水东街能否成为惠州文旅新名片？ 拓展项目规模吸引文化要素集聚成关键
水东街元旦期间开业，图为水东街一期项目。南方日报记者王昌辉摄
水东街项目即将于元旦期间开业！记者日前在惠州水东街办公室采访时获悉这一信息，经南方＋报道，迅速成为惠州文旅各界，乃至整座城市各方关注的焦点。
据悉，该项目通过招投标公开引入了中青旅奥动投资公司进行整体运营，一期项目由A1-A5已建商业建筑面积41661.4平方米构成。该项目运营方负责人表示将深挖城市文化主题，借力滨水资源打造未来惠州的文旅新名片。
结合当前惠州晋升国家历史文化名城的背景，城市也需要更多文化亮点的挖掘和塑造，水东街项目高起点的规划定位无疑切合了这一发展需求。具体将如何打造？记者结合城市的文化肌理和区域的历史遗留，通过寻访相关专家和他城经验进行了梳理。
南方日报记者张峰
项目定位
经历10年风雨将打造成城市文旅新亮点
记者在水东办了解到，水东街项目已早于今年4月已完成招标确定运营单位。经过前期的项目升级改造，当前已进入到了内部装修和开业筹备阶段，按照计划将于2019年元旦开业运营，通过深挖城市文化，借力滨水资源打造惠州文旅新名片。
“水东街是惠州人的城市记忆，我们希望通过该项目给惠州的文旅增加亮点和质感。”市住建局总建筑师、水东办主任游京樊介绍，政府通过招投标引入具有丰厚文旅资源的运营商，也是希望通过市场化的运作，借助市场企业的资源，更好的深度挖掘惠州的历史、文化、旅游等方面的内涵，建设一流的城市文化。
项目运营方中青旅奥动（惠州）投资发展有限公司是由中青旅实业与广东奥动文化联合成立，在全国多个城市都运营有标志性的文旅项目。
“对于水东街项目而言，作为历史文化名城的历史文化街区，更为清晰地梳理城市文化肌理无疑是应有的使命。”深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司总规划师蒋峻涛表示，有着合江楼、水东街历史建筑群，更有效地活化利用和运营完善是企业需要好好思考的。
具体到如何定位？中青旅奥动（惠州）投资发展有限公司董事长陈瑞明坦言，在历史文化名城的历史文化街区，深挖城市文化主题永远都将是项目的核心。未来将深挖惠州城市的文化主题，通过借力滨水资源和利用生态景观及城市文脉资源，打造成“珠三角文化旅游新亮点，惠州休闲娱乐目的地”。
运营关键
需厘清文化和商业的关系融合发展
结合城市的发展进程，游京樊指出，惠州有一流的山水，但缺乏一流的城市文化。水东街一期的建成，希望能作为城市文化的一个载体，打造成惠州文旅的新亮点。
按照运营方对项目的定位和预期，水东街能否构建城市文旅名片，为一流城市注入一流的城市文化？蒋峻涛认为，项目运营业态的选择将变得关键。
“市场化的运作好处是能够充分激发运营活力，调动企业的参与积极性，但同时要关注的则是市场对利益的追求。”他介绍，水东街项目的打造必然会遇到的问题就是文化和商业两条路线怎么协调和融合。商业能够尽快实现收益，而文化则意味着较长的培育周期。中青旅奥动投资公司总裁郭一兵也直言，这是公司团队不断讨论争论的话题。
在业态的布局上，记者从水东办了解到，当前水东街项目已有20多家商家签约进驻，也将在元旦期间正式开业对外经营。郭一兵介绍说，最重头的两家企业为南方文交所和国家文化产业示范基地中丝园，对于项目构建城市文旅新名片将是个很好的开端。“两家企业在全国都是很知名的，花了很大功夫引入的，同时也是企业对惠州未来的看好。”他说。
同时值得注意的是，结合该项目当前一期项目由A1—A5已建商业建筑41661.4平方米的面积规模，20家企业的招商数量并不理想。即使郭一兵在受访时预计到2019年6月份其他60多家引进的文化商业机构也将陆续开业，但对比总的项目体量规模仍难言乐观。
“做文旅项目和做文化是一样的，需要耐得住寂寞。对比商业化而言，收益过程会比较漫长，短期内确实也会比较难熬，但真正沉淀下来实现量变到质变的突破，项目就真正能够成为地标、成为城市名片。”惠州文化行业相关资深人士对此指出，不断坚持文化资源的挖掘和文化产业的运营，在引入国家级别的文旅产品的同时，作为国家历史文化名城的惠州本土的文化肌理也得到梳理呈现，对于整个岭南区域来说都将具备足够的吸引力。
未来发展
一二期项目统筹发展集聚文化资源
当前进入到开业运营周期的水东街项目仅为一期改造工程。据项目运营方公示的项目开业信息资料显示，当前的水东街项目商业部分总建筑面积约45828.18平方米，一期项目由A1—A5已建商业建筑面积41661.4平方米构成。
“4万平方米的体量基本就是一个小体量的社区商业综合体的规模，要形成新的文旅名片、集聚文化产业和资源，这样的规模显得局促。”惠州产城项目观察人士、世联行惠州公司总经理周玉仁对此表示，不看区域性的产业或者文化名片融合，就单商业项目而言，港惠新天地和华贸的体量都超过10万平方米，而且只是单纯的商业业态集聚中心。
他认为，既然定位为惠州的文旅新名片，珠三角区域的文旅目的地，那必然是对于周边区域，在文化属性上一定程度上也能代表着粤港澳大湾区城市群的文化元素。“按照现有的惠州文化发展格局，东坡文化、岭南文化、客家文化、东江文化、红色文化等，文化地标就应该成为城市多元文化融合的缩影，产业和业态集聚。”
蒋峻涛认为，水东街项目从历史留存和文化环境上有着自己的优势，最大的问题还是在规模上，现有项目4万平方米左右的规模基本限定了发展空间。他认为要进一步完善区域的文化产业集群，推动水东街历史文化街区的统筹构建和打造将是必由之路。“足够的规模体量意味着足够的产业集聚空间，也意味着文化叠加效应的可能性，只有文化产业和资源足够集中和深化，才意味着项目的独特性和不可替代性，真正成为城市文旅新地标。”
据惠州市住建局于2017年4月发布的《惠州水东街历史文化街区规划与建筑方案设计（草案）》，水东街二期项目范围为滨江东路，上塘街，水东南路和新建路围合区域，规划用地面积将达到7.1公顷，现状总建筑面积约13万平方米。若叠加现有项目4万平方米的体量，总规模将接近20万平方米左右。
■观察眼
市场化运作
仍需刚性规划指引
水东街元旦开业的消息一经披露便备受关注。一方面，区域的拥堵一度成为城市的“痛点”，另一方面，在国家历史文化名城美名的加持下，历史文化街区焕发新的生机也是城市的热点。细看项目定位——打造惠州文旅新名片、珠三角文旅目的地。这更是让市民兴奋。
笔者作为长期跟访该项目进展的观察者，结合水东街项目的定位和当前的招商，不由得多了一层思考：结合项目业态预期，餐饮、电影院、教育培训等，并未体现过多的特色，从体量上而言也更像是属于例行的区域配套，很难成为城市文化主题的补充。
若按照既有的招商模式来运营，恐怕很难符合历史文化街区的要求，也很难实现惠州人民对于水东街的期待。作为国家历史文化名城最重要的历史文化街区，文化挖掘和塑造始终是水东街绕不过去的一环。如何处理好文化和商业的关系至关重要。
分析两种产业特点可以看到各自的利弊。文化产业培育周期较长、前期投入大，收益则有难预期和不确定性，但成长起来后长效收益高。而商业化则是对阶段性市场的迎合，短期收益可期，但进阶难度大。
具体到当前即将进驻的20余家企业情况，国家重点文化项目企业文交所、中丝园的进驻无疑是一个好的开端。但对于致力于打造珠三角文旅目的地的水东街项目而言还有很长的培育期。在经过了“蜜月期”后，企业在长期大额投入后仍难实现收益预期是否会带来项目主导方向的偏离？
聚焦当前的运营局面，笔者认为，在强调市场化机制运作的前提下，政府仍需进一步完善刚性规划指引。对于项目的构建主题、业态类型、产业集聚等内容进一步刚性规划，确保文旅地标主题能够不断的集聚和沉淀。
张峰
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