减少商品房土地年限“缩水”纠纷，维护业主合法权益 惠州拟出台措施为开发商“定标准”

惠州将通过打击违法囤地、加快土地开发进程，减少土地年限“缩水”纠纷。南方日报记者王昌辉摄

“房子买了后还未入住，土地年限就已少了20多年。”近日仲恺区某项目业主黄先生投诉称，他买房时并不知道土地年限“缩水”，如今其合法权益难以得到保障。类似黄先生一样，不少购房者都遭遇过楼盘土地年限“缩水”的事情。由于权责难明晰，业主在此类纠纷中，权益往往难以得到有效保障。

如何有效减少此类纠纷？日前，惠州市住建部门在接受记者采访时表示，企业应规范销售行为，积极做好信息公开公示，让购房市民充分知情。同时提出购房双方应强化契约，通过合同约定项目土地年限的周期并及时履行合约。

但在实际销售过程，购房者对项目信息的了解常常较为片面。有业内专家指出：“虽然要求信息公示，但普通的购房者对此很难做到透彻了解，且很多时候由于买卖双方信息不均衡，购房者仓促决定，常会造成后续纠纷。”

如何有效规范该行为？该名专家认为，在相关法规对土地使用权年限已做出规定的前提下，主管部门应通过设定一定的指导期限来规范入市商品房的土地年限，明确入市房源标准，以切实维护市民的合法权益。

惠州市自然资源局相关负责人对此回应称，将深入调查研究，联合相关部门一起制定行业标准，以有效保障市民权益，帮助购房者规避市场纠纷。同时，打击土地闲置行为，提高土地利用效率，避免类似问题频发。

●南方日报记者张峰

现实问题?土地年限不足频繁引发纠纷

“房子买后还未入住，土地年限就已经少了几十年。”“土地年限还没贷款期限长，30年的贷款没还完就得补缴土地费了？”……近年来，由于土地年限不足额所引起的纠纷在惠州时有发生。

记者初步统计发现，在过去5年内，惠州仅见诸媒体的土地年限维权纠纷就达到30宗以上。松苑雅居、乔弘模范生、新湖丽园、金鼎雅苑、宏益公馆等多个项目，均因楼盘土地使用年限大幅“缩水”受到业主质疑。

“根据国有建设用地相关规定，住宅用地法定最高使用年限是70年，但并没有说不可以低于70年，这使得主管部门处理此类市场纠纷时有些难办。”惠州市自然资源局相关负责人在此前接受采访时也显得有些无奈。他指出，国家没有相关法律规定要求商品房用地使用年限必须是70年才可以售卖商品房，因此对于土地年限不足额的楼盘很难有约束力。

从企业摘牌拿地、施工建设，到最后竣工验收、交付业主入住这一过程中，商品房屋土地年限都会存在一定程度的“缩水”。业内人士介绍，土地年限是从摘牌开始计算的，但开发商从工程建设到建成入住通常都需要几年时间，这使土地年限“缩水”问题成为常态。

“尽管土地年限减少常见，但减少程度仍需保持在一定的范围内，像部分楼盘仅剩下30年、40年等情况，业主肯定难以接受。”该业内人士坦言，业主对于正常施工造成的土地年限减少一般是可以理解的，但对于因囤积土地所造成的年限大幅缩短就难以理解了。

记者从惠州多个县区自然资源部门网络问政平台上发现，惠城区水口一城悦府楼盘土地年限延期及合生国际新城年限仅剩33年等问题，仲恺区的米可住区土地延期办理不动产权证、隆生仲恺花园土地年限“蒸发”15年等问题，惠东富茂海滨城土地年限仅有40年等问题，均引发业主投诉。

以一城悦府为例，查阅该宗地信息显示，楼盘宗地编号惠府国用（2015）第13021700009号，住宅部分土地使用到期年限日期为2042年12月1日。但在销售过程中，开发企业明确称将会把土地年限延期至2068年，并通过购房合同进行约定。该问题自2017年项目进入销售期就备受关注，然而直到现在房源交付入住，两年时间过去，仍然未能完成项目土地年限的延期。

解决途径?打击违法囤积土地制定行业标准规范开发商销售行为

“房源还未销售完的时候，投诉还能对开发商有一定影响。现在已经交付入住了，我们维权就更被动了。”一城悦府一名此前参与项目土地年限维权的业主说。

位于仲恺高新区的隆生仲恺花园业主则更加无奈。署名为“陈生”的业主发帖称，购房时销售说产权有70年，也没说从那一年开始，签完合同才发现土地使用权是至2073年3月到期，与销售承诺的70年相比，少了16年。

如何解决这一问题？仲恺国土部门在回复网友投诉时称，居住用地最高出让年限为70年，对国有建设用地使用权使用年限并没有下限的限制。建议业主与开发商协商解决土地使用年限问题。

对此，惠州市住建部门强调，企业要切实做好信息公示。该局相关负责人指出，开发企业在销售过程中，土地年限的起始时限，与垃圾站、预售许可、一房一价表等内容一样，都应该在显眼处进行公示，让市民充分知情，而不是刻意隐瞒。“对于合同约定延期的开发企业应及时履约，对存在蓄意隐瞒信息涉嫌欺诈的行为将严肃查处。”上述相关负责人说。

“就目前而言，合同约定几乎是业主维护合法权益的唯一方式。”世联行粤东公司副总经理胡光宇表示，土地年限纠纷争议的焦点，几乎都集中在业主不知情且开发商没有告知相关信息等方面，但对这一问题，业主通常面临着取证难、无法证明的窘境。要避免这一问题，购房者要看清楚购房合同约定的土地年限，如开发商承诺可以延期，应明确写进合同，这样发生纠纷时，才能有相应的保障。

胡光宇同时还表示，对项目土地年限问题，政府有关部门应该适当予以规范。他表示，尽管没有相关法规对土地使用权年限下限作出限制，但通过设定相应的指导期限来规范入市商品房土地年限仍然很有必要。通过明确时限，要求入市的新房不得低于这一要求，一样能够更好地维护市民的合法权益。

对此，惠州市自然资源局相关负责人表示将进行调查研究。该负责人指出，目前市场上出现土地年限大幅“缩水”的项目，很多均为几十年前出让的地块，多年闲置未开发直至当前进入市场，才导致此类问题频发多发。该局将通过规范开发商销售举措，打击违法违规囤积土地行为，从而有效避免类似问题的发生。

“若该举措能够真正落地，将从源头上动摇企业囤积地块的念头，入市房源土地年限大幅度"蒸发"的问题也将有效得到解决。”胡光宇说。

■焦点

土地年限周期多长合适？

市民选择的时限节点多是60年

惠州市自然资源局用地科相关负责人介绍，针对商品房土地年限不足的问题，该局也进行了深入调查，在大量社区走访调研过程中，市民选择时限节点最多的是60年，很多市民均认为一定周期的建设施工周期并适当延长都是可以接受的，但是年限太短就不能接受。同时，不少受访市民认为，超过10年还未建设完成并入市销售的项目，很明显有囤地嫌疑。

按什么标准进行补缴？

按当前市场估价确定金额

在米可住区、一城悦府以及此前的宏益公馆等楼盘办理土地年限延期过程中，如何确定土地年限延期所需费用备受关注。在采访中，某企业负责人表示，随着经济发展，土地出让价格不断增加，但是按照拿地时的价格进行补缴延期还是按照现行的标准，对于企业而言，所面临的资金支出区别非常明显。

对此，惠州市自然资源局相关负责人介绍，该局已正式发布了《关于规范已出让国有建设用地改变使用年限的实施办法(试行)》，明确提出土地年限延期补缴费用的计算方式为：补缴的土地使用权出让金=新使用年限土地使用权市场价格-剩余使用年限土地使用权市场价格。

“具体的缴纳金额为多少，要根据不同时期的基准地价水平，以及社会经济发展和区域位置进行市场评估。”该负责人介绍，且估价日期以受理土地使用年限完善用地手续申请时点为准。

什么情况下可以改变土地年限？

符合4种情形可申请改变

惠州市自然资源局相关负责人介绍，根据该局发布的《关于规范已出让国有建设用地改变使用年限的实施办法(试行)》规定，以下4种情形可以改变土地使用年限。

一是2000年以前已出让为“综合用地”等用途的国有土地，因后期按新规范登记为“住宅用地”等用途，但未达到新规范登记用途的土地使用权最高年限的。如已取得《商品房预售许可证》但尚未办理一手房转移登记的已出让综合用地，可由项目开发主体按新规范登记用途申请改变土地使用年限。如已办理一手房转移登记的开发项目，可由项目开发主体或房地产权属登记证书记载的权属人持房地产权属登记证书(含房地产权证、不动产权证书、国有土地使用证等)及相关材料，按新规范登记用途申请改变土地使用年限。

二是相邻的多宗土地因政府改变城乡规划要求统一规划建设，土地使用权人申请合宗和统一土地使用年限的。因土地权属人自身原因造成闲置土地的除外。

三是在不动产登记工作中，已建同一栋房屋跨多宗相邻宗地且使用年限不一致，房地产权属登记证书记载权属人申请统一土地使用年限的。

四是因政府原因延迟交付出让土地或因城市基础设施、公共(公益)设施建设调整规划影响宗地开发建设，土地使用权人申请改变土地使用年限的。

■案例

仲恺米可住区“拉锯”一年才解决

米可住区位于仲恺陈江，在2017年开售时备受市场关注。伴随项目热销，楼盘土地年限不足额问题迟迟未解决受到业主质疑，多名业主将开发商投诉至网络问政平台。

2018年1月，业主黄先生发帖称，米可花园土地年限只到2051年，买房时开发商承诺续至2071年，但一直没有进展，希望相关部门能够保障业主的合法权益，督促企业尽快落实。

仲恺区有关部门回复称，米可住区的开发企业于2018年1月17日提出延长土地使用年限申请。该局收到申请后已组织了调查取证、委托评估等工作。但该局同时指出，在国有土地使用权证未变更登记之前，土地使用年限以目前证载为准。

随着企业正式申请延期，相关工作开展，部分业主也落下了心头大石。然而，“拉锯战”刚刚开始。

2018年底，由于延期事项没有进展，米可住区的部分业主再度提出质疑。仲恺有关部门于去年12月11日回复：已多次催促开发商尽快缴交出让金，目前，开发商尚未对缴交日期给出明确回复。

直至今年1月8日，开发商正式缴清所有应补缴价款，“拉锯”一年多的土地年限争端才正式得到解决。“一年多的提心吊胆总算迎来了好消息，可以安心睡个好觉了。”业主黄先生在受访时直言，到处凑钱买完房就走上了维权路，现在总算有了结果。

隆生仲恺花园年限只剩55年

在过去两年，同样位于仲恺陈江的隆生仲恺花园项目多次热销。随着交楼周期越来越近，部分业主了解到项目土地使用权年限存在“缩水”情况，随后开始了维权。

署名为“陈生”的业主在仲恺国土局网络问政平台上发帖称，他2017年在隆生仲恺花园买房，看房时销售说产权是70年，但没有说从那一年开始，签了合同后才知不足70年，土地使用权至2073年3月到期。

一名刘女士也发帖表示，她购买了隆生仲恺花园一期房源，买后才发现土地使用权只剩55年。她介绍，自己掏空全家积蓄才买了一套房，开发商却不肯履行责任延长土地使用年限，希望政府能够维护其合法权益。

仲恺国土局对此回复称，该项目宗地为2003年出让的，使用权年限至2073年3月8日止。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，住宅用地使用权出让最高年限为70年，对国有建设用地使用权使用年限并没有下限的限制，建议与开发商协商解决该问题。

■观察眼

提升土地闲置成本倒逼企业加快开发进程

“房未入住，土地年限已"蒸发"20年”“还没供完房贷，土地年限已不再”……类似的投诉信息在惠州有关部门的网络问政平台上屡见不鲜，土地年限“缩水”问题，是楼市的一大热点。

国家相关法规仅明确居住用地最高出让年限为70年，但对用地使用权使用年限下限没有限制。在商品房销售环节，政府部门要求企业进行商品房销售强化信息公开公示，按要求对《国有土地使用证》进行现场公示，让购房业主充分知情。同时建议买卖双方按买卖合同约定履约。

然而，这并未带来土地年限投诉信息的减少。今年以来，隆生仲恺花园、米可住区、富茂海滨城等多个项目仍然不断出现类似问题。

缘何如此？这一方面是买卖双方由于信息的不对等，业主难以完全了解到相关信息；另一方面则需关注到土地年限不足事件频发的源头，是一些早已具备开发条件的土地长期闲置，这就导致建成入市后土地年限大幅“缩水”。

因而，促进可开发土地尽快进行开发无疑是逐步解决商品房土地年限不足问题的有效途径。具体到如何操作？笔者认为施策压缩囤地的利益空间，让企业尽快动工开发将是最有效的方法。

以笔者在采访中了解到的一宗位于水口区域的宗地为例，1.7万平方米，该宗地20年前的拿地成本为80万元，而至2017年交易时的价格达到了8700万元。显然，企业通过囤地所获得的收益斐然，但与此同时，购房市民的相关权益则难以得到保障。

如何改变这一局面？笔者认为，通过设定一定的入市房源土地年限标准是个有效方法。通过明确土地年限的最低入市标准，将有力地动摇企业囤地的利益根基，囤积多年的土地开发入市必须先将土地年限延长至一定的周期，这将有效加大土地闲置成本，倒逼企业加快开发进程。

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