高新技术产业用地“应保尽保” 超六成新增建设用地须用于工业项目 惠州创新供地模式破解企业“用地难”

惠州为破解企业“用地难”“用地慢”困局，不断创新施策为产业项目提供用地保障。南方日报记者王昌辉摄

18日，惠州市公共资源交易中心一宗挂牌编号为GP2019—12的工业用地引起关注。不同于以往单一的工业用地功能，地块详细规定了该宗地建设厂房、办公楼、宿舍等构建物的规模和标准，这也被业界认为是惠州新型产业用地（M0）供地模式落地的前奏。

6月中旬，面对城市新经济和产业发展对于用地发展提出的新需求，惠州市自然资源局经过前期调研，编制公示了《惠州市新型产业用地（M0）管理暂行办法（征求意见稿）》，在工业用地（M）大类下增设新型产业用地（M0），将多土地功能属性融合，满足新型产业项目对于“产业生活生态圈”的需求。

不仅如此，惠州在建设国内一流城市的进程中，为破解城市“用地难”“用地慢”困局，不断创新施策为产业项目提供用地保障。在拟定M0用地措施之余，不断探索标准地“带方案”出让，工业用地“带项目”出让等举措，并精简审批流程，有效推动着产业项目的精准落地和高效建设投产。

政府不断创新施策、不断优化用地环境也悉数被企业看在眼里。得益于各级政府部门的精细服务，银山科技LED光学膜片工业设计项目实现土地摘牌即动工，其相关负责人表示，政府专人跟踪指导，帮助企业解决问题，大幅缩短了项目建设周期，提高了生产效率。“我觉得惠州的营商环境非常好，以后也会介绍更多的企业来这里投资。”他说。

南方日报记者张峰

保障供应

市县区年度工业用地供给比例不低于50%

城市面积大、土地资源丰富……这是惠州融入粤港澳大湾区发展进程里一直被外界看好的最大优势。然而，事实却并不尽然。今年以来，惠州市委、市政府先后举行的7批次解决企业困难“直通车”活动中，用地难成为企业反映最多的问题。

不只是“直通车”活动，在城市既有的产业项目报批过程中，用地难同样也是企业最常遇到的困惑。在记者此前的采访中，一家计划落户仲恺东江科技产业园的电缆制造研发企业工作人员介绍，项目在用地报批环节遇到了用地指标紧张问题，项目落地经历的时间也比较长。

“惠州的土地总量在区域城市对比中确实比较丰富，但是如何使用有着严格的用地指标要求，并不是说想用就能用的。”惠州市自然资源局相关科室负责人介绍，在城市建设和经济发展过程中，产业项目、基础设施建设、住宅小区等都有着相应的用地指标。“这里多一些，那里就少了。”

结合惠州建设国内一流城市的发展进程，赣深高铁、广汕高铁，TCL华星光电、埃克森美孚等城市轨道、产业项目建设加快，城市用地需求在未来相当长一段时期内都将保持高位水平。

“要统筹好城市用地，更重要的还是抓好重点，为建设国内一流城市作出最大贡献。”惠州市自然资源局党组书记、局长袁贵平介绍，建设一流的城市需要一流的产业，一流的产业项目发展离不开有序的用地保障。袁贵平指出，自然资源部门将不断强化建设用地供给向工业项目倾斜的宗旨，保持市县区年度工业用地供给比例不低于50%，新增建设用地指标60%以上用于工业项目的发展。

此外，对于城市新兴经济产业和大项目的发展，惠州还明确了“优先保障”和“应保尽保”的原则。持续加大对重点项目和工业产业项目用地服务保障同时，还将积极争取用地指标用于产业项目的发展，对工业用地报批实行全程跟踪服务。

记者注意到，该举措的不断深入也迅速带来了惠州用地结构比例的调整。据市自然资源局统计数据，在2017年全市工业用地供应建设用地总量占比10.23%的基础上，2018年全市新增建设用地指标1.15万亩并将新增用地指标的71.26%用于工业项目报批，推动了河惠莞高速公路、德赛汽车电子移动互联技术集成产业化项目等一批重点项目的发展。

值得注意的是，在存量用地盘活层面，工业用地弹性出让、“工改工”奖励性政策以及工业企业原地改扩建等措施也有效带动了产业项目的迭代升级，带动老旧厂区的活化发展。

创新模式

多类型用地属性融合支持新型产业发展

随着产业用地保障力度的空前强化，部分长期难以落地的项目也快速得到推进。记者注意到，2018年下半年，通过各县区产业项目实地走访调研，市自然资源局梳理确定68宗重点保障的重大工业项目用地报批，上报审批用地89宗、2.61万亩，解决了TCL集团模组整机一体化智能制造产业基地项目、惠州市中新工业园汽车零配件生产项目等一批国家、省、市重大工业项目用地需求。

“相对于"巨无霸"大项目，立足于研发、创意的新型产业又提出了新的用地要求。”惠南科技园某产业项目新入职的品宣负责人介绍，现在的产业项目不再是以前的工厂流水线，而是衍生出更多生产生活功能区的划分需求，一个小产业项目园区就是一个小型的生活业态圈。

她继续说，以前可能工人流水线下来就直接住厂房宿舍，但是现在的新型产业，从研发生产到办公再到居住等都提出了更高的要求，对于产业园区的功能分区也更加精细。

“类似的问题实际上在各地都出现过，随着产业升级，人对工作生活的品质需求提升，产业园区的功能也变得更加多元和完善。”上海市城市经济学会高级经济师顾海波介绍，这种需求也是伴随经济产业的升级发展而出现的，上海、深圳等区域也结合这一需求逐步进行完善，允许土地供应环节多种用途属性融合，满足特定产业的特定需求。

面对城市产业发展提出的新需求，惠州编制公示了《惠州市新型产业用地（M0）管理暂行办法（征求意见稿）》（下称《暂行办法（征求意见稿）》），拟在工业用地（M）大类下增加新型产业用地（M0），多土地功能属性融合，满足创新型企业发展用地需求，提升土地利用效率。新型产业用地（M0）项目用房包括产业用房和配套用房，其中产业用房包括上述新型产业功能用途的用房。配套用房则包括小型商业、配套人才公寓及宿舍等。

惠州市自然资源局用地科科长曹红杰表示，M0用地措施的设想是满足新经济产业用地需求，不再是单一的用地类型，而是多种土地用途进行融合，满足单个产业项目研发、创意、设计、生产、商业和居住等多样需求，切实有效的提升土地利用效率和精简企业的报批报建流程。

当前，惠州M0用地并未正式完成审批正式实施，但城市产业项目精准用地供给工作已然启动。聚焦惠州市公共资源交易中心土地与矿业网上挂牌交易系统可以发现，18日正式挂牌的一宗位于惠城区马安工业发展集中区（北）、挂牌编号为GP2019—12的工业用地就有效实现用途多元化，挂牌告知书对于用地布局厂房、办公楼、宿舍、门卫室等构建物都予以明确，满足产业项目的精准需求。

提高效率

工业用地“带项目”出让拿地后迅速建设

在今年第六期解决企业困难“直通车”活动上，面对企业反映的用地难、用地慢问题，惠州市政府副市长林洪表示，当前项目的用地供地需要10多个环节，耗时较长，未来将不断压缩用地供地时间，力争缩减一半时间。记者梳理现行工业用地出让及规划报建审批流程发现，目前启动项目供应至完成供地及规划报建普遍用时8至12个月。

“如果政府的效率低，企业的成本就高。”林洪介绍。如何提高效率提速产业项目的落地建设和发展？袁贵平在日前就“大力支持实体经济，切实解决企业项目落地难”主题与市民交流时表示，将通过前置精简、流程再造等多种举措，优化改进工业用地出让及规划报建程序，促进工业用地出让程序提速增效。

他介绍，按照调研的情况和预期，压缩审批时间后，启动项目供应至完成供地及规划报建普遍用时将缩短至4至8个月，工业项目完成用地出让周期将压缩近2/3。

具体到实施措施，市自然资源局土地储备中心相关负责人介绍，惠州当前已将《规划设计条件告知书》编制工作简化，对拟出让工业用地符合已批控规规划用地性质的，按照控规要求以一图一表的形式直接出具规划条件，原则上3个工作日完成，可节约时间约两个月。同时还将探索试行以标定地价的区片地价测算拟出让工业用地地块的评估地价，简化工业用地出让前的评估程序，节省时间约半个月以上。

“无论是精简流程，还是创新机制，针对的都是合法合规的产业用地项目。”该负责人介绍，在前期的走访调研中，部分企业用地难还不只是用地审批环节，还聚焦于产业项目区域地块规划调整、占补平衡和征地拆迁等问题，因为这些原因导致的项目落地难问题则须依法依规一步一步予以优化解决。

“不同于商住用地的出让收益集中于土地出让金，工业用地更加关注的还是企业拿地后产业项目的生产经营。”顾海波认为要更有效地提高用地效率，推动经济发展，还可以探讨按需供应、提高门槛，有合适的项目进驻便定向供应土地，一方面能够确保土地指标用在“刀刃”上，另一方面也能使得用地效率得到保障。

曹红杰介绍，结合各县区政府的产业项目用地需求，惠州也将探索实施标准地“带方案”出让，工业用地“带项目”出让等举措。从该局层面有效将审定总平面和单体建筑设计方案环节前置至土地出让环节前节省审批时限，各县区也能切实实现产业项目的精准落地和高效建设投产。

以今年6月份惠城马安工业发展集中区（北）的银山科技LED光学膜片工业设计项目为例，得益于各流程的前置和推动，项目实现精准高效实施，有效为项目建设节省了时间，推动项目高效发展。

明确效能

严控用地准入门槛和量产标准提高土地产出

权利和义务是相辅相成的。在不断完善经济产业项目业态落户布局机制的同时，惠州对于产业项目的规范发展和产出也提出了量化的要求。“对于重大项目和高新技术产业项目我们将持续做好用地服务，而对于落后产能项目和企业我们将不断推动更新迭代。”惠城区人民政府相关部门负责人介绍。

关于新型产业用地（M0）相关措施，记者注意到，在创新供地模式为现代经济产业项目发展需求提供支撑之余，对于引入项目类型和门槛均设置了精准的指标。

怎样的企业将能够申请该类型用地？《暂行办法（征求意见稿）》指出，须拟申请准入产业项目符合国科发火〔2016〕32号文规定的国家重点支持的高新技术领域，或者是拟申请准入产业项目属于《广东省发展改革委关于进一步明确广东省优先发展产业的通知》明确的优先发展的产业类型。

同时，还须在提出用地申请前，向当地M0联审小组出具书面承诺书。承诺项目在产后3年内的亩均投资强度、亩均产出、亩均税收平均不低于当地要求，同时承诺亩均能耗不高于当地要求。在签订土地使用权出让合同前，与监管部门签订履约监管协议，提供不低于土地出让金总额10%的履约保函。

具体到准入标准，新型产业用地（M0）项目投资强度（投资总额/占地面积）不低于5000元人民币/平方米；年单位产值平均不低于8000元/平方米；年税收贡献率平均不低于380元人民币/平方米（土地面积）。

细看当前进入挂牌阶段的惠城区马安工业发展集中区（北）MABY—01—16—01地块信息，告知书在明确了用地用途和物业建设信息的同时，对地块招商条件也进行了明确。提出：总投资规模不低于10亿元，投资强度不低于1.67亿元/公顷，土地产出率（营业收入）不低于2.4亿元/公顷/年，税收产出不低于0.12亿元/公顷/年。

值得注意的是，尽管新型用地方式对地块产出效能要求明确，但面对市场，产业项目经营仍然具有一定的风险。如何抵御这一风险？市自然资源局用地科负责人直言这一块也有考虑，将严格限制地块的相关指标，企业满足条件可以进行产权转让，但接手企业的产出指标不能改变，这样能够确保土地效率和产业发展的实现。

正在挂牌的类M0用地地块信息也指出，企业在签订《国有建设用地交地确认书》5年内不得转让土地使用权(包含但不限于公司股权转让)，非因企业破产不得终止项目建设及运营。同时实施最严格的批后监管。

再聚焦到随着赣深高铁北站布点出现的TOD用地开发模式，市自然资源局在规划引导高铁北站片区通过TOD开发打造高铁新城的同时，也对区域用地发展提出刚性要求，要求公共交通场站用地（车辆段及其上盖物业）控制其物业上盖的物流仓储用地比例不低于60%，确保新城经济产业功能得到保质保量实现。

■案例

部分地块已开始出现

类M0用地形式

今年6月14日，惠州市自然资源局发布《惠州市新型产业用地（M0）管理暂行办法（征求意见稿）》。由于M0用地有效打破了既有工业工地供应环节用途属性单一的局面，满足了新型产业机构对于用地“研发、办公、商业、居住……”等多类型构建物用途的需求，受到惠州实体经济企业的广泛关注。

记者监测惠州市公共资源交易中心土地与矿业网上挂牌交易系统发现，随着该项工作的推进，部分项目用地已开始出现类似M0用地形式供应局面。在日前完成交易的编号为GP2019—10，位于惠州市惠城区水口民营工业园南区的JD—130—02—01地块和编号为GP2019—9，位于惠州市水口民营工业园南区的JD—130—02—03地块就呈现出类似局面。

挂牌编号为GP2019—10的工业用地面积42428.3平方米，最终由高兴技术企业深圳市沃尔核材股份有限公司以4053万元的底价摘得。用地告知书则指出地块作为“实行园区标准地出让”，计算指标用地面积45375平方米，布局2栋厂房1栋宿舍2栋仓库2间门卫室，最高8层，总建筑面积88340.8平方米（其中宿舍建筑面积12718.64平方米，占比14.4%），同时布局停车位164个（地下154个）。

该宗地同时对于投资条件予以限制，要求该地块总投资规模不低于4.5亿元,投资强度不低于9900元/平方米，土地产出率（营业收入）不低于17600元/平方米/年，税收产出不低于1050元/平方米/年，均满足M0用地的投资强度和量产要求。

同样位于惠州市水口民营工业园南区、编号为GP2019—9的地块情况也基本类似，惠州市恒昌盛科技有限公司以底价2683万元摘得30003平方米宗地，容积率则达到了2.7，将布局3栋厂房1栋宿舍2间门卫室，最高7层，以及164个停车位。

值得注意的是，类似的工业用地挂牌局面已逐渐成为了惠州产业项目土地供应的常态。通过与企业前期的招商和前置沟通服务，针对产业项目的发展需求设置精准的土地建设条件，充分满足新型产业项目的高效、高质落地。

■观察眼

完善产业用地机制

可有效激发城市新活力

当前，惠州正处在建设国内一流城市的进程中，一流的城市需要一流的产业作支撑。如何加速产业的有效落地？作为百业之基的土地供给无疑起着决定性作用，而不断创新和优化供地及审批机制，无疑抓住了产业发展的“牛鼻子”。

结合当前工业用地的相关措施，无论是确保新增建设用地指标60%以上用于工业项目，以及保持市县区年度工业用地供给比例不低于50%；还是探索标准地“带方案”出让、工业用地“带项目”出让等均是在源头上为城市产业发展提供保障。

回顾到两年前的用地情况，2017年，实际用于工业的用地只有一成左右，大量用地指标则被房地产项目所占据，而指标的严控则使得这种局面得到反转。部分地方政府也不得不将区域经济发展的重心从短视的房地产开发转移到实体经济的培育和发展壮大上来，这实际上也改善了城市经济发展的导向问题。

在产业用地出让流程上的“带方案”和“带项目”则有效使得产业项目落地变得迅速，也有效缩短了项目签约落地到投产经营的时限，推动土地效能的发挥和产业项目的高效产出。

除了这些政策层面的强化引导和服务优化，最让市场感受到活力的还属《惠州市新型产业用地（M0）管理暂行办法（征求意见稿）》的出台，不同于宏观用地政策方面的方向指引，在项目用地的设计上进行优化提升的则是企业实实在在的经营活力。

可以看到的是，M0用地供地模式的推出将有效解决单宗工业地块用途属性单一局面，研发、办公、居住乃至一定比例的商业配套等物业构建的设置都将得以实现，有效满足了现代产业经济和人才对于“生产生活生态圈”的新需求。即使延伸到全国层面，在深圳、东莞等城市之后推出该项举措的惠州也是走在前列位置的。

关注到创新供地模式对产业的发展意义，记者认为伴随城市新型产业、新兴经济高速发展而出台的新措施，显然也将推动产业的进一步发展。但最值得关注的还是该政策对于既有的老城片区和老旧项目的活化提升的意义，或将为既有的单一“工改商”“工改居”行业提供一条新路子。

聚焦到旧改工作的推进，记者认为，M0用地政策将有效改变传统工业区功能单一、配套不完善和“工改工”市场动力不足的问题，通过老区活化实现综合性园区更新，引导传统制造业转型升级，激发城市新活力。例如，传统的单一功能厂区通过改造实现研发、设计、住宿等多用途功能，升级布局产业也将变得灵活。

新闻推荐

惠州学院教授、惠州市科技发展研究中心主任胡瑞卿： 惠州要补齐短板对接深圳创新资源

胡瑞卿。受访者供图近年来，越来越多企业在深惠两地同时布局。总投资129亿元TCL模组整机一体化项目就是深惠产业共建的一个...