新发放个人房贷利率10月8日起调整首套房不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点
25日，央行发布公告，自2019年10月8日起个人住房贷款利率将调整，引发高度关注。
25日，央行发布公告，自2019年10月8日起个人住房贷款利率将调整，引发高度关注。根据公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。那么，新发放商贷利率将如何定价？对市民的房贷又会带来什么影响？记者就此采访了惠州市部分银行人士，对市民关心的问题进行解读。
房贷解除跟“基准利率”的捆绑关系
房贷利率的变化牵动购房者的心。政策出台当晚，已经签订了一套改善型四房的冯女士很是疑惑，直呼“看不懂”，第二天，冯女士就赶紧打电话给房产销售经理咨询，“销售经理跟我说，新政只是换了个计价方式，换汤不换药的。其实，我到现在都没明白，利率不是降了吗？”冯女士说。
惠州市某国有银行工作人员这两天也陆续接到不少购房者的咨询。“这段时间刚好在买房、看房的人应该最纠结了，很多人问是新政实施前签约还是后签约好？”
要搞清楚这个问题，首先要了解什么是贷款市场报价利率（LPR）， “此次政策中提到了LPR，它是十余家综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式，确立一个最优贷款利率供行业定价参考。这个定价基准就会出现波动和调整。”惠州一家全国性股份制商业银行房贷业务相关负责人解读称，房贷利率新政是中国利率市场化的延伸，此次房贷解除跟“基准利率”的捆绑关系，只是利率市场化在住房贷款这一领域的体现。
“以前房贷利率的报价都是根据央行的基准利率在结合上浮的幅度来确定。如果央行不调整基准利率，或者银行不调整上浮或下浮的比例，市民申请的房贷利率可能很长时间都不会变化。”惠州市另一家国有银行信贷部工作人员说，新政意味着此前房贷“基准利率”这个参考标准将退出历史舞台，购房合同中“基准利率上浮”、“基准利率下浮”等说法，将变为“LPR加多少个点”，1个基点就是万分之一，60个基点就是0.6%。
新政出来后，是不是意味着房贷不能打折了？答案是肯定的。因为所谓房贷利率打折，是因为以“基准利率”为标准进行打折，但如今房贷利率不再对标基准利率，且设定了下限，未来，即便市场不景气，想要再拿到85折、9折、95折的房贷利率，理论上都不会存在。
经双方约定，利率每年都可调整
虽然今后再无基准利率“打折”的住房贷款利率，但并不意味着长期看住房贷款利率不会下调。《公告》明确，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年，利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
“以前，如果央行不调整基准利率，市民正常房贷周期内执行的利率很长时间都不会变化。”上述股份银行人士告诉记者，如今公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，也就是说，如果银行与市民约定的重定价周期为一年，利率参照最近一个月相应期限的市场利率报价，市民每年都会和银行重新定一次价，每年执行的房贷利率可能都不同。当然，如果银行与市民约定的重定价周期最长为合同期限，则整个还贷周期内的利率都不会变化。通俗说，因为LPR是每个月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有约定，就可按更低利率去还贷；反之如果利率上升，你也得承担利息增加的压力。
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算一算，房贷利率变高还是变低
对于要买房的市民来说，最关心的还是自己的房贷利率到底是涨还是跌？《公告》明确，首套房不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点。
举个例子。大部分个人房贷期限都在5年以上，参考8月20日发布的LPR，5年期贷款市场报价利率以4.85%为标尺。政策规定，首套房不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点。按照这个标准，首套房房贷利率不得低于4.85%，按以此前住房按揭贷款4.9%的基准利率来看，相当于打9.9折；二套房不得低于5.45%，5.45%的“下限”利率水平相当于原来的利率上浮11%。
具体到惠州，日前，根据中原战略研究中心公布的数据显示，截至8月5日，通过调查惠州12家主流银行的房贷利率数据显示，惠州首套房贷利率普遍上浮20%—30%左右，贷款利率在5.88%到6.37%之间；二套房方面，不少银行对二套房上浮利率普遍上浮“25%—40%”，其中，有5家银行最低上浮25%，有4家最低上浮30%，有3家最低上浮35%，最高均为上浮40%。按照目前4.9%房贷基准利率，上浮贷款利率在6.125%至6.86%之间。
这意味着，按照目前数据来看，惠州市场首套房、二套房实际利率，均高于按新政计算得出的利率下限。因此接下来就是要看具体如何加点，这个加点如何确定？各地可以自由调控，取决于各地房地产调控需求及银行的定价，和个人信用情况。“新规落地，还需要看9月20日公布的LPR，还有惠州各大银行的加点情况。但是惠州目前已经没有打折的贷款利率，因此整体而言，调整后的贷款利率应该变动不大，保持稳定是大概率事件。”惠州银行人士表示。
另外，央行给出了一个“缓冲期”。《公告》明确，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。此外，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
惠州日报记者刘乙端
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