常态化调控稳定大环境 行业新动向激活市场
南方日报记者张峰
跟随调控政策的持续发力和不断深化实施，惠州房地产市场已然进入到常态化调控周期。尽管市场供需表现亮眼，但在行业巨头纷纷抢滩布局的背景下，地价高企，行业开发风险加剧。但与此同时，租赁住房市场的发展也为行业带来了新的发展活力。市场调控常态化，房企巨头扎堆，行业活力显现，结合粤港澳大湾区发展带来的城市红利，惠州房地产市场将如何发展？是竞争加剧，还是产品和服务不断优化带来市场的高度集约发展，无疑均备受市场各方关注。
常态化的调控举措推动市场稳定发展
始于2016年10月，面对前期市场火热的供需表现带来的波动，惠州发布《关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》正式开启行业调控。截至当前，近两年时间过去，跟随价格监制的规范、“限售”举措的加码，惠州楼市大环境呈现出平稳健康的态势，整个2017年商品房销售1422万平方米，同比高位回落恢复平稳。回顾调控进程，这一过程并非一帆风顺。在“有形的手”和“无形的手”轮番作用下，市场调控中不断精准和完善，稳价稳量，保障市民的合理住房需求。笔者注意到，早在调控启动之际，跟随市场检查的实施，市场销售违规行为得到有效整顿。但到去年新年，部分企业就开始心怀侥幸，相继推出捆绑装修、“阴阳价”等行为逃避价格监制，这也直接推动了去年4月初调控政策的加码，启动“3年限售期”，并施策严打价外加价、捂盘惜售等违法违规行为。今年市场同样如此。一方面高企的市场推货数让行业竞争加大，另一方面，信贷环境的收紧让企业资金压力增长，大量前期市场放缓推售节奏的企业避无可避，集中推货入市。个别企业开始收取团购费、喝茶费等额外费用，被迅速查处。很显然，市场调控的常态化发展有效保障着市场环境的稳定。尽管阶段性调控施策平静，但在既有举措持续稳定的实施发力，市场各方正在调控环境下寻找了新的经营平衡，多数企业正逐步统一到行业调控的大步调中来，共同推进市场的平稳健康。
市场新风口成为行业新期待
笔者在长期的市场走访和调研中发现，企业违规，部门查处；中介造谣，部门辟谣，调控下市场总在不断地重复这样的进程，然而市场活力却显得欠缺，大量房企营销开始单一的依附渠道拓客，在项目展示环节也变得敷衍。一位长期在惠州从事房地产行策划工作的行业人很淡然地表示，企业这就是在节省成本、节省开支，除了在土地市场愿意投入热情，别的市场运营板块关注都在减少。在动态市场可以看到，去年末，惠城城郊小金口组团地块挂牌就引发众多企业争夺，过多轮“厮杀”过后，保利地产、星河置业和领地集团各得其一，楼面单价则分别达到5000—6500元/平方米左右，而该区域当前的监制价格水平才为1万元/平方米左右；另在二手土地市场，江南、水口等区域楼面价格突破“5字头”“6字头”均成为常态。尽管行业主管部门，以及市场观察专家均纷纷表态认为开发企业应该保持理性，防控风险，不要过度高价拿地，但加剧的市场竞争使得企业无法不参与其中。“不断争下去，高价拿地肯定是有风险的，但不争下去就意味着开发难以持续。”不单是中小企业，部分上市房企也认为吃不消。如何寻找新的行业增长点？惠州不断推动的构建多渠道住房供应体系，加速租赁住房市场的发展或将带来新机会。据惠州新发布的住房发展规划显示，到2021年惠州将提供租赁住房2万套。相对比商品住宅持续加剧的竞争，租赁住房则将有效为市场带来新活力，部分企业也能够从商住开发市场中实现分流转型。
惠州楼市面临集约化发展的良好局面
聚焦市场格局，跟随大湾区发展利好，城市不断吸引着中型房企从抢滩布局，在这一进程中行业布局已悄然完成转变。转变将带来什么？在此前采访中，有行业观察者就曾表达出行业集约化发展的期待。认为大型房企将带来成熟的产品开发经验和先进的营销理念等，将推动市场走向集约。笔者通过近两个月在惠州各县区房地产市场调研发现，市场集约发展的脚步仍然较为缓慢，各片区和小板块市场之间开发企业产品的同质化较为明显，多个在惠布局的大型房企在其他城市研发的特色产品很少见到。部分行业人就认为，调控下利润空间不大，企业很难在产品上下功夫。但事实上，惠州市场正在不断出现差异化。在惠东、龙门市场，针对县城组团与滨海的旅游度假地产和养生产品项目在市场需求、产品属性，以及消费客群等方面的不同分类施策，保障市场活力；在博罗则全力推进一区一策和一镇一策，完善稳价稳量的调控目标的同时不断释放各区域的发展活力。结合市场调控的精准化施策，以及规模型房企集聚的发展背景，笔者认为惠州房地产市场已然拥有了良好的集约化发展基础。在当前稳步发展的背景下应该逐步将企业的深度布局融入城市的深度发展进程中去，不断优化自身的产品品质和提高服务质量，与城市共同构建与大湾区发展相匹配的市场，不断推动企业自身，以及整个行业的集约化进程。
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特5版对话市房管局局长袁贵平
特7版—特14版对话县区房管部门负责人
特15版—特26版惠州房地产市场行情与走势
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