多位行业专家预判2019年惠州楼市 调控将持续深化发展 市场集约化进程提速

2019年惠州楼市竞争将加剧，房企不断完善产品吸引客户。南方日报记者梁维春摄

今年早些时候，易居中国发布了《2019年度全国房地产市场报告》，展望新年市场特征指出：经历了2018年“过山车式”的历程，2019年房地产市场将呈现出“楼市过冬，防止过冷”局面。基于该机构多年以来的预测形势和结合近两年调控行情下的市场表现，这一趋势预测受到行业广泛关注。

事实上，这一预测在当前新年的惠州楼市发展进程中正在逐步得到体现。延续去年下半年以来的持续回落的市场交易行情，今年前两个月，惠州销售新建商品房源面积分别为94万平方米和48万平方米。对比去年月均140万平方米左右的交易值，市场活跃度出现明显降低。

与此同时，市场供应值则仍在进一步拉大。据相关机构监测数据，今年全市潜在供应房源面积将再度突破2000万平方米，而2018年的旺盛供需带动下，当年去化商品房面积规模也仅达到1663.37万平方米。

结合市场供需环境的转变，以及当前百强房企深耕布局推售的行情，今年的市场竞争预计将加剧。延伸至土地交易市场，市场的转型又代表着行业新一轮的竞合优化进程。再关注到常态化的调控、金融市场的变化，以及行业竞争加剧环境下的企业百态，惠州楼市新年将如何发展？南方日报记者就此与多位行业专家和主管部门人员进行探讨，针对市场供需、区域形势、行业营销等问题予以阐述。

南方日报记者张峰

如何看待市场的涨跌？

市场供需反转，契约精神需遵循

回顾2018年的惠州楼市，年初，延续2017年的市场热度供需两旺，市场连续多月保持高位表现，月均交易一度达到160万平方米的“峰值”；下半年则不断出现回落行情，月均交易退回至110万平方米的水平。

具体到统计数据，据惠州市统计局公示的经济运行数据显示，2018年惠州全市商品房销售额1778.41亿元，增长9.2%，其中住宅销售额1688.66亿元，增长9.9%。商品房销售面积1663.37万平方米，增长1.1%。其中，住宅销售面积1575.72万平方米，增长2.1%。

全年1663.37万平方米的年度销售规模也成为了近年来的次高峰，仅低于2016年1772万平方米的历史高峰。月均交易规模则达到了138.61万平方米的规模。

而市场表现上并非如统计数据一般流畅。在经历半年的火热之后，楼市快速出现回落行情，随着楼市调控边际效应的不断凸显，2018年8月楼市成交开始持续下跌，月度交易房源量下滑近30%。2019年市场的开局同样延续着这一下跌势头。据官方数据显示，全市1—2月份新建商品房交易面积为140万平方米，同比下滑幅度接近四成。

如何看待下行的局面？惠州楼市专家、世联行粤东公司副总经理胡光宇认为，不必过度较真开年阶段的交易数据，但这种形势应引起市场各方的高度重视。他介绍，就世联行、中原等多个机构检测的新增房源数据，今年2000万平方米的推货规模必然对市场造成压力。

“新增的房源数量急剧增多，有前期的积压因素，同时也是大量企业集中布局项目的开发周期到了，扎堆推入市场。”胡光宇认为，这代表着调控初期的供不应求局面将成为历史。相对宽松的供需面，将逐步出现有利于购房客户的买方市场，购房客户的购房选择面和议价空间也将不断扩大。

惠州楼市资深评论人余鹤皋则认为，市场各方需要理性看待市场阶段性的涨跌。作为企业，要不断完善自身产品吸引客户，而购房市民则应该结合自身的住房需求理性入市，遵循市场契约精神，推动行业的平稳理性发展。

行业调控将如何发展？

精准化施策，推动长效住房机制

2016年10月6日，惠州市政府面对彼时过热的房地产市场行情发布了《关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》，楼市新一轮市场调控启动。

调控至今已经两年零5个月。

梳理这个过程可以看到，从最开始面对供需过热发展带来的市场波动施策打击，再到次年（2017年）中加码“限售”完善调控政策框架，再到随后的持续发布各细分领域的行业规范和措施修补，直至2018年面对市场行情的动态施策，惠州楼市调控政策和市场规范体系已经基本形成。

这在2019年初的市场发展进程里也可以看出，即使在过去的半年时间内不再有任何新的调控政策和措施出台，市场也维持着平稳的势头。且不同于往年一到新春市场即出现少数企业试图突破限制，违规销售，今年的新春市场来得更为平静。

“市场表现出的形势一方面是由于销售市场的变化，另一方面也意味着行业已经完全认可和接受了调控是市场的一部分。”惠州中原地产资源策略中心总监叶晓燕介绍，就如同拿地开发、建房销售等内容，企业不再试图将调控与市场割裂开，而是将其与市场真正融合到一起，作为企业开发、推售的依据。

结合现行的动态市场行情，记者注意到，惠州市住房和城乡建设局对此发布报告提出，将深入研判惠州房地产发展面临的新形势，创新调控思路，制定新的调控措施，有效防范化解风险，稳步推动市场的健康平稳运行。与此同时，该局党组书记、局长严戈科针对行业新环境也提出，要不断推进调控的精准化施策，因地制宜因时制宜。

叶晓燕结合动态市场的变化指出，调控的精准化意味着楼市发展活力的体现。企业本身作为市场主体面对供需行情也正在调整，重新出现的购房折扣，以及价格监制环节预期值的降低等等，都体现着企业面对市场做出的妥协与努力。她认为，这也为调控的精准化和差异化提供了更好的施策环境，能够有效推动调控背景下的市场规范。

“潮水退去之后不单使得市场更加理性，对于行业调控来说也是长效机制建设的最好时机。”惠州龙门县房管局局长赵宇介绍，推动楼市调控的不断精准化和差异化发展，一方面能够有效应对市场新情况，因地因时制宜确保市场稳定，另一方面则是有效保持市场的活力和企业的积极性。与此同时也是有效推动住房市场长效机制的发展的好时机，不断推动多渠道供应的住房市场发展。

市场发展新趋势如何？

企业深耕布局，市场集约化进程提速

从博深高速和大亚湾断头路的打通，到赣深高铁、广汕高铁的站线布局，再到粤港澳大湾区的前景，身处利好之中的惠州近年来受到了各方投资企业的看好。在房地产业领域，国家一线房企也加速了布局进程，碧桂园、恒大、海伦堡等房企均不断寻求深耕布局。

依据去年底克尔瑞机构发布的全国100亿房企榜单，结合惠州的房企年度销售业绩排行，南方日报记者统计发现，全国百强房企在惠州布局的企业超过四成，布局规模和销售占比也在不断增大。其中，星河地产、中洲控股等上市房企在惠项目的销售成绩更是成为集团业绩的主要组成部分。

值得注意的是，经历了前期的疯狂拿地和兼并收购，多家规模型房企均实现在惠州的初步布局。

据记者综合各企业公示的项目信息不完全统计，截至当前，碧桂园已在惠实现商住、产城小镇、乡村振兴等多类型项目布局超30个；新力、海伦堡均超过20个项目；中洲控股、恒大地产也达到10个项目左右；而星河置业、融创中国、新城控股等也均实现多项目布局。

本土企业的隆生企业和德威集团也纷纷加快了开发脚步。

“惠州城市的基础面是不断被看好的，市场潜力也在区域的发展格局进展中不断凸显。”余鹤皋直言，现在的惠州楼市与几年前完全是两个概念，耕耘的企业体量和实力完全不在一个量级了。对比前几年市场低迷行情下的困局，当前市场应对市场风险的能力显然提高，集约化发展的程度也在不断的增强。

胡光宇对于行业的集聚集约发展局面表示出认可，但同时认为企业的关注度还需进一步加强。他介绍，随着大湾区的发展，未来区域的人口、产业和各类资源要素将不再局限于惠州，而是整个大湾区的流动和交互，市场竞争也将是跨区域间的竞争。如何让我们的市场更有竞争力，产品更有竞争力，就目前来说显然还不够，胡光宇认为，扎堆而来的百强房企们应该拿出更多的诚意，为这个城市建更多更好的产品，切实推动产业的集约化进程。

土地市场怎样发展？

发展前景看好，企业拿地需量力而行

随着惠州楼市销售市场的高走，近两年的土地挂牌市场亦表现活跃，2018年达到了一个小高峰。

据惠州市公共资源交易中心土地挂牌交易信息，2018年惠州累计交易土地达到124宗，挂牌土地总面积达到300万平方米左右，其中商住用地近100宗，占比达八成。在价格表现上，土地总成交金额突破200亿元，成交地面价达到了7268元/平方米的高位，且挂牌土地都得以顺利出让，部分优质地块则实现溢价成交。

记者注意到，2018年的土地交易集中于下半年市场，不同于2016年、2017年的高位交易表现，去年的下半年市场随着调控边际效应的出现持续出现回落行情。土地挂牌市场的逆市上扬无疑更受关注。

其中，挂牌总价达到32亿元的金山湖片区的组合地块一经公示便备受关注，历史最高总价，叠加较高商业配比和配建面积较大的情况，就在各界认为地块或遭遇流拍之际，华侨城、华润和保利三家央企组成联合体将其摘得，计划打造南部新城的商业地标。另外，中海、金融街和隆生也纷纷于鹿江沥周摘得开发宗地。

企业为何会逆势拿地？长期研究一级市场交易的市场资深策划人范忠洲认为，对于前期储备地块不足的企业来说，市场出现回落其实是好事，面对的竞争反而没那么大，避免出现多家争夺拉高溢价局面。事实上，从中海、金融街等企业的开发现状来看，一个是既有项目基本销售殆尽，另一个则是一直未能完成在主城区落子布局。

结合过去几年企业的布局进程，范忠洲分析指出，当前实现在市场多项目布局的企业，除了在过去两年的暖市里抢滩拿地外，最为关键的还是在2014年、2015年淡市周期的快速兼并和收购，其中以碧桂园、海伦堡最为明显。对比后续企业齐齐卡位进驻的阶段，这一阶段土地成本也较为低廉，这有效加大了利润率。“就今年的供需行情而言，面临着的转型局面对于企业或许是个不错的机会。”

叶晓燕综合当前的市场格局对此也予以认同，但她同时指出，扩张经营的前提是量力而行。她认为，在现有的调控环境，以及供需销售形势下，企业应该严格核算成本和掂量自身的资金实力严格防控风险，即使城市未来的发展面和潜力可观，但对于企业而言，先确保自己能活着，才有机会谈未来。

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