留用空置房满1年应缴交首期资金 惠州市修订住宅专项维修资金管理实施细则

2014年6月颁布的《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》即将到期，为了更好地管理全市的住宅专项维修资金，市住建局日前发布《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则（修订草案）（征求意见稿）》（以下简称“《细则》”），向社会公开征求意见，市民可于6月10日前提出意见建议。

根据《细则》，购房者按其所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金为上一年度本市住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。

使用范围

用于住宅共用部位及设备维修改造

住宅专项维修资金被称为房屋的“养老金”，是指业主、建设单位或者公有住宅售房单位缴存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

哪些地方能够使用该笔资金，向来是市民关注的热点问题。《细则》指出，住宅共用部位是由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

根据《细则》，业主缴存的住宅专项维修资金属于业主所有。公有住宅售房单位缴存的住宅专项维修资金属于售房单位所有。住宅专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

缴存比例

业主首期按房改成本价的2%缴存

购房时要缴存多少住宅专项维修资金，用完了怎么办？过去，不少市民对此并不熟悉。《细则》给出了明确的规定。

根据《细则》，取得《商品房预售许可证》并已建立住宅专项维修资金的住宅小区（含商住大厦等），购房者按其所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为上一年度本市住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。其中，属预售房的，在办理商品房预售登记收件前缴存；属现房销售的，在办理房屋产权登记收件前缴存。

根据《细则》，开发建设单位或者购房人在办理商品房买卖合同备案时，应当提交已缴存住宅专项维修资金收据。市、县（区）房产主管部门在办理商品房买卖合同备案时，应当查验缴存住宅专项维修资金收据。

售后公有住宅的住宅专项维修资金，由业主和售房单位共同缴存。业主首期缴存的住宅专项维修资金，按照房改成本价的2%计算缴存,缴存时间为办理产权证前。售房单位缴存的住宅专项维修资金，按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金存到专管账户。

值得一提的是，留用、空置的房屋满一周年后30天内，建设单位应当缴交住宅专项维修资金，空置的房屋出售时，购房户不再缴纳首期住宅专项维修资金。

对于首期资金用完的，《细则》也作出了规定。《细则》指出，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足，或者低于首期应缴存额30%（含等于30％）的，业主应当及时续缴。续筹住宅专项维修资金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹后的住宅专项维修资金余额不得少于首次缴存的金额。

专款专用

使用维修资金，未移交业委会小区需2/3以上业主同意

在维修资金使用过程中，《细则》规定，住宅专项维修资金的使用遵循专款专用，业主决策，政府监督和方便快捷、公开透明，受益人和负担人相一致的原则。

物业保修期满后对有特殊要求或由特种设备主管部门监管的，住宅共用部位、共用设施设备经有关机构鉴定，存在安全隐患或者按照有关技术规范必须进行维修的，有关业主或者业主委员会应当及时维修；不及时维修的，物业服务企业应当向房产主管部门报告，房产主管部门应责成物业服务企业进行维修，费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。物业服务企业应当将鉴定结果和技术规范向有关业主或全体业主公布。

据了解，业主意见征集难、表决难、意见不统一是资金使用上的障碍之一。

对此，《细则》也给出相应的规定。如果是住宅专项维修资金未划转业主大会管理的小区，物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议后，必须在其列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议。

如果是住宅专项维修资金划转业主大会管理的小区，物业服务企业提出使用方案后，需由业主大会依法通过使用方案。

监督管理

每年至少一次向业主公布维修资金使用、增值收益等情况

《细则》规定，住宅专项维修资金应当统一由市、县（区）人民政府房产主管部门委托的商业银行为专户管理银行，并由房管和财政部门统筹安排合理增值。缴存的住宅专项维修资金自存入监管专户之日起计息。住宅专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账户。

值得一提的是，房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，产权人可到房屋权属登记机构办理注销手续，并到物业所在地的房产主管部门办理住宅专项维修资金账户余额退还手续。

房产主管部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住宅售房单位公布住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的总额，发生列支的项目费用和分摊情况，业主、公有住宅售房单位分户账中住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的金额等情况。

专户管理银行应当每年至少一次向物业所在地房产主管部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

同时，住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。即使成立业主大会后，住宅专项维修资金的代管可由业主大会决定，但也要接受市、县（区）人民政府审计、财政和房产主管部门的监督。

惠州日报记者邱若蓉

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