“有形”“无形” 从博弈到融合发展

南方日报 2019-01-04 07:14

市场从供需两旺到理性回落，调控从不断持续到边际效应尽显，房企扎堆进入到加速推售……这是在刚刚过去的2018年惠州楼市里发生的故事，或迷惘失措、或从容淡然，或错愕惊诧、或暗自欢欣，总之这360多个日夜的演绎足够激荡和精彩。

随着2019年的到来，2018年已然成为过往。

回首这一年，尽管年初行业座谈会明确调控不动摇，市场定位尘埃落定，但与调控形势相伴随的则是不断出现的市场供需两旺局面。局部片区更是出现了投资炒房客集聚的局面，这也直接导致了重申限制性购房举措、限外购房措施，严厉打击炒房投机。

跟随政府调控的不断着力，以及房贷的持续紧收行情，进入到下半年周期，楼市调控的边际效应开始逐步出现。尤其是在万科“活下去”，碧桂园、恒大均采取收缩策略的影响下，外来置业潮起潮落，惠州房地产市场销售快速理性回归。进入岁末阶段更是出现多楼盘释放购房优惠，市场时隔两年之后再现议价空间。

调控背景下的供需转变和销售变化，市场“有形的手”和“无形的手”的不断博弈进程无疑是关键。再结合调控边际效应下市场出现的新形势，如何才能取得有效发展，多看看来时的路无疑是个不错的方法。而具体到惠州楼市这一年所经历的事故变迁，且听记者细细道来。

南方日报记者张峰

一季度?暖市供需市场延续发力住房租赁市场

在往年市场，经历过前一年翘尾行情之后，年初通常都将出现阶段性的平淡周期，但在近两年的暖市里则不再有淡旺季之分，持续维持着高位的交易表现。2018年的开端同样如此，破100万平方米的月度交易与前期的翘尾市场表现无异。

始于2016年10月初，惠州市政府发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》宣告惠州楼市进入调控周期。随后的2017年4月份，政策再度加码开启“限售”措施，在近两年的调控周期里，调控越深化楼市供需越表现出旺盛，市场供不应求。

2018年度楼市的开端便是如此，尽管政策层面持续深化，但市场各方仍旧表现出热情。

然而，更应该关注的则是该阶段政府对于经历长期的整治检查之后对长效调控机制的探讨。虽然类似于前两年市场的调控政策并未再度出现，但于1月份便召开行业座谈会强调调控不动摇和不放松，用意明显。市房地产市场监督管理领导小组办公室主任、市房管局局长袁贵平表示，企业不要抱有侥幸心理，而是应该积极配合调控，共同维护市场平稳发展。

与此同时，被各方看好，作为构建长效住房机制最为有效的租赁住房市场也得到快速发展。在该阶段，前期依托建行筹措租赁房源的基础上，惠州首家国有住房租赁企业市城投住房租赁有限公司挂牌成立，随后，市房管局编制的《关于惠州市加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》也对外公示，城市租赁住房市场的发展框架初步搭建完善。

“2018年坚持调控目标不动摇，力度不放松。”2018年1月31日召开的房地产工作座谈会的定调备受行业关注，也切实得到有效落实。随着合生国际新城、隆生仲恺花园等多家房地产企业和中介机构被查处通报，以及市房协发出诚信经营倡议，市场对于调控的理解和认知也在不断深入。

相对于过去调控周期反复出现的捂盘惜售、价外加价等行为，以及不断下发的《责令整改书》等情况，该阶段的惠州市场呈现出活跃而平稳的局面，楼市稳步前行。

值得关注的是，城市新的梦想在这一阶段也在不断发生。调整城市轨道交通线网规划将更多区域纳入近期实施周期，政府合作推动乡村振兴、人才保障机制不断完善，以及城市打造粤港澳大湾区东部中心城市的决心等，让市民看到这座城市的美好愿景。

二季度?市场供需持续旺盛严厉打击投机炒房

进入2018年二季度，经过节日周期的调整，明确政策定位的市场开启了狂奔的脚步。据惠州市政府发布的经济简报信息，在4—6月份，全市交易商品房源面积规模达到了479.18万平方米之巨，月均交易数更是达到160万平方米的历史高位。

一方面企业推售积极，市场供应量持续增加，另一方面则是跟随香港特首访惠的脚步，粤港澳大湾区的进程成为各方关注的焦点。入惠置业一度成为湾区市民，乃至全国范围内的投资诉求。其中又以惠阳、大亚湾最为明显，临深的地缘属性使得区域不断出现供需高潮。

在香港特首访惠的助推下，惠州房地产市场在该阶段成为了珠三角的置业热土。在部分楼盘一度出现一次性购置10套，数十套房源的投资炒房现象。与此同时相伴随而来的还有不断出现的市场谣言。部分开发企业、中介机构，以及自媒体公号为吸引眼球散布市场供需谣言，“深夜抢房”等声音不断出现。主管部门则是处在不断的辟谣和声明的进程中。

惠州楼市悄然成为了各方关注的焦点，楼市将如何发展也成为舆论的焦点。

在这种背景下，主管部门针对市场谣言及时辟谣。在5月底，大亚湾房管局发布《关于严厉打击恶意炒房、恶意炒作等违法行为的申明》明确提出对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签。实施限制性购房举措，打击市场投机炒房行为。

随后，市房管局长袁贵平接受南方日报记者专访，阐述了惠州的限制性购房举措，严厉打击投机炒房，以及对于产业落户和人才安居的支持。该举措也迅速在全市范围内得到严格实施，投机炒房行为也迅速得到有效遏制。

市场监督管理机制在这一阶段市场也得到有效完善。应对曾不断出现的企业拒绝业主使用公积金贷款的局面，市住房公积金管理中心联合市房管局等六部门印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施意见》，同时该中心还被纳入市场监督检查小组，查处企业违规拒贷行为。

而对于博罗名巨新城、惠城丽景湾上等少数几个楼盘出现的价外加价销售等违规行为则持续保持高压的势头，严格锁盘查处或约谈查处，维护市场的稳定发展和保障市民的合法权益。

值得注意的是，跟随调控的深化发展，各县区市场，县区的各片区市场也不断呈现出相异的发展局面。在这一背景下，惠州市房管局联合南方日报开展《革·局》调研，深入县区探寻市场的差异化发展局面，有效助力调控的不断精准化施策。

三季度?调控边际效应凸显市场成交理性回落

2018年度的楼市表现，从上半年的高位市场到四季度的回落，三季度市场的起承转合不可或缺。尽管在即时的销售统计数据中，仍然保持着高位的供需，但市场下滑的势头悄然出现。

9月中旬，记者在仲恺走访过程中，某楼盘营销负责人透露了该阶段的市场变化。“从数据上来看还是能够接受的，但就八九月份的对比，项目单周客户上门量8月平均有250批次上下，但在9月份就只有50批次了，下降得很明显。”该负责人说。

具体到原因，金融市场持续的银根紧收成为关注点。记者注意到，自2017年底，信贷难、利率高位上浮就成了常态，且跟随市场的发展不断紧收的趋势愈发明显。2018年三季度，市民入市购房开始不断趋于谨慎。

聚焦该周期的市场销售表现，在上半年单月150万平方米左右的销售规模基础上持续回落，稳定在单月100万平方米房源面积的高位销售水平。这也意味着持续深化的调控市场有效推动着惠州楼市的回稳，市场供需不断理性。

颇为意外的是，尽管该阶段的销售滑落，但城市土地市场却兴旺起来。在经历了上半年的土地供应荒之后，从7月份开始，多宗核心地段规模地块相继入市，其中最受关注的是金山湖区域一宗面积达到15万平方米的组合地块，超32亿元的成交价格也刷新了惠州土地挂牌市场单宗地块的最高值。

更为值得关注的，对比前些年的土地挂牌，这一阶段的地块规划指标和出让条件明显更为完善。例如金山湖组合宗地，对于区域五星级酒店、建筑高度，配建学校规模和时间均予以明确，其余宗地同样细化要求，有效确保土地的开发利用符合城市阶段发展的预期，提高城市新区的品质。

不单是单块宗地，整个城市层面空间布局也将有效规划。市国土部门在接受记者采访时指出，将助推用地指标投放的精准化和差别化，明确未来六成以上的新增建设用地指标将用于支持产业发展，这实际上也对惠州房地产市场的发展提出了更高的要求，集约用地集约开发、提升城市发展品质。

在具体的实施环节，助力城市更新的三旧改造办法提出划定改造单元，成片连片改造提升，绿色建筑节能工作也不断得到发展。无论是在建筑形态，还是在施工技法上均不断取得新进展，对于后续市场的开发起到了很好的引导作用。

四季度?购房优惠再现市场企业定价逐步精准

翻看惠州市政府发布的经济运行简报，尽管四季度尚未公布具体的销售面积数量，但仅在前9个月商品房销售面积便已达1196.7万平方米高位。而据惠州中原地产数据显示，全年销售面积更是超过了1500万平方米规模，全年月均交易房源达到125万平方米左右。

“对比三季度销售市场表现，进入四季度的惠州楼市翘尾行情明显。”世联行粤东公司副总经理胡光宇介绍称，持续的调控重压之下，边际效应正在不断出现，企业加速推售入市是为了在未来市场占得先机。一方面是企业认可了市场调控的长效性，前期积压的工期集中呈现出来，另一方面则是市场大型房企集聚，集中冲业绩也成了普遍选择。

以11月为例，据惠州三县四区预售监管平台信息，单月预售证发放数量就达到84个，共有14847套房源入市发售。除了中洲半岛城邦、中海水岸城等项目加推，新城云昱花园、景富双湖湾、御水龙庭等全新楼盘均计划陆续推入市场。

结合岁末市场的表现，部分业内专家认为阶段性的置业良机出现。具体到判断基础，除了市场供应量的持续增大有效拓宽了购房选择面外，市场时隔两年多再度出现的“特价房”“折扣房”“认筹优惠”等等购房优惠也备受关注。华泓星岸城推出的“6888元/平方米起特价房”、中海水岸城“员工94折优惠福利”，以及富力南昆山和惠林温泉相继推出的低首付认购活动均引起市场热议。

值得注意的是，不单是销售市场议价空间的出现，在前期市场一直被质疑限制了房价发展的价格监制环节也不断精准。监测县区楼盘最新监制价格发现，合生国际新城、华泓星岸城、美丽洲花园等楼盘相较前期产品均出现不同程度下降。新城云昱花园等项目及时调低了入市价格预期，这也意味着市场正在不断优化自身的定价机制，价格在不断精准化，更加贴近阶段性的市场需求。

结合市场调控边际效应的不断出现，市房地产市场监督管理工作领导小组办公室主任、市房管局局长袁贵平在受访时重申了市场调控的长效性和决心，指出将坚持调控不动摇，继续落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。同时也提出调控需要更加精准和差别化对待，因地制宜、因时制宜，继续完善市场的监管和推动市场稳定发展。

具体到表现上，就在市场认为年终将进入相对的政策缓和周期时，满堂彩地产等5家违规中介遭到市房管局查处通报，纳入行业“黑名单”；同时建设部门则组织建设企业签署承诺书确保工人工资按时足额支付，均为惠州楼市的长效规范发展提供了有效指引。

■观察眼

市场回归理性检验产品品质

回顾惠州2018年的楼市，在调控深化和市场供需的交锋里是不缺少谈资的。无论是与年初房地产座谈会定调相伴而来的供需两旺表现，还是在市场巡查周期反复出现的“造谣”“辟谣”，抑或是年底调控边际效应下销售回落的同时不断活跃的土地市场，在市场“有形的手”和“无形的手”的博弈、融合进程中，市场跌宕起伏。

细看2018年楼市的销售表现，从时间上做切分的话，这一年的上下半场泾渭分明。在上半年的楼市表现中，调控的强化和完善，销售端不断出现的热销潮成为主导，楼市延续着过去两年调控周期里不断出现的供需紧张、供不应求表现。进入下半场则出现了明显的回落，调控边际效应不断深化背景下，市场销售理性回归，楼市供需反转，议价空间和购房选择面都有效拓宽。

分析上下半场迥异的市场行情，调控深化环境下房贷的持续紧收成为主因。信贷难、房贷基准利率大幅上浮，购房支出急剧加大，还贷压力同样大幅加大，这对于自住购房群体来说，无疑在很大程度上切割了潜在的市场需求。

就当前形势来看，楼市持续下行已成为必然。而刚性需求客户的过度透支将更加剧这一势头。

有这样一个例子，在水口一个分多期开发多年的刚需楼盘，前面1—4期均为此前销售，6—7期则为近两年销售入住。该小区业主委员会主任告诉笔者，在社区日常管理中发现，前期的业主小车比例占比超过六成，而后面两期的业主普遍都是使用电动车，超过七成比例。很显然，近两年购房成本的快速增加对于部分购房者而言意味着阶段性消费能力的透支。

在这里需要关注这样一个问题：市民花了更多的钱是否购买了更好的产品？在笔者跟访过程中，尽管在过去的调控周期里曾多次呼吁行业关注品质，但在过热的市场需求表现下，以及乐观的销售成绩单掩盖下，企业专注产品研发和品质构建的原动力并不足。反而部分企业通过投机取巧、加价兜售等违规方式获得了更高的利润。

很显然，这并不是一个良性的市场表现，优胜劣汰法则并不能生效。而当前，随着市场下行，供需反转，市场正在逐步理性回归正常。

从这个层面上来讲，惠州楼市当前呈现出来的行情是一个不错的契机。跟随市场供应量的增加和市场竞争的加大，惠州房地产市场“躺着赚钱”的行情将终结。如何取得市场和客户的关注将逐步回归到依靠产品研发，依靠品质，依靠户型设计和依靠社区服务等行业的基础价值中来，真正让业主购房物有所值。一方面有效提升行业发展水平，同时切实推动市民居住体验的完善。

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