旧改仍为佳兆业核心竞争力板块 大湾区销售占比55%
特约撰稿朱丽娜香港报道
“今年上半年新货不多，且很多一线城市受限价影响，销售增长较慢，9月开始下半年货量开始加大，希望追回全年销售目标。”佳兆业主席郭英成在28日的业绩记者会上表示。
佳兆业集团此前公布的2018年销售目标为700亿元，较去年增长56%，更宣布3年内将冲刺千亿元大关。
佳兆业财报显示，公司上半年合约销售额同比上升12.7%至253.2亿元，同期合约销售均价同比增长10.6%，达约每平方米17880元。其中，粤港澳大湾区销售占整体合约销售55%，深圳市场贡献达37%。
公司管理层表示下半年计划推出17个新项目，可售面积520万平方米，推盘时间集中在三季度末及第四季度。
旧改项目进入集中供货期
人称“旧改王”的佳兆业在多个城市布局旧改项目，终于迎来“收成期”。深圳下半年就有4个旧改项目陆续供货，可售建筑面积达87.3万平方米。公司管理层介绍说，截至2019年底将有14个旧改项目实现供地供货，总货值达1300亿元，其中11个位于深圳，珠海、广州、上海各1个。
相比招拍挂，旧改项目地价低廉，且往往可以提供优质地段的稀缺性土地资源，但也存在诸多风险和不确定性，开发周期长、占用资金是其最大劣势，从纳入城市更新项目到开盘，一般要3-4年，甚至动辄10年。这也是佳兆业不像其他龙头地产企业可在短短数年内实现跳跃式增长的原因之一。
“在一二线城市获得旧改项目并不容易，在招投标方面，公司有健康、文体、足球等不同板块可以参与竞标。目前旧改项目仍是公司核心竞争力板块之一，每年为公司提供大约100万平方米开发土地。”郭英成表示。
目前，佳兆业土地储备中超过300万平方米来自旧改项目，占比达14%。其中，深圳、东莞、珠海三市旧改项目建筑面积合计310.2万平方米。此外尚有2680万平方米的旧改项目未纳入土地储备，主要位于大湾区的深圳、广州、中山、惠州等地。
截至6月底，佳兆业已布局全国5大城市发展群的43个城市，共斥资53.71亿元收购14幅地块，绝大部分位于大湾区及长三角地区。土地储备合计2220万平方米，可应付未来5年发展所需，其中大湾区储备达57%。
拟将净负债率降至200%以下
随着房地产行业融资不断收紧，2014年曾遭遇债务危机的佳兆业未雨绸缪。郭英成坦言，上半年董事会对负债问题十分重视，下半年将加强销售回笼资金及出售非重心资产，将负债降到“合理安全”水平。
截至6月，佳兆业净负债率降至258%，过去两年该比率一直在300%以上，公司首席财务官刘富强表示计划将净负债率降至200%以下，但具体时间表未定。与此同时，为加快去杠杆，佳兆业计划出售一些沉淀资产、大宗资产，加强回款力度。刘富强说，公司秉持“现金为王”原则，今年当年及时回款率已由75%提升至85%。截至6月底，佳兆业贷款总额1096亿元，其中一年内需偿还183亿元，贷款平均年限为3年，资金成本为8.41%。
佳兆业近年来也在积极布局多元化产业，在地产、金融、健康、文体消费等多个行业齐头并进，但这块业务尚未进入盈利期。公司财报显示，物业销售、租金收入、物业管理服务3项传统房地产业务收益仍占总收益约95%，其余业务合计不足5%。
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