结果去到被物业要求先预交一年物业管理费和200元公摊费用，他认为这是霸王条约，并不合理。
对此，市发展和改革局相关科室负责人称，惠州市自2015年10月1日起试点放开、2018年5月1日起正式放开对普通住宅物业服务收费的管理，由物业公司与业主按照物业服务合同、协议的约定进行管理。物业公司与业主双方的行为（包括提供服务和收取费用的办法）受合同、协议约定的约束。
因此，交房时是否需要预交一年的管理费、公共水电费的分摊费用都要根据业主与物业所签订的合同或协议约定排行。
新规亮点
垃圾清运费试行市场调节价
《通知》指出，垃圾和余泥渣土清运费实行市场调节价。按照《通知》要求，业主对其物业进行室内装修的，其垃圾和余泥渣土清运费用由实行政府定价调整为市场调节价管理。业主可依法委托物业服务企业、第三方或自行处理装修中产生的垃圾和余泥渣土。此次新规，将垃圾和余泥渣土清运费交由市场调节，对业主而言，业主也有自主选择权。
《通知》还指出，装修保证金（押金）不列入政府定价管理事项。装修保证金不属于价格管理范畴，不得按政府定价事项进行管理，具体由物业服务企业、业主按有关保证金的法律、法规规定执行。
然而，有业主担心，垃圾和余泥渣土清运费实行市场调节价，如果物业服务企业出现垄断行为，强制收取垃圾和余泥渣土清运费，业主权益得不到保障。若业主发现类似的垄断行为，业主可以向市场监管部门投诉反映，相关部门也会加大查处的力度，加强事中事后的监管。
新规焦点
物业费是不是想涨就能涨？
放开物业服务收费，实行市场调节价，物业费是否会暴涨？市发展和改革局有关负责人此前接受记者采访时说到：“放开物业服务收费并不代表物业公司可以随意涨价，因为涨价必须征得大部分业主同意。”
该负责人表示，物业上调服务费必须经过两道门槛：首先要进行成本核算，制定调价方案，并接受第三方审计，这就决定了物业费涨价必须控制在合理范围内；其次，调价方案必须书面征求全体业主意见，并得到半数以上业主同意。
相关收费政策
物业小区机动车停放服务收费
1、2015年8月起，广东省机动车停放服务收费实施新政，政府定价范围只限于机场、车站、码头、旅游景点、口岸配套停车场，公交枢纽站及地铁换乘站停车场，路内人工停车场和咪表自动停车设施，政府全额或参与投资建设室内专业停车场，公共（益）性单位配套停车场等。住宅小区机动车停放服务收费放开实行市场调节价。
2、放开政府管理价格后，住宅小区机动车停放服务收费的制定和调整谁说了算？
住宅小区机动车停放保管服务费是指停车场经营者接受委托，按照停车服务合同或其他约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施、停车秩序管理服务所收取的费用，具体收费标准由停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定。
①停车场经营者利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备经营停车服务的，制定和调整机动车停放服务费、免费停车时限等事项，应依据《物权法》《物业管理条例》相关规定执行，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，且所得收益依法归全体业主共有。
②建设单位、个人等经产权登记程序取得车位、车库所有权或使用权的，停车场经营者接受其委托开展停车服务经营，制定或调整机动车停放服务费标准应当通过合同或其他方式与业主或使用人约定。
③未经产权登记程序明确所有权和使用权归属的车位、车库，停车场经营者接受委托开展停车服务经营，机动车停放服务费标准等事项可继续按照其前期物业服务合同等约定收费标准收取。如需调整收费标准、免费停车时限等事项，应依据《物权法》《物业管理条例》相关规定执行，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。
建设单位、个人等经产权登记程序取得车位、车库所有权或使用权后自行向他人出租的，租金由双方自行协商。
相关知识
物业管理费是管理公共区域的费用，具体的物业管理费用包括：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。
本组文字 惠州日报记者曾酉璇 通讯员龚立新
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